Якщо вашу квартиру ніколи не заливали зношені труби рідного будинку, у парадному ніхто не влаштовував туалет, а під власними дверима ви не знаходили п'яного, мов чiп, незнайомого «гостя», то, швидше за все, ваш будинок — не «хрущовка», а новобудова з консьєржкою й модерною «інженерією». Колись п'ятиповерхівки для багатьох сімей стали порятунком від комуналок. Тепер же пошарпані часом «хрущі» є справжньою виразкою будь-якого великого міста. І надто вже столиці. Ще сім років тому київська влада вирішила зайнятися реконструкцією «хрущовок». За цей час у Києві реконструйовано ледве десяток будинків зі знаком «х»... Чому столичні п'ятиповерхівки залишилися «за бортом», з'ясовувала «УМ».
Спасибі Хрущову за наше «квартирне» дитинство!
Історія панельної «хрущовки» починається у 1955 році, коли вийшла постанова ЦК КПРС і Ради міністрів СРСР «Про ліквідацію надмірностей у проектуванні й будівництві». Цей документ на багато років визначив стиль радянського містобудування. Були розроблені типові проекти, що мали різко здешевити житло, — все для того, щоб до 1980 року (тобто при комунізмі) кожна радянська сім'я мешкала у власній квартирі. Ідея дешевого житла «для однієї сім'ї», кажуть, прийшла Микиті Сергійовичу під час відвідин однієї «дружньої країни», де він «підглянув» проект житла «для всіх». І вже у 1957 році з'являються перші будинки масових серій. У таких будинків є низка спільних рис. У них немає ліфтів і сміттєпроводу. В них «мініатюрні» кухні й куці коридори. А з приводу низької стелі й об'єднаних санвузлів свого часу жартували, що Хрущов з'єднав ванну кімнату з туалетом, а стелю з підлогою — не встиг. Власне, нарікати немає на що: у ті роки передбачалося, що до нашого часу всі п'ятиповерхівки першого покоління будуть знесені (навіть термін експлуатації відводили — 25 років). Але немає нічого більш постійного, ніж тимчасове...
Утім «хрущовкам» так чи інакше маємо завдячувати — значною мірою в ті часи вони зняли житлову поблему. Адже у будь-якому випадку власна квартира, якою б вона не була, краща від «комуналки». «Хрущовки» й зараз користуються попитом. Більшість покупців розглядають їх як «стартовий майданчик» для «нормального» житла.
П'ятиповерхівки — на смітник історії?
Чому раптом заговорили про необхідність реконструкції чи, тим більше, знесення «хрущовок»? У кінці 80-х пройшов термін придатності першої серії «хрущів». Крім того, вони перестали бути вигідними економічно — через їхні стіни, вікна, горища тепла виходить утричі більше, ніж у новобудовах. З'явилося море дефектів: труби, покрівля течуть, панелі у верхній частині промерзають і протікають, балкони ослаблені, майже всі вентиляційні, телефонні, електричні мережі потребують заміни (де ж було передбачити архітекторам 40 років тому, скільки енергії споживатиме киянин ХХI століття з усіма своїми комп'ютерами, «мікрохвильовками» й іншою технікою!). Зрештою, «хрущовки» просто стали небезпечними для життя. До того ж таких будинків чимало в центральних частинах міста, що не надто прикрашає обличчя столиці. От і було вирішено, що з «хрущовками» треба щось кардинально робити.
У Росії, Німеччині застарілі п'ятиповерхівки доводять до ладу вже добрий десяток років. У нас ситуація зовсім інша. «Коли ми почали вивчати київські «хрущовки», — розповідає головний архітектор проектів Інституту генерального плану Києва Олена Курило, — то з'ясували, що наші будинки перебувають у кращому стані, ніж, скажімо, московські — вони побудовані пізніше і з якісніших будматеріалів. Але проблема з «хрущовками» існує».
Програма з «оздоровлення» п'ятиповерхівок розроблялася у 1995—1997 роках і була затверджена Київською міськдержадміністрацією. Проект планували закінчити до 2010 року. Однак із реалізацією задуманого вийшло не все так просто. «Загальна житлова площа, що була включена до програми реконструкції, становить більш ніж 5 мільйонів квадратних метрів, — каже заступник завідувача відділу реформування та розвитку житлово-комунального господарства Науково-дослідного інституту соціально-економічних проблем міста Київської міської держадміністрації Леонід Черкашин, — у 2000 році вже почалася реалізація проекту, але різко зросли ціни, і програма призупинилася».
