Фінансовий пасьянс

      Іпотекою сьогодні марить не одна українська родина. Всі давно затямили, що це — реальний шлях розв'язання житлової проблеми. Тим паче що іпотечне кредитування є однією iз сімнадцяти програм уряду. Прем'єр Юлія Тимошенко провела вже кілька нарад із цього питання. Умови іпотечного кредитування слід створити такими, аби кожен громадянин мав можливість отримати довгостроковий, досить дешевий кредит під будівництво або придбання житла, вважає глава уряду. Утім є низка поки що не врегульованих питань. Скажімо, створення стабільної грошової ресурсної бази, яка б дозволила ефективно функціонувати національній системі іпотечного кредитування. В Україні створено Державну іпотечну установу (ДІУ) як фінансово-кредитну небанківську інституцію. Основними джерелами наповнення ДІУ, за словами Юлії Тимошенко, повинні стати кредити міжнародних фінансових установ, іноземних та вітчизняних банків, а також кошти, отримані державою від дооцінки майна і приватизації.

      Докладніше про житлові кредити — в інтерв'ю з головою Державної іпотечної установи Василем КОСТИЦЬКИМ.

      — Kоли на ринку цінних паперів з'являться іпотечні облігації ДІУ?

      — Сама процедура емісії корпоративних цінних паперів, які ми можемо випускати, займає рівно шість місяців. Утім днями наш статутний фонд уряд зменшив до двадцяти мільйонів замість попередньо визначених п'ятдесяти. Цих коштів, у принципі, достатньо, аби розпочати роботу, організувати два-три пілотних проекти, випустити цінні папери.

      — Це серйозно?

      — Це дуже серйозно, тому що в цьому випадку ми маємо унікальну ситуацію, коли завдання ДІУ і програмні засади уряду збігаються. Куратором державної іпотечної системи є Прем'єр-міністр Юлія Тимошенко, вона особисто взялася за цю роботу. Кажуть, що Президент Віктор Ющенко зазначив на одній із нарад: питання іпотечного кредитування є пріоритетом «номер два» у державі. Під особистим патронатом глави уряду створено кілька робочих груп, які напрацювали цілий пакет проектів про внесення змін до сімнадцяти чинних законів, зокрема до таких, як: «Про іпотеку», «Про консолідований борг», «Про іпотечне кредитування», «Про іпотечний сертифікат», «Про заставу». Ці законопректи днями схвалено на засіданні уряду. Йдеться про те, чим же поповнити капітал ДІУ, який може бути використаний на те, щоб знизити вартість іпотечних житлових кредитів. Ми вже зараз, у принципі, можемо починати першу емісію корпоративних облігацій.

      — Ви вважаєте, це буде вчасно? Але ж тоді ви зі своїми облігаціями вийдете на ринок якраз у розпал виборчої кампанії...

      — Справді, період від часу прийняття рішення наглядової ради ДІУ до власне емісії цінних паперів, згідно з нормативами, триває шість місяців. Від цих нормативів не можна відійти. Можливо, в майбутньому цей термін скоротять.

      — Отже, якщо рейтингу облігацій ДІУ поки що немає, то постає питання, хто придбає ці корпоративні облігації наприкінці року?

      — Думаю, було б чудово, якби Нацбанк погодився здійснювати під наші цінні папери рефінансування комерційних банків. Тоді б облігації ДІУ можна було використати, аби, при потребі, покращити їх фінансове становище.

           — Але ж ви стверджували, що для підвищення ліквідності банків облігації ДІУ — річ просто незамінна...

      — Так, але скажіть, будь ласка, що таке двадцять мільйонів гривень для українських банків? Це ніщо навіть для кожного з банків, які входять до першої десятки. Тому, на мою думку, потрібно використати ту увагу, яка є до ДІУ, підживлювати цю цікавість, але й стримувати нетерпіння суспільства. А випускати на грудень цінні папери, я вважаю, недоцільно. Можливо, зі стартом доведеться почекати. Натомість емітувати цінні папери після парламентських виборів, це буде вже у квітні 2006 року.

      — Чи вже відомо, які банки готові придбати іпотечні облігації?

