Микола Сидоренко: Суперечки навколо землі має врегулювати держава

      Представники однієї з найвпливовіших у державі професій — землевпорядники — 10 березня відзначають своє професійне свято. Нині, коли земельне питання набуло у суспільстві не лише особливої ваги, а й гостроти, вони перебувають — законно чи не зовсім — у зоні особливої уваги — політиків, місцевих чиновників, спекулянтів та усіх, хто бажає заволодіти ділянкою. Зростає ціна землі — зростає значимість фаху і увага до головного земельного відомства.

      Напередодні свята наш кореспондент зустрівся з головою Державного комітету України з земельних ресурсів Миколою Сидоренком то розпитав його, що ж насправді відбувається у сфері земельних відносин.

«Земельні питання — справа політична»

      — Миколо Яковичу, як нам гарантувати священне право приватної власності на землю? Як раціонально і по-господарськи розпорядитися нею? Не допустити конфліктів інтересів між землевласниками й орендарями, зробити так, щоб обидві сторони мали з цього справедливий зиск?

      — Здається, відповідь тут для всіх очевидна: треба удосконалювати законодавчу базу. І суворо дотримуватися чинного законодавства. Сьогодні земельне право — це розгалужене законодавче древо. Ми його відчуваємо, як живий організм, і добре знаємо, які моменти ще не охоплені законами, над чим слід працювати. З 2002 року — часу вступу в дію Земельного кодексу України — у його розвиток розроблено і ухвалено майже 100 нормативних актів, а ще 30 перебувають у стані розробки.

      — Чому ж тоді з такою гостротою постають сьогодні земельні питання? І лунають звинувачення, що, мовляв, це Держкомзем зволікає із розробкою законодавчих документів, і тому маємо із землею те, що маємо?

      — Це вигідно деяким політичним силам. Хто сьогодні не розуміє, що земельні питання набули надмірної політизації? Саме через це затягується розгляд таких вкрай нагальних законопроектів як «Про державний земельний кадастр» та «Про ринок земель», давно поданих нами до парламенту.

«Упевнений, наш народ останній рік терпить мораторій...»

      — Якщо вірити словам, які лунають з високих трибун, саме вiдсутнiсть цих законiв слугує перепоною до зняття мораторію, і що саме за умови набрання чинності їх з 1 січня 2008 року може бути запроваджена купівля-продаж земельних ділянок та земельних паїв, чи не так?!

      — З точки зору економіки, мораторій є досить шкідливим. Він не стримує операції з купівлі сільськогосподарських земель, а навпаки, — породжує тіньовий ринок таких земель. Унаслідок цього найбільше втрачають селяни-власники землі, які отримують значно нижчу ціну за свою землю порівняно з умовами відкритого ринку та які передають її в оренду і отримують занижену орендну плату за землю. Невигідне ухвалення мораторію державі — в особі місцевих органів влади і місцевих бюджетів через несплату податків за операції від купівлі-продажу сільськогосподарської землі. Страждають сільськогосподарські виробники та аграрне виробництво загалом — від неможливості залучити землю в економічний обіг та отримання іпотечних кредитів.

      — Через відсутність прозорого ринку в Україні існують тіньові схеми відчуження земель сільськогосподарського призначення...

      — Так... До того ж мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення порушує конституційні права селян-землевласників вільно розпоряджатися своєю власністю. Зростає кількість померлих пенсіонерів, котрі не мали спадкоємців і земля яких перейшла у власність держави.

      Люди повертають земельні паї державі, кажуть, що не бачать перспектив їх подальшого використання. Аргументують, що їм, як землевласникам, не надають державних субсидій на компенсацію вартості комунальних платежів, у них немає коштів на оформлення державних актів на право приватної власності на землю, їх землю ніхто не бере в оренду.

      — До речі, про оренду...

      — Із загальної кількості земель сільськогосподарського призначення сільськогосподарські підприємства орендують понад 88 %. Однак за відсутності повноцінно функціонуючого ринку орендна плата за неї в Україні є досить низькою і становить близько 132 грн. за гектар. З цієї суми лише 14 % виплачується грішми, а решта 86 % — продукцією та послугами. Низька орендна плата за землю впливає на заниження ціни землі. Крім цього, частину сільськогосподарських земель взагалі не використовують тому, що немає попиту з боку орендарів. Іншою крайністю є існування господарств, що орендують десятки тисяч гектарів землі по всій Україні. Цим стримується розвиток фермерства, адже фермери не можуть конкурувати з великими компаніями-орендарями.

