Асфальтні джунглі і запах прибутку

      Ринок нерухомості завжди був готовий почастувати нас чимось «смаженим» зi свого «меню». А останнім часом — тим паче, оскільки на ньому почалися неабиякі зміни. Після оголошення новацій в оподаткуванні нерухомого майна під час купівлі нового житла багатьом нашим громадянам спало на думку поспішно продати свої квартири, внаслідок чого на ринку утворився, так би мовити, «надлишок» пропозиції стосовно попиту. Крім того, дізнавшись про те, якими будуть з 2005 року ставки платежів за право успадкування, літні люди почали у масовому порядку оформляти своїй близькій і не дуже близькій рідні дарчі. Тим більше що законодавці пообіцяли якнайшвидше проштовхнути через парламент закон про оподаткування надлишкових квадратних метрів житла. У хід пішли не тільки квартири, а й присадибні ділянки, з огляду на зрослу ціну землі. Зрештою, на тлі такого збурення народу держава серйозно взялася за упорядкування реєстрації майнових прав. При цьому, мабуть, було взято до уваги нечувано зрослу прибутковість цього сектору економіки і відповідне погіршення криміногенної ситуації на ньому.

Зареєструвався  — владарюй

      З початку серпня запроваджено інший підхід до права власності. Відповідно до Цивільного кодексу, який набрав чинності з 2004 року, обов'язковій реєстрації підлягають усі договори купівлі-продажу земельних ділянок, будинків та іншої нерухомості. Те саме стосується договорів про передачу нерухомості під виплату ренти, про пожиттєве утримання, про наймання приміщення, якщо ідеться про термін не менше року, про управління нерухомістю та про інші операції. Документи, які встановлюють право власності на нерухомість, з 2 серпня вважатимуться дійсними тільки після їх реєстрації у державному реєстрі правочинів. Адміністратором реєстру визначено державне підприємство «Інформаційний центр». У свою чергу, починаючи з 2 серпня, бюро технічної інвентаризації (БТІ) мають право приймати документи, що встановлюють права на нерухомість, тільки за умови їх реєстрації у згаданому держреєстрі. Цей тимчасовий порядок, який затверджено постановою уряду від 26 травня 2004 року, діятиме аж до прийняття відповідного закону.

      А все, що є тимчасовим, певною мірою відлякує бувалого у бувальцях громадянина. Можливо, з огляду на цю та їй подібні можливі перипетії покупець зачаївся у своїх непрезентабельних «хрущовках» і «готельках». Він зi зрозумілою обережністю очікує, коли відповідний закон приймуть і право власності кожного окремого покупця буде освячено справжнім, а не тимчасовим реєстром. І цей громадянин має підстави для такого побоювання, особливо якщо зважити на те, з яким небажанням Верховна Рада створювала державний реєстр прав власності на нерухомість. У червні за законопроект «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно і їх обмеження» у другому читанні проголосували 206 депутатів при необхідних 226. Проте все-таки 1 липня парламент ухвалив цей закон, а Президент досить швидко підписав його. Отже, ми стаємо свідками iсторичних змiн: як в Україні впроваджується єдина система державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно всіх форм власності.

      Відповідно до закону, органами державної реєстрації майнових прав на нерухомість виступають місцеві органи реєстрації (у районах, містах, районах у місті) і центральний орган реєстрації в системі виконавчих органів з питань земельних відносин. Реєстрація нерухомості здійснюватиметься на основі кадастрових номерів, присвоєних земельним ділянкам у встановленому порядку. У Єдиному державному реєстрі фігуруватимуть і самостійні об'єкти нерухомості, і їх частини (квартири тощо).

      Крім того, з 2 серпня Міністерство юстиції ввело в дію Державний реєстр обтяжень рухомого майна. Нотаріальні контори, банки та інші фінансово-кредитні установи державної форми власності заноситимуть у реєстр усю відповідну інформацію. Це потрібно для того, щоб забезпечити виконання зобов'язань, а також захистити права юридичних і фізичних осіб стосовно рухомого майна. В тому числі щодо надання в інтересах цих осіб інформації про наявність чи відсутність обтяжень рухомого майна.

      «Державна реєстрація обтяжень рухомого майна є надзвичайно важливим елементом для визначення переважного права на майно боржника одного обтягувача перед іншими, які не зареєстрували або зареєстрували пізніше подібне обтяження», — наголосив міністр юстиції Олександр Лавринович. Державна реєстрація обтяжень рухомого майна вводиться на виконання Закону «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень». Порядок ведення Державного реєстру рухомого майна ухвалений відповідною урядовою постановою від 29 червня 2004 року.

