З бідного по копійці — багатому квартира

      Є добра новина для тих, хто мріє про власне житло: на початку червня відбулося зниження вартості іпотечних кредитів. Зокрема, про це повідомив Банк регіонального розвитку, який зменшив процентні ставки за іпотечними кредитами до рівня 13 відсотків річних у доларах США і 20 відсотків річних у гривнях. Звичайно, така ставка далека від ідеалу, але все ж таки це хоча б щось, коли немає багатого дядечка. Те, що зниження ставок на житлові кредити відбулося майже одночасно в низці банків, підтвердили у Державній іпотечній установі України (ДІУ).

      Коли говорять про іпотеку, найчастіше мають на увазі кредитування житла. Власне, в Україні поки що не йдеться про щось інше. Хоча  сам по собі термін «іпотека» — поняття набагато ширше, це застава будь-якого нерухомого майна (землі, будівель) для отримання у банку довготермінового кредиту. Земля у нас не може бути предметом застави, оскільки не є об'єктом власності — діє мораторій на її продаж. Отож банк вступає в стосунки лише з тією особою, яка надає заставу, а нею, в разі виділення іпотечного кредиту, може бути будівля. Для наших громадян, у більшості випадків, це — квартира.

      Враховуючи, що заставлена квартира залишається в розпорядженні позичальника, який у ній живе, можна собі уявити, в якому стані постійно перебуває людина, знаючи, що над нею висить борг. Фінансові ризики, які вона бере на себе, треба морально пережити. Адже повсякчас усвідомлювати себе людиною з обмеженими, так би мовити, можливостями здатна не всяка людина. Тому про кредитування житла й говорять, що це «іпотека для бідних». Головне, в разі, якщо взяв кредит під житло, протриматися і виконати взяті перед кредитором зобов'язання. Якщо в позичальника немає валютних доходів, то йому важко доводиться у випадку різкого коливання валютного курсу. Тому зрозуміло, з яким бажанням при першій же нагоді позичальник намагається повністю  достроково розрахуватися з боргом.

      Щоправда, банк при цьому зазнає збитків — адже він планував отримувати відсотки від наданого кредиту впродовж іще кількох років. Наскільки вигідно йому гратися в іпотечні позики, якщо не матиме очікуваного зиску, — це ще одне питання. Як бачимо, фінансові ризики існують для обох сторін — і  для позичальника , і для кредитора. Як розв'язати цей конфлікт інтересів, спрямувати їх в єдине русло і, в кінцевому рахунку, добитися соціального та економічного ефекту — над цим і працює ДІУ. Утім основними партнерами цієї установи мають стати пенсійні фонди та страхові компанії. Це відповідає класичній схемі іпотечного кредитування. А основу пенсійних фондов становлять вклади пересічних громадян. Тобто таким чином молоді беруть позику в старих. Тому, як зазначають фінансисти,  належить створити таку схему фінансування житла, аби в ній було рівномірно розподілено ризики між усіма учасниками.

      Фахівці з питань іпотечного кредитування, зокрема московський фінансист Олександр Копєйкін, стверджують, що погашати іпотечний кредит щомісяця рівними «траншами» людина може лише за умови, якщо віддаватиме не більше сорока відсотків свого доходу. За розрахунками цього російського експерта, в Україні позичальник здатен нести такі витрати лише за умови, якщо матиме щомісячний дохід не менше п'ятисот доларів.Таку думку він оприлюднив  під час навчального семінару для журналістів, який днями провела ДІУ.

      Ясна річ, що іпотека, хоч і є «кредитуванням для бідних», насправді стає надбанням небагатьох, що зайвий раз нагадує про якість життя в нашій країні. А проте ДІУ сміливо береться до справи: на її рахунку сьогодні є двадцять мільйонів гривень, а наступного року бюджетним фінансуванням передбачено ще сім мільйонів. Це небагато, але достатньо, аби розпочати справу, вважає голова правління ДІУ Василь Костицький. Спільно з компанією «Прагма», яка має досвід подібної роботи, тут розробляють стандарти діяльності на іпотечному ринку. Деякі з цих стандартів вже відомі. Скажімо, строк договору — від трьох до тридцяти років. Щодо вікового цензу для позичальників теж встановлено певні обмеження. Це можуть бути особи, яким вже виповнилося 18 років, і аж до пенсійного віку (на час закінчення дії договору).

      Ще одна важлива обставина — та, що іпотечне кредитування надаватиметься тільки в гривнях. Для наших громадян, які рано чи пізно зазирають у каталоги з продажу нерухомості, це буде дещо незвично, тому що досі для розрахунків на цьому ринку використовували іноземну валюту. Звичайно, до такого піднесення національної валюти не може залишитися байдужим Нацбанк. Він, як сподіваються в ДІУ, виділить для неї додаткові ресурси для рефінансування. Поза сумнівом також те, що державі доведеться створювати відселенський фонд — такий, як, скажімо, в Санкт-Петербурзі. Тут резервний жилой фонд складається з відремонтованих гуртожитків.

      Це — житло для тих, хто не впорався із своїми фінансовими зобов'язаннями перед кредитором. Що далі відбувається з  квартирою, з якої виселяють за борги, теж передбачено. Банк забирає собі це житло. Причому ціна квартири може змінитися, згідно з коливаннями на ріелтерському ринку. Її продають на відкритих торгах, банк із вирученої суми забирає свої гроші,  а позичальнику повертає ті кошти, які той вклав як перший внесок (тридцять відсотків вартості квартири). Але на практиці випадки, коли людина, повівшись на іпотеку, залишається ні з чим, трапляються дуже рiдко. Насправді все відбувається за лояльною схемою.

      Що ж до ДІУ, то подібна до неї установа в Казахстані набрала обертів і тепер володіє двадцятьма відсотками іпотечного ринку країни. Тамтешня іпотечна установа добилася переходу грошової оплати за придбане житло у національну валюту. Більше того,очевидці, з-поміж яких був і пан Копєйкін, стверджують, що за іпотечними кредитами в Казахстані стоять черги. Для більшості ж західних країн  іпотека є звичайною справою. Скажімо, у Німеччині у цей ринок вкладено мільярди євро. Зацікавленою в розвитку іпотеки є насамперед держава, оскільки таким чином вона розв'язує проблему житла для працюючої людини. А втім, всіляко заохочуючи цей вид кредитування, держава повинна ретельно стежити за тим, аби не було зростання цін. Але це вже тема для іншої розмови.