Ринок на бумі: в Україні вперше пропозиція житлових «метрів» перевищила попит

В Україні фактично завершився постковідний бум на житлову нерухомість.

Вартість квадратного метра, яка різко піднялася упродовж 2020 та 2021 років, зараз завмерла.

Втім уже навесні ціни знову можуть піти догори, але податкові ініціативи влади взагалі можуть пригальмувати розвиток цього ринку.

Де квартира? У Києві!

Як порахували банкіри, кількість іпотечних кредитів, виданих в Україні за три квартали минулого року, зросла вдвічі від аналогічного періоду 2020 року — до 7 тис. 500 на суму 6,1 млрд гривень.

З усього обсягу на державну програму пільгової іпотеки зі зниженим відсотком було зареєстровано лише 1 тис. 287 заявок та видано 903 кредити на 776,6 млн грн.

За даними Мін’юсту, за три квартали 2021 року в Україні було укладено 218 тис. 400 угод купівлі-продажу квартир та будинків.

З них на умовах іпотеки купують лише 3,4% житла в країні. При цьому майже 90% іпотечних договорів стосуються купівлі житла на вторинному ринку.

Понад половина вiд загальної кількості виданих кредитів — або майже двi третини у грошовому вимірі — припадають на Київську область.

Торік ціни на київську нерухомість встановили семирічний рекорд: за неповні 12 місяців вони зросли в серед­ньому на 25-30%. На думку експертів, насамперед тому, що українці вважають нерухомість надійним активом та «тихою гаванню» на періоди економічних криз.

Віра у квадратний метр спрацювала й у пандемічні часи. Особливо популярним був первинний ринок. Кількість угод на первинному ринку за останні два роки, за даними профільних експертів, зросла у середньому на 25-30%.

Частка угод із метою збереження коштів, за підрахунками аналітиків, торік перевищила 55-60% загального обсягу продажу на первинному ринку столиці. Це в середньому на 10% більше, ніж у 2020 році. Також якщо раніше близько 25-30% угод укладалося з метою спекуляції, то зараз — 40%.

Учасники ринку стверджують, що на старті продажів житлових комплексів у відділи продажів вишиковуються черги, а будівельні компанії можуть продати до 90% квартир на етапі пресейлу.

Така ситуація цілком закономірна. Адже чим раніше інвестор вкладеться у будівництво, тим більший прибуток може отримати. Різниця в ціні квартири на етапі котловану і готової новобудови може досягати 25-40%. І це за стабільної ринкової ситуації.

Розгін цін, який набрав ринок у 2020-му і продовжив у 2021 році, обіцяє інвесторам солідніший куш.

***

Назагал ринок нерухомості почав оживати у липні 2020 року. Після затишшя, пов’язаного з першим локдауном, вартість квадратних метрів повільно, на 0,5-1%, поповзла вгору. Справжній темп ціни набрали напередодні 2021 року.

За останній рік середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва, як свідчать дані профільних інтернет-порталів, підскочила з 27,1 тис. грн до 34,7 тис. грн.

У доларовому еквіваленті середня вартість квадратного метра за цей період зросла на 35%. На початку грудня 2020 року квадратний метр у новобудовах Києва коштував у середньому 1 тис. 290 доларів.

Утім, як передбачають експерти, інвестиційний попит починає йти на спад, причому забудовники прогнозують падіння попиту на третину. І стверджують, що такий розворот цілком зрозумілий.

Адже, на їхню думку, сьогодні ціни на нерухомість в Україні майже досягли економічно обґрунтованого максимуму і стали непідйомними для понад 90% українців. Так, упродовж 2020 і 2021 років вартість житла у новобудовах у найбільших містах України зросла в середньому на 35-40%.

Проте надто швидкі процеси на ринку призвели до фактичного «виснаження» платоспроможного попиту. Якщо до осені 2021 року попит на 10-15% перевищував пропозицію, то зараз пропозиція вже на 20% більша за попит.

У Києві та області працюють багато компаній, які сумарно будують близько 250-300 житлових комплексів. Тому дефіциту житла на ринку немає, проте існує значний відкладений попит на нові квартири.

Але, як передбачається, уже навесні ціни можуть знову піти вгору, проте подорожчання не буде суттєвим. Такі високі темпи зростання вартості квадратного метра, як 2021 року, ринок уже не побачить.

Прогнозується зростання цін на рівні 12-15%. Проти зростання цін гратимуть і податкові зміни: запровадження ставки оподаткування 18% під час продажу третього і більше об’єкта протягом року може відрізати від покупців значну частку клієнтів, які купували квартири заради додаткового заробітку.

ДО РЕЧІ

Оселитися в Чорногорії

Дорожчає житло не лише в Україні, а й у більшості інших держав світу. Так, у третьому кварталі 2021 року приріст цін на житло збільшився в переважній частині країн Європи, Азії та Північної Америки.

Загалом реальна вартість житлової нерухомості, розрахована з урахуванням інфляції, зросла у 47 із 60 країн з найбільшими ринками нерухомості.

За даними міжнародних аналітиків у сфері нерухомості, найпомітніше за підсумками кварталу зросли цінники у Чорногорії — майже на третину порівняно з показниками за той же період 2020 р. До країн із житлом, що швидко дорожчає, також потрапила Швеція (18% за рік), Австралія (16%), Нідерланди (15,3%), Пуерто-Ріко (14,6%).

Утім існують і країни, де ціни на житло, навпаки, знизилися. Серед них — Філіппіни (квадратний метр подешевшав на 16,8% за рік), Камбо­джа (мінус 11%), Марокко (мінус 7,5%), Перу (мінус 5,6%) та Бразилія (мінус 5,5%).