Чотири роки тому, за словами Леоніда Степановича, на цей проект необхідно було понад 8 мільярдів гривень. Тепер же, з урахуванням усіх подорожчань, — щонайменше 12 мільярдів. Серед основних джерел фінансування розробники розглядали державний бюджет (тоді така програма розроблялася у державних масштабах) — за ці кошти мали відновити «хрущовки» на балансі міністерств і державних відомств. Наступним важливим джерелом надходжень був міський бюджет Києва та гроші столичних районів (ці кошти мали піти на аварійні об'єкти, прокладання інженерних мереж і на реконструкцію будинків, що не мають інвестиційної привабливості). Не останню роль відігравали кошти юридичних та фізичних осіб — інвесторів, гроші власників приватизованого житла та кошти населення. З урахуванням усіх джерел виходило менше 5 мільярдів — цих грошей вистачило б трохи більше ніж на половину запланованого, тим паче, за сьогоднішніх цін на житло. Стало очевидним: без серйозних інвесторів не обійтися.
Як зробити «хруща» красивим?
Архітектори кажуть, що вирішити проблему «хрущовок» можна у кілька способів. Це — реконструкція, модернізація, капітальний ремонт і врешті — знесення. «Проект необхідно розглядати комплексно, бо кожен будинок, кожен район, має свої особливості. Існує три основні способи реконструювання п'ятиповерхівок: без відселення (так робили в Німеччині), з відселенням (для цього необхідно будувати «стартові» будинки). І, зрозуміло, — знесення, як робили це в Москві»,— розповідає Олена Курило, — як на мене, то «хрущовки» у центральних районах необхідно зносити. Така ж картина і з панельними та аварійними будинками».
У ході реконструкції будівельники зможуть розширити кімнати, зробити великі балкони, встановити ліфти. Водночас проводитимуться роботи з енергозбереження — у результаті, споживання води й тепла скоротиться щонайменше на 40 відсотків. Окрім естетичного позитиву, є ще й комерційний — збільшиться за рахунок верхніх поверхів житлова площа, на перших поверхах можна буде розмістити магазини, офіси, аптеки — такі будинки слугуватимуть ще не один десяток років... Це в ідеалі має бути так. На практиці бачимо зовсім інше...
Немає інвестора — немає реконструкції
Проблема київських «хрущовок» полягає, перш за все, у тому, що більшість із них розміщена в непрестижних районах, далеких від центру, — Нивки, Лівобережжя, Голосіївка. Будинки, що не мають інвестиційної привабливості, не цікавлять бізнесменів. «Існує ціла низка проблем, — каже Леонід Черкашин, — усі вони й спричиняють законсервованість даного проекту. Більш ніж скромна кількість інвесторів зумовлена не тільки фінансовими чинниками».
По-перше, демографічна проблема: коли постає питання про переселення, у квартирах різко збільшується кількість мешканців (у п'ятиповерхівку, як у рукавичку, переїздять близькі і не дуже родичі)— відтак коефіцієнт переселення зростає у півтора раза. «Скажімо, якщо інвестор «бере» під свій проект 5000 метрів квадратних, то йому необхідно побудувати близько 7500 метрів квадратних, куди б можна було переселити всіх мешканців, — розмірковує пан Леонід, — Припустимо, він побудує цей «стартовий» будинок, вкладе гроші в реконструкцію «хрущовки», а потім почне її продавати. Він ніколи не продасть цей будинок дорожче від того, в який переселяв людей, бо «хрущовки» все одно залишаються такими — висота стелі «стара», фундамен той-таки. Чи зможе інвестор заробити на цьому проекті — не відомо. Адже наші люди вже бачили нове якісне житло, і якщо вони мають гроші, то воліють купувати щось «свіже й достойне». А врахуйте ще й той факт, що у відреконструйованих будинках 50 відсотків житла необхідно віддавати місту. І що ж залишається інвестору? Очевидно, що ту суму, яку він витратить на сумнівний проект, краще покласти в банк і жити на відсотки».