      Саме тому торік Держкомзем робив усе можливе, щоб повноцінний ринок земель запрацював з 2007-го... Впевнений, наш народ останній рік терпить цю заборону.

«Земельні ресурси України — 330 трильйонів гривень»

      — Комітет Верховної Ради з питань аграрної політики та земельних відносин недавно на своїх комітетських слуханнях з питання законодавчого забезпечення ринку землі в Україні рекомендував парламенту прийняти законопроект про ринок земель до 1 листопада цього року. Як кажуть, чекали довше — почекаємо ще трішки...

      — Тут важливо, щоб цей закон пройшов публічне обговорення. Щоб люди вивчили, як вони повинні діяти, починаючи з 1 січня 2008 року, коли мораторій буде знято. Поставити запитання, проконсультуватися, виробити цивілізовані схеми для роботи...

      — Тобто ви вважаєте, що дуже важливо зараз перевести всі земельні відносини у публічну площину?

      — Так... І тоді буде менше тіньових схем і менше підозр. Я хочу, щоб усі зрозуміли: ринок земель не є самоціллю. Мета — капіталізація земельних ресурсів. Експерти оцінюють земельні ресурси України в 330 трильйонів гривень. І цей колосальний ресурс держава сьогодні використовує неефективно. Шлях до капіталізації один — перетворити землю в товар, створити правила гри, інструменти, які б регулювали цей ринок. Адже земля — особливий товар, бо це обмежений ресурс, вартість якого з кожним роком тільки зростає.

      — Сьогодні ні для кого не секрет, що в Україні існує й успішно діє нелегальний земельний бізнес, тіньові схеми, навіть уже й після прийняття закону щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів. Який тут вихід?

      — Треба відсторонити чиновника від контактів з покупцями землі та її оцінки. А це можна зробити лише шляхом відкритих земельних аукціонів. Причому аукціони повинні проводити не лише з продажу, а й оренди землі. Існуюча практика проведення аукціонних торгів свідчить про підвищення ціни землі і результатів аукціонних торгів у середньому в 2—5 разів.

      — Більшість місцевих бюджетів сьогодні формуються саме за рахунок продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Що робить очолюване вами відомство для становлення реальної ринкової вартості земельних ділянок, яка б дозволила максимально поповнити бюджет?

      — Цьому передусім сприяє прийнятий Закон України «Про оцінку земель». Щоб забезпечити громадський контроль за організацією оціночної діяльності, Держкомзем надав статус саморегульованої організації оцінювачів двом громадським організаціям: ВГО «Спілка оцінювачів землі» та ВГО «Ліга оцінювачів земель». Вони об'єднують понад 1000 професійних оцінювачів з усієї України.

      Також комітет уклав чотири угоди про співробітництво щодо професійної підготовки оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок з навчальними закладами, що мають відповідні ліцензії Міністерства освіти України. Це Міжнародний інститут бізнесу, Національний аграрний університет, Торгово-промислова палата України, Харківський центр науково-технічної та економічної інформації. Нині 655 осіб отримали кваліфікаційні свідоцтва оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок.

«Україна — єдина держава, де немає закону про земельний кадастр»

      — Славнозвісний проект Закону «Про державний земельний кадастр», який уже не раз потрапляв до Верховної Ради та не був підтриманий у сесійній залі, планується розглянути у повторному другому читанні наприкінці березня. Що дасть прийняття цього закону?

      — Цей закон має створити реєстраційну систему, навести порядок з обліком земель, удосконалити систему управління земельними ресурсами та економікою землекористування, що сприятиме інвестиційній активності, розвитку ринку землі, підтримці системи оподаткування та іпотечного кредитування.

