Цінам на житло падати не можна зростати!

      Якщо ви не власник мережі елітних апартаментів у центральній частині столиці, то, розгортаючи після тривалої перерви газету з комерційними оголошеннями, ризикуєте бути неприємно враженим. Якщо ж у ваші плани входить не перепродаж, а тривіальна купівля квартири для власних потреб, порiвняння вчорашніх і нинішніх цін може викликати стрес з елементами затяжної депресії. Оце виросли, оце подорожчало! Новачкам на цьому ринку робити нічого: ті, хто надто ретельно прицінювався до двокімнатної «панельки» біля метро, через деякий час будуть щасливими, отримавши кредит на однокімнатну «малометражку» за об'їзною дорогою. Ситуація в більшості регіонів країни схожа.

Дешеві квартири нікому не потрібні!

      Не дивно, що будь-які натяки, аналізи, прогнози, коментарі, що передбачають падіння цін на житло, такі приємні і милі нашому серцю. Наприкінці листопада надію більшості безквартирних подарувала компанія MPP Consulting, яка застерегла своїх клієнтів від інвестування в об'єкти нерухомсті. Мовляв, ринок дійшов до свого піку, його очікує стагнація, а потім — падіння ціни на 30 відсотків!

      Утім перші заяви, що ринок нерухомості «перегрітий», і прогнози про обвали цін на квартири з'явилися ще три роки тому. Тоді, нагадаємо, двокімнатна «хрущовка» на престижному Печерську коштувала неповні 25 тис. доларів. Нині — 130 тисяч!

      Ціни на квартири визначає ринок. А ринок — це співвідношення попиту і пропозиції. Якщо ви знайдете кільканадцять охочих віддати за вашу житлплощу саме таку кількість доларів, значить, саме стільки вона й коштує. Проголосують покупці ногами, нічого не вдієш — завтра продаватимете дешевше. Або не продаватимете взагалі.

      Описана тут картина — свого роду еталон того, як має функціонувати ринок нерухомості. Реалії ж нашого напівдикого капіталізму вносять суттєві корективи. Скажімо, існує чітко окреслений сектор установ, для яких стабільно високі ціни на житло означають стабільно високі прибутки. Це, насамперед, забудовники, агенції нерухомості та банки.

      — Ми самі робимо свій бізнес, — на умовах анонімності прокоментував ситуацію співвласник не найвідомішої в Києві агенції нерухомості. — Різкого обвалу ніхто не допустить.

      Настрій людини зрозумілий: комісія ріелтерської агенції за кожну операцію купівлі житла в Києві традиційно становить 3 «залізобетонні» відсотки. Той, кому вдалося виторгувати кращі умови, може без зайвої скромності величати себе здібним бізнесменом. А тепер беремо калькулятор: три відсотки з 25 тис. доларів — це 750 «зелених», із 130 — вже  3 тис. 900! Різницю відчуваєте?! І вони відчувають, будьте певні. Адже збільшується тільки чистий прибуток, витрати ж залишаються на старому рівні.

      Забудовники теж руку на пульсі тримають міцно. В новобудовах цього ж Печерського району вартість квадратного метра упродовж листопада нинішнього року зросла на 1100 гривень і становить нині 12 200 грн! Ви можете згадати якийсь катаклізм в економіці, що стався минулого місяця, через який люди в робітничих спецівках були змушені стрімко переглянути вартість своєї праці? Якщо ж хтось iз вас ще вірить у нові стандарти будівельних робіт, технології завтрашнього дня та інші рекламні гасла, які нібито диктують підняття цін, то на правах діючого новосела можу компетентно відповісти — даремно! Хоча би тому, що всім, хто в цьому бізнесі й справді ходить у спецівках, платити більше не почали, ставлення до праці, будівельні норми, організація роботи в переважній більшості випадків не далеко втекли від часів СРСР.

      Банки, як відомо, дають кредити, зокрема й на житло. Під відсотки, зрозуміло. І чим більшою буде сума кредиту, тим більше грошей заробить банк, не змінюючи кредитну ставку. А тепер поставте себе на місце банкіра — ви б хотіли, щоб це житло дешевшало? А стабільне зростання цiн ще, крім стабільного прибутку, гарантує, що клієнт радо укладатиме угоду з кредитним відділом — бо, навіть сплачуючи драконівські відсотки та різні комісії, він буде у виграші: придбані ним квадратні метри щомісяця ж дорожчають!

