Схоже, що ринок землі у нашій державі неминучий. У Верховній Раді вже накопичилося понад десяток законопроєктів про ринок сільськогосподарської землі, причому дискусія щодо них тільки загострюється. Експерти намагаються вгадати, якою буде ціна гектара, а якими — наслідки такого рішення. Влада ж і суспільство намагаються провести червоні лінії: варто чи не варто продавати нашу «годувальницю» іноземцям, якими мають бути інші обмеження та правила. Немає ясності й щодо ставлення людей до майбутніх змін: за одними опитуваннями, народ виступає за реформи, за іншими — проти.
Ми за! Або проти...
Останнє опитування КМІС показало: більшість українців виступають за надання права розпоряджатися землею, але виступають проти продажу її іноземцям. 73,2% опитаних висловилися за надання права власникам землі її продавати: така кількість респондентів сказала «так» на питання «Повинен чи ні громадянин України, який володіє землею, мати право вільно розпоряджатися нею, продати?». «Ні» сказало 18,4% наших співвітчизників. 40% опитаних сказали, що саме так вони відповіли би на всенародному референдумі, якби такий був організований. Щоправда, проти проголосували б 37,6%.
Утім ставлення до іноземців як власників українських чорноземів серед українців залишається, м’яко кажучи, скептичним. 74,1% респондентів відповіли, що нерезиденти України не мають права на купівлю нашої ріллі, й тільки 18,8% погодилися би дозволити їм таку оборудку.
Утiм ще одне опитування — Центру Разумкова — показало дещо інші результати: 56,3% міських і 59,2% сільських жителів висловилися проти скасування мораторію на продаж землі, при цьому і перші, і другі хочуть винести питання на референдум. Дуалістичні результати опитувань чітко віддзеркалюють різноспрямовані масові акції, що їх проводять під стінами органів влади. Так, лише впродовж одного тижня під стінами Верховної Ради збиралися аграрії з гаслами на кшталт «нашу землю продадуть іноземцям за безцінь», а Офіс президента штурмувала тисяча власників земельних паїв, наполягаючи, що продаж землі — це їхнє конституційне право.
Половину землі вже вкрали
Такий різнобій в оцінках спостерігається навіть з урахуванням того, що народ чудово розуміє: землю розкрадають у гігантських масштабах. Міністр економіки Тимофій Милованов заявив: за роки незалежності вкрали половину державних сільгоспземель. Такими, на думку чиновника, є дані інвентаризації, що її проводить міністерство.
«Усіх завжди цікавить, що ж реально із землею. Ми всі разом чули, що у державних підприємствах усіх форм, разом з Академією аграрних наук, Міносвіти, інших, є близько мільйона 300 тисяч гектарів. Колись за документами так і було. В цілому ж інвентаризація держпідприємств показала, що в нас залишилося не більше 700 тисяч гектарів земель... За документами, мабуть, і справді 1 млн 300 тис. гектарів, — було у 1990 році. Але якщо зайти в кадастр, то там узагалі 500 тисяч гектарів, — сказав заступник міністра економіки Тарас Висоцький. — Давайте скажемо прямим текстом: за останні 30 років, за роки незалежності України, половину державних земель, по суті, вкрали».
Вкрали, за словами чиновника, через різні схеми: перереєстрували на інші компанії тощо. «Фізично ми ж розумієм, що земля не зникла, фізично вона залишилася на території України, але у державній власності її нема, — сказав заступник міністра. — Якщо ми говоримо про підприємства безпосередньо МінАПК, ми бачимо, що, за документами, мало би бути 111,2 тисячi гектарів сільськогосподарських земель, у кадастрі зареєстровано 67 тисяч. Завершується інвентаризація, але об’єктивно там буде 65, щонайбільше 70 тисяч гектарів». «Підприємство звітує: в нього є одна цифра, коли ж дивишся в геокадастр — бачиш іншу. Так, можливі помилки, ці помилки інвентаризація виявляє, але в результаті досить часто виявляється, що земля 5, 10, 15 років, рік тому була переведена за якимось рішенням на власність, на користь когось іншого», — резюмував Тимофій Милованов.