      Україна залишилася єдиною країною на терені колишнього Союзу, де не ухвалено закон про державний земельний кадастр. У Європі немає жодної держави, де хоча б один квадратний метр був не облікований і на нього не було правомочних документів. У нас же не метри — сотні гектарів необлікованої землі до конкретного суб'єкта власності. Тож система державного земельного кадастру має запрацювати нарешті й у нас. Має бути зафіксований кожен акт, кожна дія щодо земельної ділянки — продаж, оренда, застава — з метою уникнення фальсифікацій, шахрайства, незаконних операцій. Це необхідно також кредиторам, банкам та інвесторам, перед якими у власників земельних ділянок можуть виникати зобов'язання.

      — А чому цей законопроект так довго торує собі шлях і над ним так багато дискутують?

      — Згідно із Земельним кодексом України, державний земельний кадастр — це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту появи чи втрати права власності і користування земельними ділянками. Але за нинішніх реалій це не зовсім правильне формулювання. В усьому світі кадастр розглядають не як систему робіт, а як державну систему відомостей і документів, які містять дані про земельні ділянки, нерухомість, що розміщена на ній, майнові права на них, а також про обмеження цих прав. Саме таке формулювання міститься в поданому нами законопроекті.

      — Ви вивчали зарубіжний досвід?

      — У розвинутих країнах існує два підходи до створення кадастрово-реєстраційної системи. Перший, на мій погляд, дещо застарілий. Він заснований на дуальній системі ведення кадастру і реєстрації прав. Тобто в країні існує дві паралельні системи: одна — безпосередньо кадастрова, з веденням бази даних земельних ділянок і нерухомого майна, що знаходиться на них, друга — реєстр прав на ці об'єкти. Дві системи функціонують паралельно, при цьому частково дублюючи одна одну, а значить, на їх утримання витрачають додаткові кошти, та й отримання повної інформації про якусь конкретну земельну ділянку ускладнюється, що створює незручності для користувачів. Крім того, виникає проблема узгодженості і синхронізації інформації, яка надходить у ці бази даних.

      Другий підхід прогресивніший. Створюється єдина кадастрово-реєстраційна система з інтегрованою базою даних. Вона ведеться однією організацією і забезпечує функціонування так званої схеми «єдиного вікна» . Це дозволяє одному органу вести всі роботи із кадастрового обліку і ведення реєстру прав. Перевага в тому, що отримання інформації буде швидким і не виникне неузгодженості в наданій інформації.

      Тож і виникає полеміка: який варіант обрати? Хто має відати земельним кадастром і вести реєстрацію прав на нерухоме майно?

      — На чому стоїть Держкомзем?

      — Державна політика у сфері земельного кадастру спрямована на створення єдиної системи ведення державного земельного кадастру на всій території України та її узгодження з міжнародними стандартами і методологією. Це означає, що кадастр в Україні повинен бути державним, а не комунальним чи приватним, гарантувати достовірність та актуальність даних, забезпечувати накопичення та захист даних, дотримання її конфіденційності.

      До того ж база даних державного земельного кадастру має бути інформаційним ресурсом та власністю держави, ним повинен займатись орган державної влади. При цьому земельно-кадастрову документацію розглядають як складову державного земельного кадастру.

      — На сьогодні існує кілька альтернативних концепцій створення кадастру. У чому вони полягають?

      — Альтернативна концепція Мін'юсту полягає у створенні системи реєстрації прав на нерухоме майно окремо від державного земельного кадастру. Сьогодні підприємство «Інформаційний центр», яке функціонує при Мін'юсті, виконує функції адміністратора мін'юстівського реєстру прав на нерухоме майно. Функції ж реєструвальників виконують установи БТІ, які є суб'єктами комунальної форми власності. Усе це дозволяє передбачити відсутність гарантій та відповідальності з боку держави, конфлікти, судові справи та незручності для пересічних громадян.

      Як ще одна пропозиція — ведення реєстрів органами місцевого самоврядування в кожному селі, селищі, місті. Ви уявляєте що це буде? Понад 30000 місцевих кадастрів!

«Місцева влада не є власником землі»

      — Однією із проблем залишається незавершений процес розмежування державних і комунальних земель. Чим це викликано?