Одна київська квартира = сорока нью-йоркським

      Ціни на київську нерухомість не просто наблизились до світових стандартів, а й мають потенціал дивувати світ. Якщо нам ще важко усвідомити, що «хрущовка» на віддаленому масиві може коштувати понад 90 тис. доларів, а іноземцям не завжди вдається пояснити значення слова «хрущовка», то квартира за 40 млн. доларів (!) збуджує уяву всіх. Саме таку ціну за житлоплощу поблизу Нацбанку і Верховної Ради виставили її господарі. Це абсолютний рекорд для Києва! До цього найдорожчу квартиру намагались продати за 7 мільйонів. Журналісти одного з інформаційних сайтів підрахували, що за цю суму можна придбати: 40 квартир у Нью-Йорку, 80 — у Лондоні, 160 — у Берліні або 400 — у Парижі.

      Важко сказати, коли ця квартирка знайде свого покупця (і чи знайде взагалі), але на її фоні важко не помітити проблему, характерну для української економіки: через нерозвиненість фондового ринку ряд факторів, які гальмують розвиток основних видів бізнесу, роль своєрідної губки для всмоктування вільних коштів у нашій державі відіграє ринок нерухомості. Останнім часом саме купівля і перепродування житла були стабільним джерелом прибутку для величезної кількості дрібних і не дуже дрібних підприємців. За даними експертів, 30—50% житла в новобудовах купують для подальшого продажу. І ця цифра аж ніяк не завищена: поспілкуйтесь iз виконробом будь-якої свіжозданої київської новобудови — половина квартир перші два-три роки стоять порожні.

      За такої ситуації говорити про падіння цін було б верхом оптимізму. А до цього треба додати ще зростання цін на будматеріали, введення з 2007 року норми про 15-відсоткове відчуження квартир у київських новобудовах для соціальних потреб (ймовірно, що будівельники захочуть підняти ціни, аби не зменшувати свої доходи). Всі, мабуть, чули про труднощі із землевідведенням та подорожчання столичної землі. І хоча мерія, звичайно ж, хабарів не бере, будівельників такі труднощі, м'яко кажучи, не стимулюють. А мало будують — звідси й високі ціни.

Спробуйте втримати падаючу вежу!

      Утім люди, які знають деякі тонкощі бізнесу з нерухомістю, мають іншу думку — будівельні компанії уповільнюють будівництво, тільки-но привид здешевлення квадратного метра з'являється над містом. Логіка проста — краще продати менше, але дорожче, і гарантувати собі, партнерам, дітям і внукам спокій та стабільність. Позавчора і вчора їм це вдавалось, але не факт, що вони зможуть повторити це завтра. Тому якщо зацікавлені сторони не втримають ціну, житло перестане бути найнадійнішим об'єктом вкладання капіталу, тоді може трапитись всяке. Ось і нині з'явилась перша ластівка можливих змін: деякі столичні фірми навіть не приховують, що темпи продажу в них значно пригальмували.

      Столична нерухомість, окрім цього, виплекала собі серйозного конкурента. Це, як не дивно, житло в приміській зоні. Ріелтори прогнозують, що навесні наступного року розпочнеться масова переорієнтація інвесторів із Києва на приміську місцевість. Нинішній паритет цін це дозволяє: продавши стандартну столичну квартиру, можна придбати окремий будинок у затишному місці, причому в розумній віддаленості від київських пагорбів.

      І ще один агрумент «за» — світові тенденції до зниження цін на нерухомість у найбільших державах світу: в Ізраїлі житло подешевшало на 15, в США — на 9 відсотків. На своєрідному вулкані сидить і сусідня Росія.  Ціни там стабілізувались, і більшість фахівців вважає, що це — початок обвалу. І хоча Україна — держава суверенна, вплив інших, більш потужних економік, як стверджують аналітики, доволі відчутно тисне на наш ринок.

АНЕКДОТ У ТЕМУ

      Чули, як квартири в Києві подорожчали? Якщо колись ти її просто купити не міг, то нині, коли візьмеш кредит, тебе правнуки проклянуть!