Купи нову домівку замість знищеної рашистами: як зараз працює «єВідновлення»

Постраждалі внаслідок російської агресії власники нерухомості купують нове житло переважно на Київщині, де сума всіх укладених угод вже перевищила 1 млрд гривень.

 

Друге місце посідає місто Київ (використали сертифікатів на загальну суму 413 млн гривень). На третьому місці — Харківщина, де сума використаних сертифікатів перевищила 185 млн гривень.

 

«В Ірпені, інфраструктура якого була зруйнована на 70% внаслідок окупації в 2022 році, станом на середину березня сформовано 335 житлових сертифікатів на суму в понад 1 млрд грн, з яких більше половини видано», — уточнює «УМ» начальник управління інфраструктурного розвитку, інвестицій та житлово-комунального господарства Ірпінської міської ради Сергій Канюра.

 

Найстаршою людиною, яка отримала житловий сертифікат на території Ірпінської міської територіальної громади, стала 101-річна жителька приватного будинку. 

 

Найчастіше ірпінці обирають житлові сертифікати, тому що відбудовувати будинок довше, ніж купити готове житло. Окрім цього, за грошову компенсацію не можна придбати меблі та техніку, тому власникам доведеться витратити власні кошти для облаштування внутрішнього інтер’єру будинку.

 

Сергій Канюра прогнозує активізацію на ринку житлових сертифікатів, оскільки, згідно з постановою Кабміну України №600 «Про затвердження Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна» від 30 травня 2023 року, коефіцієнт забудови при розрахунку суми компенсації за знищені квартири в старому житловому фонді (до 1990 року забудови) після численних звернень переглянуто і суми компенсації збільшено.

 

«Зокрема, до недавнього часу ціна одного квадратного метра зруйнованої двокімнатної квартири в місті Ірпінь становила 22 тис. грн, що унеможливлювало купівлю нового житла замість зруйнованого в межах міста, оскільки ринкова вартість одного квадратного метра квартири на вторинному ринку в м. Ірпінь сягає 28 тисяч гривень, а на первинному ринку в новобудові — 31,450 тисячі гривень», — зазначає Сергій Канюра.

 

Наприклад, тепер, згідно з новими коефіцієнтами, вартість 1 м2 житла для двокімнатних квартир у старому житловому фонді становить 31 тис. 900 грн. Внесення змін до згаданої постанови дозволить українським громадянам, чиє житло постраждало внаслідок російської агресії, придбати нове за ринковими цінами.

 

Серед першопрохідців програми «єВідновлення» — ірпінчанин Леонід Сидоренко, таунхаус якого був знищений під час війни, а тепер він придбав дуплекс. Леонід подав заявку в Дію на житловий сертифікат ще в серпні 2023 року. Довго очікував на появу в мобільному додатку Порталу «Дія» кнопки «бронювання коштів». Коли 26 грудня вона з’явилася, через два дні отримав підтвердження бронювання.

 

«Від дати бронювання коштів людина має 30 днів, щоб ними скористатися. Але, наприклад, мої сусіди, які оформлювали житло на вторинному ринку і не встигли угоду провести, натиснули кнопку «бронювання» другий раз — і кошти отримали», — розповідає Леонід.

 

Сума його житлового сертифікату в перерахунку на долари становила $80 тисяч (хоча оціночна вартість знищеного таунхаусу була $120 тис). Угоду купівлі-продажу будинку оформили в Ірпені. Оскільки Леонід обізнаний з принципом роботи ринку нерухомості, нове житло знайшов без допомоги брокерів.

 

«Рахунок для отримання грошей можна відкрити в будь-якому банку, але для швидкості операцій продавці обрали «Ощадбанк», тому що Укрпошта має в ньому рахунок», — ділиться Леонід.

 

«Продавці ринку нерухомості в Україні звикли до розрахунку у валюті, тому конвертують гривні зі спецрахунку, щоб запобігти інфляції. Тут на допомогу громадянам приходять брокерські компанії з нерухомості, які співпрацюють з банками та фінансовими організаціями і надають відповідні сервіси», — говорить перший віцепрезидент Всеукраїнської громадської організації (ВГО) «Спілка фахівців з нерухомого майна України» Лариса Ставинога.

 

Наразі невідомо, яка частка українців користується послугами ріелторів, оскільки немає закону про брокерську діяльність, відповідного регулятора статистики. Втім «Спілка фахівців з нерухомого майна України» налічує 1,5 тисячі спеціалістів, які займаються тепер і житловими сертифікатами.