      — Нинішнє затягування розмежування земель державної і комунальної власності насамперед на руку місцевій владі. У законі сказано, що поки землі не розмежовані, всі рішення щодо використання як комунальної, так і державної землі ухвалює орган місцевого самоврядування. Саме тому чиновники місцевого рівня не особливо проявляють ініціативу прискорювати розмежування комунальних і державних земель.

      — А як можна активізувати цей процес?

      — Ми подали свої пропозиції щодо внесення змін до законодавства — ввести форму державного акта на землю для органів місцевого самоврядування. А для того, щоб такий документ оформити, доведеться пройти через процедуру розмежування. Також ми запропонували законодавчо встановити, так би мовити. час Ч, після якого місцеві адміністрації, які своєчасно не розмежували землі, втрачають право ними розпоряджатися. Адже багато хто сьогодні забув, що насправді місцева влада не є власником землі. Ні в Києві, ні у Жмеринці. Вони можуть нею лише розпоряджатися.

      — Які контрольні функції нині є у держави над місцевою владою у питаннях розпорядження землею?

      — На жаль, сьогодні держава має недостатньо можливостей для такого контролю. І одна з головних проблем — відсутність все того ж державного земельного кадастру, який стане основою для створення могутнього і водночас простого й ефективного механізму управління і контролю обігу землі і діяльності органів місцевого самоврядування. Адже після створення єдиної бази даних отримати з неї інформацію зможуть не тільки девелопери, інвестори, приватні особи, а й різні компетентні органи, що значно пришвидшить і спростить різні перевірки і розслідування.

«Сподіваюся, що і Президент України, і Прем'єр-міністр мене почують...»

      — Як ви сприйняли появу 31 січня постанови Кабінету Міністрів України про реорганізацію Держкомзему в Державне агентство земельних ресурсів України?

      — Коли кількість моїх заступників торік зросла від трьох до п'яти, я подумав, що цим підвищується роль Держкомзему. І раптом — постанова про перетворення в агентство, а за нею ще одна — про введення додатково посади першого заступника голови Комітету. Ось тут уже важко збагнути мету й логіку.

      — Ви вважаєте, що роль очолюваного вами відомства повинна зростати?

      — Безперечно. І якщо вже реорганізовувати, то у міністерство. При цьому об'єднати земельні ресурси, лісове господарство, інспекцію з контролю за використанням і охороною земель, службу геодезії, картографії та кадастру. Бо уже давно назріла необхідність удосконалити, модернізувати, скоординувати систему органів виконавчої влади, що здійснюють реалізацію державної політики у сфері регулювання земельних відносин, використання та охорони земель, ведення державного земельного кадастру, реєстрації речових прав на нерухоме майно, забезпечення топографо-геодезичної і картографічної діяльності.

      Також уже давно назріло питання утворення спеціального органу з менеджменту землями державної власності — скажімо, Фонду або агенції земель державної власності. І в цьому переконує набутий досвід багатьох зарубіжних країн.

      — Схоже, такої ж думки і Верховна Рада, судячи з проекту її постанови, внесеної кількома депутатами від різних фракцій. Щоправда, у ній ідеться про утворення Міністерства з питань земельних відносин України. А ось Комітет з аграрної політики та земельних відносин підтримав пропозицію, але, з інформаційних повідомлень важко зрозуміти чию саме, щодо створення Державного комітету земельної політики України...

      — Понад десять років ми створювали землевпорядну службу України, яка нині існує як єдина система державних органів земельних ресурсів і налічує майже двадцять тисяч працівників. Не знищувати сьогодні треба цю систему, а посилювати, розвивати її...

      Упевнений, що лише існуюча єдина система державних органів земельних ресурсів в змозі впоратися з тими завданнями, які стоять на сучасному етапі розвитку країни: далі формувати основні засади земельних відносин, забезпечувати гарантування права приватної власності та рівноправного розвитку всіх форм власності на землю, здійснювати контроль за використанням земель, управління землями державної власності, запроваджувати повноцінний ринок землі і забезпечувати його ефективне функціонування.

      І я сподіваюся, що і Президент України Віктор Ющенко, і Прем'єр-міністр Віктор Янукович мене почують: існуюча система державних органів земельних ресурсів сьогодні потребує пiдтримки.

Лев ЮРСЬКИЙ