Палиці в колеса інвесторам ставить і недосконалість нашого законодавства, паперова тяганина. Від оформлення документів до здачі об'єкта проходить тривалий час — необхідно його зменшити. До того ж існує будівельний ризик — ціни на житло наразі страшенно лихоманить, ніхто не може сказати з упевненістю, якими вони будуть завтра. «Для того, щоб до нас прийшов інвестор, — каже Леонід Черкашин, — ми повинні забезпечити йому певні гарантії й заохотити його. Приміром, надати пільги. Ми працюємо в цьому напрямі і реально наразі можемо розглядати різні пропозиції від охочих взяти участь у цьому соціальному проекті».
«У кожному будинку знайдуться противники реконструкції»
Часто інвесторам доводиться займатися вирішенням тих поблем, які за нього має узгодити місцева влада. «У кожному будинку знайдеться хтось, хто не захоче відселятися, — каже Леонід Черкашин, — це не має бути проблемою інвестора — ходити й вмовляти кожного виїхати». Переселення — болюче питання, кажуть розробники програми. Люди звикають до свого будинку, району і потім не бажають виїжджати з «насидженого» місця. Адже більшість мешканців «хрущовок»— це дуже нелегкі на підйом пенсіонери. Тому доводиться довго «працювати» з населенням, вмовляти, а ще — будувати «стартові» будинки у тому ж районі, що не завжди вдається. «Я пригадую, у 1997 році в Москві таку картину, — розповідає пан Леонід, — у будинку під реконструкцію, де вже навіть демонтували столярку, у двох вікнах горить світло: мешканці цих квартир навідріз відмовилися переїжджати. Це, звісно, їхнє конституційне право. Будівельники мали неабияку мороку: відключити будинок від світла і води вони не могли, поки там жили люди».
Реалізації програми серйозно заважає застарілий Житловий кодекс. А останнє рішення Конституційного суду значно ускладнило реалізацію надбудов. «За цим рішенням, — коментує Леонід Черкашин,— власність мешканців будинків поширюється на горища і підвали — без згоди всіх жителів нічого в будинку робити не можна. Самі розумієте, у кожному будинку знайдеться хтось, хто буде жити на першому поверсі, але його непокоїтимуть будівельні роботи на п'ятому».
І все ж у Київській міській адміністрації запевняють, що над важливим соціальним проектом працюють і готові розглянути будь-які пропозиції інвесторів.
Якщо вас переселяють
Ви маєте право вимагати нове житло у своєму ж районі. Якщо мешканці перебираються у меншу квартиру, то їм сплачують «неустойку», а якщо у більшу — то мають сплачувати самі за ринковими цінами. Умови переселення обговорюються у спеціальному договорі. Якщо власник хоче повернутися у стару квартиру, то мусить заплатити за ремонтні роботи.
Що мало бути
«Хрущовками» називають панельні, блочні, цегляні п'ятиповерхові будинки, спорудженi у 50-х—60-х роках. Загальна житлова площа, що була включена до програми реконструкції, становить більше ніж 5 мільйонів квадратних метрів. Планувалося знести 916 тисяч квадратних метрів, зробити 800 тисяч квадратних метрів надбудов.
Що буде
Наразі розробники займаються реконструкцією «хрущовок» на Печерську — вулиця Кіквідзе, проспект Дружби народів. Програма, що розрахована до 2010 року, охопить майже 68 тисяч метрів квадратних — 80 відсотків усіх печерських «хрущовок». Фінансування, в основному, з міського бюджету
Будинок по вулиці Туполева, 16/ж — один із небагатьох, що потрапили до програми реконструкції. Ще 5 років тому він був п'ятиповерховим гуртожитком — сьогодні ж у ньому, у трьох пiд’їздах, є 59 квартир. Мешканка Валентина Коломієць розповіла, що разом із чоловіком отримали однокімнатну квартиру в 1999 році, коли здавали будинок. За її словами, помешкання тут хороші: стандартні стелі, але великі кімнати (48 квадратних метрів для однокімнатного житла — досить пристойний розмір), просторі кухні (від 11 до 14 квадратних метрів). От тільки балконів немає, але це — справа звички. У кожному під'їзді квартири мають своє планування. Трикімнатні, приміром, хоча й дуже просторі, але «наділені» певною незручністю: туалет (у якому, до речі, є рукомийник) і ванна кімната «розведені» у різні кінці квартири. В однокімнатних санвузли — спільні. От тільки антену на будинок уже п'ятий рік ніяк не поставлять, бідкаються мешканці. «Ось і мусимо дивитися лише три канали», — зітхає Валентина. Але це вже зовсім інша історія...