«Взагалі ж державної землі у нас налічується плюс-мінус 10 млн гектарів, але точної цифри ніхто не знає. Частина земель уже змінила своє призначення, на ній збудовані, наприклад, будинки. В Національній академії аграрних наук налічується 400 тисяч гектарів або 250 тисяч... Незрозуміло, скільки земель у тюрем, Міноборони. Начебто 600 тис. га земель запасу роздали за останні роки бійцям АТО», — каже аграрний експерт Алекс Ліссітса.
Багато не купить ніхто
Утiм нова влада, яка формально є слугами народу, до всіх цих народних вагань прислухається слабо. Тож норма вже ухваленого законопроєкту має вирішити три проблеми. З одного боку, — знищення схем, які існували майже 20 років: різних напівзаконних варіантів продажу своїх паїв, зміна їх цільового застосування тощо.
Друге завдання, як пояснює влада: захист майнових прав українців. Тобто, якщо людині належить майно у вигляді паю, то вона має мати право продати його на законних підставах. А не через схеми про позичання коштів. Третя складова: ступінь відкритості ринку землі. Адже землю України заведено вважати національним багатством, яке, попри це, чомусь вперто не генерує багатства пересічних громадян, які обробляють цю землю.
А тому влада намагається зрозуміти, які обмежувачі варто закласти у процесі переходу до вільного ринку сільськогосподарської землі. Скажімо щодо площі. Експерти стверджують: якщо одна людина або компанія володітиме всією землею на території однієї об’єднаної територіальної громади, то таким чином можна буде вибудувати власну вертикаль влади. Таким чином з’явилося обмеження про 35% від усіх сільгоспземель громади.
Якщо, наприклад, територіальна громада володіє 30 тисячами гектарів ріллі, то в одні руки не можна буде продати більше десяти тисяч. На рівні областей обмеження становить 8% від сільгоспугідь. Якщо в одній з областей налічується, наприклад, 2,2 млн гектарів, то один претендент не зможе придбати більше 174 тисяч гектарів. У розрізі ж цілої країни ліміт має бути встановлено на рівні 0,5% від загальної площі сільськогосподарської землі: пів відсотка від 42,7 млн гектарів дорівнює 213 тисячам гектарів.
Але проблема кількості — це лише верхівка айсберга. Значно серйознішою є проблема продажу ріллі іноземцям. «Те, що я бачив у публічній площині, свідчить про підтримку президентом ліберального ринку землі в кабмінівському варіанті законопроєкту. І він не бачить ніяких у ньому проблем», — погоджується Алекс Ліссітса.
Втім після того, як у понеділок аграрії перекрили низку автошляхів, президент Зеленський зробив крок назад: заявив, що винесе питання продажу землі іноземцям на загальноукраїнський референдум.
Іноземці не скуповуватимуть по одному-два гектари
При цьому існують і зовсім інші ідеї: законопроєкти з відстрочкою права іноземців купувати землю та скоригованими обсягами володіння землею в одних руках. Утім саме такі варіанти експерти вважають компромісними та вартими уваги.
«У нас уже існує аграрний ринок. І якщо зараз почати переформатовувати цей ринок, то подібні спроби можуть нам дуже дорого обійтися, — продовжує Ліссітса. — Якщо ми, наприклад, відкриємо ринок землі і запровадимо обмеження для одного власника в тисячу гектарів, — почнеться хаос. Падіння тільки виробництва зернових, наприклад, на 10% — це втрата потенційно близько 7 млн тонн зерна, кожна тонна з яких могла б принести економіці щонайменше 150 доларів».
А тому в аграрному середовищі вважають, що першочергове право викупу земель варто закріпити за сільгоспвиробниками, які вже працюють на землі та обробляють свої площі. «Ринок землі вже працює, — каже експерт. — Він існує, і на землю є конкретна ціна, яку фіксують у своїх угодах нотаріуси. Це ціна, яка сформувалася в ході продажу земель, так званих ОСГ, що належать колишнім держслужбовцям, соцпрацівникам і атошникам. Це по два гектари в руки, тут таємниці немає».
