Очікуваний десятиліттями Закон про землю, який нещодавно ухвалила Верховна Рада України, вийшов половинчастим і напрочуд компромісним.
А тому сьогодні цей документ критикують як прихильники вільного продажу сільськогосподарської землі, так і його противники...
Адже, з одного боку, надмірні обмеження, як вважають експерти, не дозволять залучити до країни великий капітал, а з іншого — через розмитість норм прогнозують проблеми для дрібних фермерів, приватних землевласників, а також для соціальної інфраструктури сіл.
Продаватимуть, але не всю землю, не всім і не відразу
Новий закон, як відомо, набирає чинності з 1 липня 2021 року. Упродовж двох із половиною років, до першого січня 2024 року, земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть купувати тільки громадяни України. Причому одна людина зможе стати власником не більше ста гектарів ріллі.
Ця норма, як вважається, слугуватиме запобіжником від масової скупівлі землі.
При цьому існує заборона купувати землю в п’ятдесятикілометровій зоні від кордону, також зафіксована мінімальна ціна на земельну ділянку.
Фінансові установи — у тому числі й міжнародні, які діють в Україні, — не зможуть купувати землю, але зможуть працювати з нею як із заставним інструментом.
Тож отримати право власності на землю банки зможуть лише у випадку, якщо ділянка перейде їм як застава, на яку фінустанова накладе стягнення за несплату. Причому володіти нею банк зможе лише два роки, — до закінчення цього терміну він змушений продати ділянку на земельних торгах.
Цей момент, як вважається, є чи не найголовнішим для всієї земельної реформи: тепер пересічний землевласник зможе отримати банківський кредит під заставу свого майна.
Орендар землі має першочергове право на її викуп
Громадяни, які мають право постійного користування, довічного успадкованого володіння земельними ділянками, а також орендарі, які переоформили право постійного користування земельних ділянок, мають право на викуп земель у власність із розстрочкою до 5 років. І за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці ділянок, без земельних торгів.
З першого січня 2024 року землю зможуть купувати і вітчизняні юридичні особи, але не більше 10 000 гектарів в одні руки. Заплатити можна буде лише у безготівковій формі, з обов’язковою перевіркою походження коштів.
Продати землю сільськогосподарського призначення за заниженою ціною не вдасться, для цього використовуватиметься нормативна грошова оцінка. Тож ціна може бути такою ж або вищою, — але в жодному разі не меншою.
Продаж землі іноземцям визначатиме референдум. При цьому не продаватимуть нашу землю громадянам країни, яку Україна визнала державою-агресором або державою-окупантом. Або якщо особа належить або належала до терористичних організацій.
Серед юридичних осіб відмову в оформленні акта купівлі-продажу отримають структури, в яких неможливо встановити кінцевого власника, які зареєстровані в офшорних зонах, щодо яких застосовані різноманітні санкції, а також які не включені у перелік тих, що співпрацюють у сфері протидії відмиванню незаконних доходів.
Також не продаватимуть державні, комунальні землі і ділянки на тимчасово окупованих територіях у Донецькій і Луганській областях, в Автономній Республіці Крим та місті Севастополь. Винятком буде лише передача земель у спадок.
При цьому в новому законі не ліквідовано обхідні шляхи придбання сільськогосподарської землі, які діяли упродовж десятиліть і які є значно «гуманнішими», ніж підготовлені законодавцями норми. Наприклад, оформлення довготермінової оренди, скажімо, на п’ятдесят років, що можуть практикувати як фізичні, так і юридичні особи. Або оформлення угод дарування. Або схеми фактичного відчуження через боргові зобов’язання...
Ці та інші шляхи для дерибану землі, що апробували в Україні, схоже, залишаються чинними.
Тільки внутрішній ринок
Головною відмінністю ухваленого закону від попередніх його проєктів вважають граничний обсяг земельної ділянки, яку можна продавати в одні руки. Раніше, як відомо, планували продавати десять тисяч гектарів. Але, зіткнувшись із протестами аграріїв, радикально зменшили цю цифру — до ста гектарів.
Утім навіть таке зменшення, як вважають противники вільного ринку землі, не гарантує законодавчого захисту селянина від спекулянтів. Наприклад, що землю у селян на початку відкриття ринку почнуть скуповувати грошовиті люди для її перепродажу. І робити це можуть як ті ж самі росіяни — через підставних осіб, — так і місцеві багатії.
Ще одна можливість для зловживання, яку не усуває закон — придбати один із паїв земельного наділу, який обробляє фермер. І «розбити» його поле на клапті, ускладнюючи обробіток. А потім намагатися продати йому ж його землю утридорога...
Чимало експертів зазначає: початок земельного ринку в Україні ознаменується значною кількістю рейдерських захоплень та етапом формування земельних магнатів. Адже на місцях у регіонах нашої держави є чимало осіб, переважно дрібних чиновників, які мають доволі великі тіньові кошти. І саме їх вкладатимуть у землю. Таким чином у державі формуватиметься клас великих земельних власників.
Натомість приходу обіцяних інвесторів, схоже, доведеться зачекати. Хоча для нашої держави ринок землі є чи не найнеобхіднішим, — зважаючи на потужний аграрний сектор, який сьогодні займає чільне місце серед експортних галузей.
На сьогоднішній день відсутність цивілізованого ринку помітно гальмує капітальні вкладення в сільське господарство, насамперед у ті галузі, які потребують великі інвестиції, не отримують їх і через це Україна поступово здає свої позиції на світовому ринку. Йдеться насамперед про зрошувальні площі, сади і виноградники: в останні роки українці купують цю продукцію, хоча могли би продавати її.
Але, на жаль, сучасні системи меліорації коштують дуже дорого, а тому вимагають довгострокового кредитування терміном щонайменше 10 років, — без ринку землі реалізувати такі проєкти неможливо.
