«Законний» підхід до «квадратного метра»

      Також «революціонери» обіцяють, що скоро житло стане доступним для широких верств населення. Для цього треба прийняти Закон «Про державну підтримку забезпечення громадян житлом та розвиток житлового будівництва», проект якого наприкінці минулого року зареєстровано у Верховній Раді та деякі інші закони.

      Необхідність прийняття цього акта вони аргументують відсутністю цілісної системи державної підтримки забезпечення «квадратними метрами» наших громадян, що, в свою чергу, стримує реалізацію норм статті 47 Конституції України, котрою визначено, що держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Передбачено також, що громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату. Так записано в основному законі. Проте на ділі ситуація виглядає інакше.

Диспропорція між попитом і пропозицією

      Сьогодні для пересічного українця житло стало недоступною розкішшю. Низька платоспроможність і високі ціни, помножені на дуже низькі обсяги будівництва квартир, які нині втричі менші, ніж у 80-ті роки минулого століття, призвели до виникнення найгострішої соціальної проблеми.

      Відсутність механізмів стимулювання житлового будівництва стала однією із ключових причин серйозного занепаду вітчизняної економіки у 90-х роках. Водночас зарубіжний досвід свідчить, що саме житлове будівництво створює мультиефект для розвитку всієї економіки країни...

      Держава задекларувала наше право на житло, проте фактично самоусунулася від його забезпечення. Як наслідок — ціни в низці регіонів України перевищили середньосвітові, а в Києві, наприклад, квартири стали коштувати набагато більше, ніж у столицях країн Центральної Європи.

      Чому так сталося? Насамперед, це зумовлено тим, що вітчизняні забудовники несуть значні видатки при будівництві житла, які в результаті у кілька разів підвищують його вартість. Однією із головних статей розходів є придбання земельної ділянки для забудови. Тут процвітають хабарництво і незаконні афери, тоді як у всьому світі житло зводиться на земельних ділянках, орендованих у муніципалітетів за символічну плату, або ділянках, переданих місцевою владою під соціальне житло.

      Крім того, на плечі будiвельних органiзацiй перекладено весь фінансовий тягар із забезпечення інженерної інфраструктури: електро- та газомережi, водопостачання, каналізацію, зв'язок. В ідеалі це повиннi фінансувати місцева влада та підприємства, що експлуатують цю структуру .

      А ще забудовники мають за власні кошти поряд із будинком звести школу, дитячий садочок, спортивний майданчик, поліклініку, передати безплатно частину квартир органам місцевого самоврядування, оплатити немалі кошти за одержання технічної та дозвільної документації на земельну ділянку. Додайте до цього дефіцит і подорожчання будівельних матеріалів. Усі ці чинники позбавляють будівельників обігових коштів і роблять недоступним житло для переважної більшості наших співвітчизників, адже всі ці видатки можна компенсувати лише за рахунок покупця або інвестора. Звідси — і захмарні ціни.

      Підливають олії до цінового вогню спекулянти, які викуповують квартири у будівельників, а потім виставляють їх на продаж утричi дорожче. Подейкують, що існує «змова будівельників», котрі притримують квартири, таким чином підтримуючи дефіцит на ринку житла. Коментуючи ці чутки, президент холдингової компанії «Київміськбуд» Петро Шелюк сказав, що дефіцит пропозицій нових квартир, який спостерігався наприкінці 2006 року в Києві, є традиційним і в основному пояснюється збільшенням попиту саме наприкінці року. Загалом минулоріч холдинг збудував 9700 квартир. Середня ціна їхньої реалізації у січні поточного року становила 7,9 тис. грн. за 1 кв. м. Компанія планує найближчим часом виставити на продаж кілька сотень квартир у нових будинках.

      Проте, на думку експертів, разові ін'єкції суттєво не вплинуть на формування цін і не знизять існуючого дефіциту. На їхнє переконання, без цілісної системи підтримки держави, без створення механізму стимулювання житлобудівництва вирішити питання забезпечення житлом нереально.

      Саме для розв'язання цієї проблеми і було розроблено вищезгаданий законопроект.

10 безповоротних квадратів

      Основою будь-якої новації, є її фінансове забезпечення і чіткі правила гри. Аби зробити житло доступним, розробники законопроекту вперше вводять поняття «державні стандарти забезпечення громадян житлом» і визначають спосіб державної підтримки шляхом запровадження і надання громадянам України, які мають на це право, поворотних і безповоротних державних житлово-будівельних субсидій (ЖБС).