      — Звичайно. Ми ведемо переговори з найбільшими іноземними банками, при цьому вони говорять: «Ми можемо придбати у вас десять відсотків облігацій ДІУ. Проте якщо ви скажете, що банки «Ікс», «Ігрек» і «Зет» теж купують їх, то ми заберемо у вас сорок відсотків цих цінних паперів».

      — Чи може так статися, що іпотечні папери ДІУ викуплять повністю іноземні банки?

      — Нічого поганого в цьому не бачу, це — інвестиції. Адже поки що йдеться, власне, про пілотний проект. За чотири мільйони доларів можна побудувати лише кілька будинків. Згодом іноземний власник проведе додаткову емісію цих цінних паперів. А те, про що говорила пані Тимошенко, є цілком реальним за умови, що від приватизації можна буде отримати в цьому році 7 мільярдів 200 мільйонів гривень. Якщо з цих коштів хоча б півмільярда спрямувати через ДІУ на житлове будівництво, макроекономічний ефект перевершить усі сподівання, адже іпотечні цінні папери — це чудовий спосіб «зв'язати» зайву грошову масу, а також витягнути її із засік.

      В Україні, згідно з дослідженнями, які провели аналітики Світового банку, сім відсотків людей можуть взяти участь у проектах іпотечного кредитування. При цьому значна частина цих людей готова взяти короткотермінові кредити — до трьох років. Розрахунок такий: ці кошти швидко ж повернуться і дадуть можливість взяти довготермінові кредити. Якби уряд мав можливість підтримати такий темп інвестування іпотечного ринку без ДІУ, то цей капітал дозволив би значною мірою вирішити житлову проблему. ДІУ є тільки інструментом для реалізації фінансової і економічної політики уряду. Тому Прем'єр-міністр доручила Міністерству фінансів та Міністерству економіки, а також Державному комітету статистики оцінити потенціал українського ринку житла, можливі обсяги будівництва, розрахувати, хто з півтора мільйона громадян, які перебувають на черзі на отримання квартир, готовий частково проінвестувати спорудження своїх квадратних метрів, скільки сімей потребує соціального житла, яке держава змушена буде профінансувати повністю за кошти бюджету.

      — Ви робите ставку на Юлію Тимошенко. А якщо її на цій посаді змінить інша людина, не така енергійна і схильна сім разів подумати, перш ніж прийняти рішення?

      — Думаю, той запас інерції, яку є можливість отримати тепер, ми зможемо використати. Прем'єр-міністр сама виявила інтерес до питання іпотечного кредитування. Ми хоч якісь кошти отримаємо. Це будуть або інвестиції з-за кордону під гарантію уряду, або ж емісія цінних паперів. Нам уже тепер потрібно зробити прорив для того, щоб зміцнити свій капітал, увімкнути механізм, який ми назвали багатоканальним фінансовим мультиплікатором. Суть його полягає в тому, що держава на старті допомагає нам у пошуках дешевих ресурсів, які ми віддаємо у сферу житлового будівництва, дотримуючись при цьому принципу дешевого житлового кредитування. На другому ж етапі починаємо використовувати власні механізми і через систему рефінансування банків, випуск та розміщення цінних паперів, на які вже є попит, залучаємо додаткові кошти для нових житлових кредитів під мінімальні відсоткові ставки.

      — Щодо надання гарантій будь-яким позикам уряд тепер дуже обережний — обпікся на підприємствах, які й досі не повернули коштів іноземним банкам (ця заборгованість перевищує шістсот мільйонів доларів. — Авт.). Якою сумою уряд ризикне наділити ДІУ?

      — Державна іпотечна установа займатиметься низькоризикованою фінансовою діяльністю, тому що ми братимемо кошти не під якісь ефемерні замки, а під реальну нерухомість, а вона в Україні є ліквідною й, у принципі, все ще недорогою, це «популярний» засіб вкладення капіталу. Отже, держава в жодному разі не програє. Натомість є елемент ризику для людей, які братимуть іпотечний кредит. Схема така: ви берете кредит, будуєте житло, вселяєтеся в нього і впродовж двадцяти—тридцяти років погашаєте позику. Так живе увесь світ.

      — А чи може парламент якимось чином втрутитись у концепцію іпотечного кредитування і по-своєму змінити її, що, в кінцевому рахунку, принесе користь не пересічному громадянину, а якійсь промислово-фінансовій групі (ПФГ)?