Вартість землі, за його словами, коливається в різних регіонах від 750 доларів на піщаних ґрунтах до 2500 доларів за гектар чорнозему. «І я вважаю, що ціни сильно нікуди не стрибнуть, — стверджує Ліссітса, — Треба подивитися на ринки, які відкривалися до нас. За вартістю оренди землі ми вже за ціною наблизилися до східноєвропейських країн. А той варіант, який запропонований зараз, дуже схожий на словацький сценарій. Тому що у Словаччині, щоб купити землю, потрібно її обробляти до цього протягом певного періоду часу. Поблизу Братислави земля може коштувати і 8 тис. доларів, і 10 тисяч доларів. А якщо дивитися в бік України, до Кошице, тут ціна не перевищує 2 тисячі доларів».
Росіяни, за словами учасника ринку, відкрили ринок землі в 2002 році. «Але вартість їхніх угідь дуже далека від Нідерландів. У Краснодарському або Ставропольському краї ціна дійсно зросла до 3-4 тис. доларів, іноді навіть до 5 тисяч. У всіх інших регіонах такого зростання немає. Тому говорити, що українська земля наздожене за ціною голландську, абсурдно. Так не буде», — стверджує експерт. Також, на його думку, іноземці не планують заходити на первинний ринок. «Їм нецікаво буде ходити по ринку і збирати масив по 2-3 гектари. Ви що думаєте, прийде якийсь американський фонд, який займеться збором ста підписів у ста нотаріусів, щоб зібрати собі земельний банк? Потім розбереться з цими польовими дорогами, щоб мати до ділянок доступ... Це нонсенс, цього не буде. Іноземці можуть зайти, якщо продаватимуть конкретне підприємство НААН із близько 7 тисячами гектарів землі. Це логічно. Але не розповіді про те, що всю Україну скупить якщо не китаєць, то араб. На первинний ринок іноземці не зайдуть. Тут масиви будуть формувати українці».
Результати будуть не завтра
Сьогодні, як стверджують експерти, майже всі великі холдинги підтримують відкриття ринку землі. Середні виробники — наполовину. Дрібні фермери та особисті домогосподарства майже всі проти. Причиною часто називають побоювання виходу бізнесу в легальне правове поле. Адже сьогодні значну частину земель обробляють по-чорному: за заниженими ставками оренди, власники земельних паїв отримують субсидію, бо нібито доходів немає, або вирощене зерно продають без сплати податків. А прозорі правила одразу ж змінять цю ситуацію: земля потрапляє в реєстр, ведеться облік.
Зрештою, важливий нюанс земельної реформи — економічні результати держави і вплив ринку землі на зростання внутрішнього валового продукту. Наша влада вже поспішила заявити, що після скасування мораторію ВВП зросте на 2%.
«Це може бути: цілком ймовірний сценарій за умови, що правильно виставити державні землі на продаж, спростити реєстрацію договорів купівлі-продажу з тим, щоб держава отримала 5% від кожної угоди. Прийдуть інвестиції, податками з продажу поповниться держскарбниця. Але зростання на 2-2,5% можливе не в наступному році. Якщо реформа набуває чинностi з 1 жовтня 2020 року, то такого впливу на економіку точно варто чекати не раніше 2021 року», — резюмує Ліссітса.
А ТИМ ЧАСОМ...
Продали — віддали фермерам
Міністерство економічного розвитку хоче використовувати гроші від продажу державної землі на підтримку фермерів. У бюджеті на 2020 рік на підтримку фермерів, за словами міністра економіки Тимофія Милованова, передбачено 4,4 млрд грн. «Нам необхідно близько 8,5 млрд грн», — сказав він, наголошуючи, що на підтримку аграрної галузі необхідно спрямовувати не менше 1% від ВВП. «Зараз 8,5 млрд грн у нас немає. Ми пропонуємо частину коштів від продажу землі скерувати на підтримку фермерів», — сказав міністр.