      Це принципово новий підхід у системі вітчизняного фінансування житлового будівництва: кошти на державну підтримку виділятимуться не з бюджетів усіх рівнів, а за рахунок емісії облігацій ЖБС, які викуповуватимуться державною іпотечною установою та рефінансуватимуться Національним банком. Сплата відсотків за облігації здійснюватиметься за рахунок державного бюджету.

      Як отримати субсидію? Право на одноразове отримання безповоротної субсидії (становить 10 кв. метрів у нормативній вартості: приблизно 2,900 тис. гривень за кв. м.) мають громадяни, які протягом календарного року, що передує даті звернення на отримання ЖБС, отримують середньомісячний доход на члена сім'ї у розмірі не менше половини середньомісячної заробітної плати по регіону, а також дохoд — не вище від нормативної вартості 10 кв. метрів житла, яка визначена міністерством будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства.

      Ті, у кого середньомісячний доход на члена сім'ї менший половини середньомісячної зарплатні, мусять забезпечуватиcя соціальним житлом.  У кого доход вищий, ніж вартість десяти «квадратів», вирішують квартирне питання самостійно. При бажанні придбати житло площею, більшою дозволеної безповоротної субсидії, надається можливість внести власні кошти до банку уповноваженого НБУ, який фінансуватиме будівництво, або скористатися його кредитами, котрі будуть доступними, оскільки надаватимуться банками під державну (урядову) гарантію, відсотки за якими визначатимуться і контролюватимуться згідно з законом. Так буде задіяний механізм поворотної субсидії.

      Після сплати за обране житло першого внеску між покупцем і уповноваженим банком укладається договір на купівлю через оренду з викупом (до 30 років), за умови повної сплати — житло оформлюється у власність громадянина.

      Одержання ЖБС визначається на підставі довідок про доходи всіх членів сім'ї, засвідчених відповідними відділеннями Пенсійного фонду.  Ось таку систему пропонує новий законопроект.

За рахунок чого зменшиться ціна і що це дасть покупцям?

      Передусім планується, що забудовникам місцева влада надаватиме земельну ділянку за рахунок резерву земель державної та комунальної власності в оренду на 49 років за символічну плату, що унеможливить шахрайські зловживання із землевідведенням і здешевить будівництво. Крім того, соціальну інфраструктуру зводитимуть за кошти спеціального субсидійного фонду державного бюджету, а не за гроші будівельників, інженерну інфраструктуру — за рахунок коштів, що залучатимуть через додаткову емісію акцій експлуатуючих підприємств, а органи місцевого самоврядування надаватимуть усю технічну і дозвільну документацію на будівництво через «єдине вікно». Таким чином і планується зменшити ціну житла.

      Законопроект створює умови для підвищення відповідальності будівельників. Забудовника на конкурсній умові визначатиме місцева влада. Він має бути в одній особі землекористувачем, замовником і генпідрядником. Вимоги до забудовникiв будуть такими: досвід будівництва житла за кошти юридичних та фізичних осіб не менше п'яти років, загальною площею не менше 20 тис. кв. метрів за попередній рік, відсутність боргів перед бюджетами всіх рівнів і бездоганну репутацію. Лише таким чином можна уникнути халеп на кшталт «Еліта-Центру».

      Фінансування будівництва житла здійснюватиметься лише через банки, уповноважені НБУ.

      Реалізація закону дасть можливість протягом 15 років підвищити рівень забезпечення житловими квадратами з нинішніх 21,5 до 31,5 кв. метрів, що відповідатиме показникам постсоціалістичних країн Центральної Європи і зніме питання дефіциту житла.

      По свої суті цей акт відкриває можливості для широких верств населення. Його, за словами розробників, підтримують представники усіх фракцій парламенту. Проте він не дає відповіді, як отримати дах над головою тим, у кого середньомісячний доход менший середньомісячної зарплати. Їхню перспективу визначено сухим рядком — «суб'єкти відносин щодо забезпечення соціальним житлом». Таких «суб'єктів» — майже третина населення України, і їхні права гарантує 47 стаття Конституції, де чітко записано, що тим хто потребує соціального захисту, житло надається безоплатно або за доступну ціну. Так де ж воно, те соціальне житло?