Утім, нагадаємо, до 2024 року юридичним особам вступ на наш земельний ринок буде заборонений. Та головне, що, крім формального відкриття ринку, країна не виробила жодної стратегії розвитку агропромислового комплексу: ні чітких довгострокових і середньострокових цілей в аграрній політиці, ні розуміння стратегічного курсу майбутнього розвитку аграрного сектору. І все це разом із невпевненістю у правилах гри відлякуватиме інвесторів.
Задум, який не спрацював
«Реформи не буде. Те, що було проголосовано у Верховній Раді, — не реформа зовсім. На жаль, президент і його партія методично кастрували земельну реформу останні півроку, роблячи її все менш і менш ефективною. І останні правки вихолостили всю економічну суть із цієї реформи. Вона не дасть ніякого економічного ефекту. Ні на макрорівні, ні на мікрорівні. І важливіше, напевно, почати з мікрорівня. З людей. Із власників паїв. Які від ліберальної моделі могли отримати різке зростання вартості своєї власності, тобто, земельного паю, і, як результат, різке зростання орендних платежів. Але цього не буде, — написав інвестиційний банкір Сергій Фурса, який традиційно виступає за відкриття ринку землі в Україні. — Через останні правки, які дозволяють купувати землю до 2024 року тільки фізичним особам і тільки по 100 гектарів у руки, попиту на землю не буде. А значить, не буде і зростання ціни. При цьому жорсткі обмеження в корумпованій країні призведуть до зростання корупції і схем. У підсумку, люди, яких 20 років позбавляли їхнього законного права розпоряджатися своєю власністю, яких позбавляли їхніх доходів, занижуючи ефект від володіння землі, знову будуть обмануті».
За словами експерта, в Україні середнє агрогосподарство керує земельною ділянкою площею понад тисячу гектарів. Тож площа в 100 гектарів може бути цікавою тільки для дуже дрібних фермерів, які вирощують золоті ягоди, що продаються потім в супермаркетах Лондона.
«І все. Всі інші або продовжать робити те, що робили раніше, а саме орендувати. Або купуватимуть землю через схеми. Це — стимулювання корупції. А заборона купувати юридичним особам призведе до буму попиту на паспорти бомжів. Знову схеми. Знову корупція. І знову законослухняність стає проблемою для українського бізнесу, конкурентним недоліком, — продовжив Фурса. — Головний ефект від земельної реформи мав би полягати у прирості банківського кредитування, яке би привело до масштабного інвестування в агросекторі. На жаль... Як банки зможуть тепер кредитувати? Пули з фізичних осіб, кожен по 100 гектарів? Тому якщо і будуть кредити, то мінімальні. Заборона іноземцям відсікає іноземні інвестиції, які нам начебто й потрібні. Але тільки якщо вони не створюють конкуренцію вітчизняним «рішалам» і олігархам. А значить, не потрібні. До біса цих інвесторів, із їхніми вимогами правил гри, капіталом, технологіями».
Від тисячі до трьох тисяч доларів за гектар
Найважливіше питання: скільки коштуватиме гектар сільськогосподарської землі після відкриття ринку? За словами голови комітету Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики, народного депутата від партії «Слуга народу» Миколи Сольського, на першому етапі земельної реформи, тобто одразу після 1 липня 2021 року, середня вартість 1 гектара землі в Україні становитиме близько 1-1,5 тис. доларів.
«Ціна продажу землі коливатиметься в межах плюс 10-30% від нормативної грошової оцінки», — пояснив він. І додав, що всі, хто обробляє землю, будуть покупцями. І в нинішній ситуації 1-2% землі вийде на ринок на продаж.
«Насамперед купуватимуть землі, які перебувають під емфітевзисом (довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб із метою отримання плодів та доходів від неї з обов’язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення. — Ред.). Тобто ці угоди переоформлятимуть в угоди з купівлі землі. Замість сірих механізмів оформлятимуть прозорі угоди. Протягом перших двох років після запуску ринку землі викупити можуть 1,6 млн. гектарів землі. Це і є угоди емфітевзису і довгострокова оренда», — прокоментував Микола Сольський.
Міністерство розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства налаштоване трохи оптимістичніше і прогнозує, що гектар землі в Україні на першій стадії реформи оцінюватиметься в понад дві тисячі доларів.
Експерти ж називають іще вищі цифри: оцінюють вартість гектара землі в 2-3 тисячі доларів. Але вже через два-три роки ця ціна зросте до 5 тисяч доларів. А починаючи із 2026 року за гектар даватимуть у середньому понад 10 тисяч доларів. Українським фермерам, які захочуть стати власниками омріяних гектарів, в уряді обіцяють запустити спеціальну програму пільгового кредитування, під яку виділять близько 4 млрд гривень.
Світова ж фінансова криза, спричинена поширенням коронавірусу, не зможе вплинути на ринкову ціну гектара української ріллі. Принаймні так вважає заступник міністра розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства України Тарас Висоцький.
Чиновник заявив: закон передбачає мінімальну межу, якою є нормативно-грошова оцінка, що становить 28 тис. грн. за гектар. «Ми говоримо про сільськогосподарську землю, яку використовують для вирощування продуктів харчування. На продукти попит завжди буде, відповідно, прибутковість збережеться», — пояснив Висоцький.
Тим паче, на його думку, міжнародна практика показує: після запуску ринку вартість землі поступово зростає. «Вартість землі залежить від ліберальності ринку. Оскільки перший етап у нас досить консервативний, то в перші 2,5 року зростання ціни за гектар буде незначним. Після відкриття можливості покупки для юридичних осіб із 2024 року в наступні п’ять років земля буде дорожчати приблизно на 10-15% за рік», — спрогнозував він.