Угоди без гарантій

      Нерухоме майно і рухоме — це різні речі. Але коли справа доходить до інвестицій у житлове будівництво, ці два поняття на практиці доповнюють одне одне. Фахівці ринку нерухомості давно висловлювали думку, що держава повинна підвищити рівень захисту людей, які купують житло. І справді, навряд чи можна вважати прийнятними всілякі екстравагантні способи, до яких вдаються громадяни, аби убезпечити себе від шахрайств на ринку нерухомості. А ще менш прийнятними видаються способи, які їм пропонують для цього аматори ринку нерухомості. Скажімо, я знаю одного брокера, який цілком серйозно стверджував, що інвестиційний договір між громадянином і компанією-замовником житлового будинку є цінним папером, а тому його можна використовувати як заставу в банку. Така нормотворча самодіяльність досить характерна для нашого напівтіньового ринку нерухомості. А в одній із київських нотаріальних контор уже після оформлення переуступки інвестиційного права звернули увагу на те, що воно не є правом на нерухомість, а тому повинно оподатковуватися як право на ... рухомість.

      На «інвестиційній» ниві багато питань, неврегульованих з правової точки зору. Через це у покупців можуть виникнути проблеми — головним чином, перед ними постають фінансові ризики. До них нерідко призводять аматорські рішення брокерів, які беруться продавати житло в іще не зданих в експлуатацію будинках. Достатньо подивитися на оголошення про купівлю-продаж квартир. У новосела ще немає свідоцтва про право власності на проінвестовані ним квадратні метри, а він уже на повну котушку водить до себе покупців. Це при тому, що сама по собі переуступка права інвестора не має чіткого правового врегулювання, а тому можуть виникнути всілякі непередбачувані наслідки після стовідсоткової передоплати квартири, яку купують.

      Ще небезпечніше, коли покупець і продавець потрапляють у так званий «міжправовий простір», коли інвестор уже не інвестор, але ще не власник нової квартири. Погоджуватися на стовідсоткову передоплату такого житла, на яке не видано свідоцтва про власність, практично означає випробовувати долю. А за клієнтом у цю складну для нього хвилину професійно ведуть спостереження посередники. Саме вони зможуть становити для клієнта той самий «подарунок долі», тим паче якщо працюють на ринку поза будь-яким статусом і у будь-яку хвилину можуть «розчинитися» у просторі разом із вирученими грошима.

       Де та структура в ринковому середовищі, яка має нести відповідальність за клієнта при продажу і купівлі квартири? Відповідь на це запитання є, йдеться про досвід розвинених країн, але поки що подібного немає в Україні. На думку начальника головного управління комунального майна Київської міськдержадміністрації Ігоря Лисова, чиї слова наводить агентство «Інтерфакс-Україна», нести відповідальність перед клієнтом повинні фінансові установи та ті структури, які виконують функції замовника житлового будівництва. Не обов'язково таким замовником виступає держава. Все частіше цю функцію беруть на себе комерційні структури.

      Скажімо, ТОВ «Ліко-холдинг», яке веде житлове будівництво в Голосіївському районі і вже звело вісім будинків, має своїм замовником компанію «Центуріон». Остання, у свою чергу, безпосередньо працює з інвесторами. Наскільки задоволені такою співпрацею будівельники — питання партнерських стосунків обох фірм. Недавно стало відомо, що «Ліко-холдинг» звернувся до нової форми залучення інвестицій — до випуску корпоративних облігацій на загальну суму понад 207 мільйонів гривень номіналом тисяча гривень кожна. Можливо, якраз на фірм-замовників і розраховано цей ринок облігацій, хоча їх може придбати й окрема фізична особа.

      Ринок потребує нових фінансових груп і корпорацій, які б удосконалили процес придбання нового житла, зробили його безпечнішим і доступнішим. Напевне, з точки зору правового забезпечення такої діяльності варто було б, аби вони діяли на ринку у відповідності з наданою ліцензією на право виконувати функції замовника житлового будівництва.

      Правове врегулювання ринку нерухомості мало б бути кращим. Найменш захищеними на ньому відчувають себе пересічні громадяни. Багатьох із них утримують від будь-яких дій на цьому ринку правова невизначеність, в умовах якої відбувається купівля-продаж квартир, і значні ризики. Адже тепер ризикувати доводиться втричі бульше — саме настільки останніми роками зросли ціни на столичні квартири.Тим паче що там, де за лічені дні надходять надприбутки, легко забувають про правила гри навіть професійні гравці цього ринку.

      До речі, за даними Мін'юсту, з 2 по 4 серпня 2004 року в Україні було укладено 2722 договори купівлі-продажу нерухомого майна. Найбільшу ділову активність в операціях з нерухомістю було зафіксовано в Донецькій області, Києві та в Київській області.Такі дані в Україні підбито вперше.