Яким буде ринок землі: ріллю продаватимуть тільки українцям і насамперед дрібним фермерам

Право на продаж своєї землі наші співвітчизники втратили в 2001 році, коли було запроваджено мораторій: спочатку на рік, але потім щороку, під новорічні свята, цей період традиційно продовжували. Новий термін — кінець нинішнього року. 

 

Мета такого запобіжного заходу, як мораторій, була простою: врегулювати на рівні держави всі суперечливі моменти перед тим, як відкрити вільний ринок землі. Багато завдань за цей період вже вирішено, на­приклад, створено Державний геокадастр, запроваджено електронні послуги.

 

Проте вирішено далеко не всі технічні питання. Вирішувати їх не поспішають, і саме на цьому аспекті наголошують противники земельної реформи, пояснюючи, чому щороку Верховна Рада продовжує мораторій.  

 

«Україна — одна з трьох країн світу, в яких не вирішено питання власності землі. Це дуже шкодить економіці. Всі розвинені країни з розвиненою або більш-менш розвиненою економікою мають приватну власність на землю», — зазначив кандидат економічних наук Євген Невмержицький.

 

За його словами, у нас популісти порушують це питання, наголошуючи, що землю можуть розкупили олігархи або іноземці, сама ж Україна не буде володіти землею, і це просто трагедія нації.

 

«Але трагедія в іншому. Ті ж олігархи або заможні люди сьогодні практично безкоштовно використовують цю ж землю», — наголосив експерт, додавши, що, на його погляд, питання скасування мораторію на землю можуть поставити на порядок денний. Хоча шанси на позитивне голосування щодо цього питання у передвиборчий період аналітики оцінюють як досить незначні. 

Причин, чому головні політичні гравці виступають проти продажу землі, — декілька, але всі вони надзвичайно вагомі. І чи не головна з них: сьогодні землю насправді активно продають.

 

Але, оскільки законного механізму не існує, її продають за невелику ціну, значно нижчу за її ринкову вартість.

 

Або ж ці ж самі великі латифундисти можуть не вкладати кошти в головний засіб виробництва, а користуватися за невелику ціну, сплачуючи паї за оренду. І хоча вартість цих паїв постійно зростає — паралельно до того, як держава впорядковує механізм землекористування, — така практика дозволяє суттєво заощаджувати. 

 

Старший юрист київського офісу «Дентонс» Ажеліка Левицька розповіла про три «умовно законні» способи купити сільськогосподарську землю, продаж якої заборонено законом. Перший — заповіт. «У ньому передбачається, що після смерті власника земельної ділянки право власності перейде «по­трібній» особі. Звичайно ж, заповіт з’являється не одразу і не безплатно. Крім того, власник завжди може підкоригувати свій заповіт. Але гравці ринку готові йти на такий ризик», — каже юрист.

 

Другий метод — борговий. «Власник земельної ділянки нібито бере у когось в борг, не повертає його, а позичальник йде в суд і вже в судовому порядку отримує земельну ділянку у вигляді компенсації», — пояснює Левицька.

 

І нарешті третій метод — емфітевзис: право оренди земель сільськогосподарського призначення, яке може бути продане. «Тобто власник продає право оренди своєї ділянки іншій особі, яка теж може його в подальшому продати.

 

В даному випадку власник номінально залишається власником, але емфітевт отримує право безстроково користуватися його ділянкою. Якщо прописати право емфітевзису досить широко, то воно буде практично дорівнювати праву власності», — резюмує юрист.

Влада України намагається контраргументувати авторам концепцій про «землю-годувальницю» і «чому не можна продавати матір». Адже головний нюанс, який може переконати українських фермерів, які сьогодні виступають проти вільного продажу землі, — те, що права пересічних українців будуть захищені. 

 

Головне завдання процесу впровадження в Україні ринку землі має базуватися на низці запобіжників, подібних до тих, що діють у країнах Європейського Союзу.

 

Про це, зокрема, заявляють у Міністерстві аграрної політики і продовольства з посиланням на заступника міністра відомства з питань розвитку фермерства Віктора Шеремета.

 

На думку чиновника, при виконанні цих умов та запровадження механізмів пільгового кредитування фермери не стануть чинити опір ринку землі: навіть та частина сільськогосподарських товаровиробників, яка зараз із побоюванням ставляться до скасування мораторію. «На старті модель ринку повинна бути максимально зваженою, «щоб не наламати дров», а згодом можна буде її лібералізувати і поступово відпускати ринок», — сказав Шеремет.

 

За його словами, концепція національної моделі обороту земель сільськогосподарського призначення була напрацьована робочою групою під керівництвом першого заступника міністра Мінагрополітики Максима Мартинюка у співпраці з науковцями, учасниками ринку, фермерським спільнотою, експертним середовищем, представниками Стратегічної групи радників із підтримки реформ в Україні та Офісом реформ, народних депутатів України. Робоча група була створена наказом Мінагрополітики. 

 

За базовими положеннями концепції, набувачами земель сільськогосподарського призначення є винятково громадяни України. Іноземні громадяни та особи без громадянства не мають права купувати землі сільськогосподарського призначення.

 

Передбачено також встановлення граничних розмірів земель сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності однієї особи, та антиспекулятивні механізми  (стягнення державного мита) в разі перепродажу земельної ділянки протягом перших трьох років. 

 

Користувачам гарантується збереження земельного банку у випадку зміни власника земельної ділянки. Будуть запроваджені цінові індикативи на земельні ділянки протягом перших двох років після скасування мораторію на рівні не нижче нормативної грошової оцінки.

 

Ціни всіх угод купівлі–продажу, за якими реєструються права власності, підлягають державній реєстрації, що дозволить НБУ проводити регулювання ринку іпотеки.

 

І нарешті, створюються преференційні умови для купівлі землі невеликими гравцями, в першу чергу фермерськими господарствами, зокрема через механізм часткового гарантування кредитів.

Часу на ухвалення важливих рішень — не лише для аграріїв, а й для держави взагалі — у народних депутатів України залишилося не так вже й багато.

 

На думку політолога Віктора Тарана, у нинішнього скликання ВР останній шанс скасувати мораторій буде цієї осені.

 

Якщо ж нардепи провалять і його, то аграрну проблему доведеться вирішувати наступному парламенту. На сьогодні у ВР налічується близько десятка законопроектів, які повинні допомогти створити безпечний ринок землі в країні. 

 

Нещодавно було зроблено перший крок у цьому напрямі, коли у першому читанні було ухвалено документ про підтримку сімейних фермерських господарств, який встановлює правила передачі ділянок у власність та здачі в оренду.

 

За словами директора Світового банку з питань України, Білорусі та Молдови Сату Кахконен, земельна реформа може принести в економіку країни до 1,5 млрд. доларів щороку.

 

Керівник програми «Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні» Світового банку Денис Нізалов додає, що скасування мораторію — вкрай важливе з точки зору залучення приватних інвестицій і надання кредитів Україні.

 

Але у противників скасування мораторію свої аргументи. Вони вважають, що відкритий ринок спричинить забудову цінних земель, породить нові види шахраїв, які обманом скуповуватимуть землю у селян за копійки. І нарешті, на їхню думку, зараз ціна на землю дуже низька, і перед тим як вирішувати її продавати, потрібно провести інвентаризацію та грошову оцінку всієї сільськогосподарської землі. 

ДОВІДКА «УМ»

Земельний паспорт