      — Ясна річ, при розвитку іпотеки неодмінно з'являться політичні, фінансові інтереси певних груп. Переплетіння цих інтересів, можливо, й належать до тих серйозних ризиків, з якими може зіткнутися ДІУ. До речі, вже тепер лунала пропозиція: а давайте-но приватизуємо цю ДІУ. Але я вважаю, що поспішати не потрібно, іпотечна установа повинна зберегти державний статус. Це важливо не тільки на перших порах, а й у наступний період, коли іпотека пошириться на інші сфери економіки, а не тільки на житлове будівництво. Що ж до Верховної Ради, то від неї залежить дуже багато. Скажімо, слід здійснити кодифікацію законодавства в галузі іпотеки. Я навіть мрію про те, аби Україна отримала іпотечний кодекс.

      — Невже перед парламентськими виборами наші народні депутати думатимуть про це?

      — Народним депутатам буде цікаво зайнятися іпотекою, тому що дешеві кредитні ресурси потечуть до громадян України, як це робиться в усьому світі, не під 18—24 відсотки, а, можливо, на першому етапі — під 8—13, а згодом — під 5—8 і менше. Громадяни візьмуть ці кошти і через рік-два отримають житло, вже сьогодні спостерігаючи, як споруджується їхній будинок.

      — Чи є приблизні розрахунки того, яка частина громадян, які перебувають у черзі на отримання житла, скористається можливостями іпотеки?

      — Розраховуючи макроекономічні показники, уряд визначить, скільки людей із цих півтора мільйона громадян будуть спроможні на умовах часткового фінансування включитися в роботу іпотеки. Можна використати німецький досвід. Сенс його такий: вам відкривають рахунок у банку, ви приносите туди гроші для першого внеску, держава вам частково погашає відсотки за кредит. Кошти на здешевлення кредиту забудовникам (ідеться про окремо визначений перелік осіб) держава передбачає у своєму бюджеті. Зауважте: згадана «премія» — це клопіт держави, а не іпотечної системи. Завдання ДІУ — працювати на ринку. Ми для тих людей, які є малозабезпеченими і перебувають на квартирній черзі ще з 60-х років, маємо пропозицію щодо спорудження для них соціального житла — окремих квартир або цілих житлових будинків. Іпотечна установа може емітувати житлові бонди (це іпотечний цінний папір, який випускає іпотечна установа під гарантію уряду). Поки ДІУ випустить житлові бонди, мине деякий час. Отже, до бюджету наступного або 2007 року можна закласти вже кошти для погашення цих цінних паперів. Звичайно, держава може, не вдаючись до механізму іпотеки, передати кошти під спорудження соціального житла місцевим радам, а ті — будівельним компаніям, а громадяни, які потребують житла, вселяться в нього — і крапка. Але якщо ці кошти спрямувати в іпотечну установу, то в цьому разі спрацює згаданий принцип багатоканального фінансового мультиплікатора. У ДІУ будь-які гроші через механізм рефінансування та емісії цінних паперів приносять нові гроші.

      — Чи можливий варiант, коли люди, які виявляться неспроможними повернути іпотечний кредит, будуть переселені до цього так званого соціального житла?

      — Таке є цілком можливим. Проте насправді механізм іпотеки є досить надійним і повинен принести поліпшення в усі сфери життя, не тільки у житлове будівництво. На засіданні Кабінету Міністрів 11 травня Прем'єр-міністр навела такі цифри: одне робоче місце у будівництві дає декілька робочих місць в інших галузях, а одна гривня кредиту приносить дві гривні до ВВП. Розвиваючи іпотечне кредитування, ми забезпечуємо зростання зайнятості, підвищення платоспроможності населення.

      Іпотечне кредитування з часом прийде в інші сфери — скажімо, будівництво транспортних магістралей та промислових об'єктів. А наступним етапом може бути земельна іпотека. Тому ДІУ потрібно напрацювати досвід з огляду на те, що після 2007 року буде знято мораторій на відчуження землі й вона стане елементом іпотеки. Державна іпотечна установа вже через два роки повинна працювати так, щоб українці мали житло, а не залишилися без даху над головою і землі.