 

Люди купують житло більше на заході України та в центрі. Наприклад, херсонці воліють придбати нерухомість у Кривому Розі чи Кропивницькому, де вартість житла суттєво менша, ніж у містах-мільйонниках. Це чудова можливість для людей, які втратили домівки, почати новий старт у житті.

 

За спостереженнями фахівців, представники західних регіонів більше вкладають житлові сертифікати у житло в столиці, а кияни полюбляють західні регіони. У Спілці пишаються, що недавно допомогли літній пані з Херсонської області, яка втратила будинок, купити двокімнатну квартиру за 40 тис доларів у Києві. Вона була щаслива, бо в столиці давно працює її онук. Крім того, у разі необхідності вона зможе надати притулок доньці з чоловіком, які поки залишаються у Херсонській області.

За даними пані Шуляк, станом на 5 березня найбільшу кількість угод, укладених в обмін на сертифікат «єВідновлення», зафіксовано в категорії «придбання квартир у багатоповерхових будинках» — 684.

 

Приватні будинки завдяки програмі компенсацій купили 202 власники житлових сертифікатів. Більшість угод — вторинний ринок. Кількість угод на первинному ринку також зростає — станом на 5 березня це 16 угод, хоча раніше їх були одиниці.

 

Ріелтори констатують, що квартири в новобудовах власники житлових сертифікатів купують рідко, бо вони потребують ремонту, який коштує чималих грошей. Тому тепер забудовники намагаються здавати житло в новобудовах із оздобленням.

 

Якщо раніше оцінку житла на ринку нерухомості занижували, то нині спостерігається тенденція до завищення цін. Обов’язок заплатити податок за угодою купівлі-продажу житла за житловий сертифікат покладається на продавця, який отримує дохід.

 

Покупець — власник зруйнованого житла — отримує в ході цієї угоди від держави компенсацію за втрачене житло у вигляді будинку або квартири. Але, як свідчить практика, податкові витрати можуть покласти і на покупця.

 

Експерти ринку зазначають, що на практиці від 50 до 75% випадків угод купівлі-продажу нерухомості за житловими сертифікатами покупець сплачує всі податки, в тому числі й 1% держмита.

 

Податки стягують залежно від того, скільки часу належить продавцю об’єкт нерухомості. Якщо будинок належав менше трьох років, то сплачується від ціни за договором 8,5% податків (5% податку на доходи фізичних осіб, 1% — держмито, 1,5% — військовий збір, 1% пенсійний збір), в інших випадках — 2%.

 

Чому продавці не налаштовані продавати нерухомість за житловими сертифікатами та за безготівковим розрахунком? З початком повномасштабної війни НБУ обмежив зняття готівки однією людиною за один день у 100 тис. грн.

 

Тобто, якщо квартира продається за 3 млн грн, то продавець зніматиме ці кошти 30 днів, а банк на вихідних не працює, і це вийде 1,5 місяці щоденних походів до фінансової установи. Вирахувати курс валюти неможливо.

 

Продавець закладає конвертування курсу валюти в угоду. Тому часто всі витрати оплачує покупець, бо це його проблема — придбати житло за реальною ціною та за безготівкові кошти. За наявності готівки оцінку нерухомості і, відповідно, податки можна зменшити.

 

Щоб податки та витрати, пов’язані з оформленням документів на купівлю нового житла, покрити за рахунок житлового сертифіката, потрібно попередньо домовитися з продавцем і обрати житло, дешевше, ніж сума житлового сертифіката.

 

Водночас покупці стверджують, що, оскільки на ринку нерухомості не так багато пропозицій, можна торгуватися. Ціну на приватний будинок можна зменшити навіть на $10 тис., на квартири — до $5 тис.

Комісія брокера або ріелторського агентства становить 3-5% від угоди купівлі-продажу.

 

Послуги в оформленні нотаріальної угоди купівлі-продажу затягнуть іще на 10-15 тис грн. Тому знавці вважають, що для власного спокою покупцю незайве мати понад $1 тис. доларів готівкою на різні витрати.

 

Покупець і продавець домовляються або складають попередній договір з пакетом документів. На придбане житло накладається нотаріальна заборона на його продаж та дарування протягом п’яти років.

 

Лариса Ставинога радить завчасно поцікавитися про брокерські компанії й обрати компанію з досвідом, історією. Відвідати офіс, почитати відгуки на сайті. Можна звернутися до громадських організацій з нерухомості, які є на ринку.

 

А повноваження ріелтора можна перевірити в реєстрі «Спілки фахівців з нерухомого майна України»: місто, номер реєстрації, статус (є дійсним членом чи членство призупинено через виїзд за кордон).

 

«Реалізація житлових сертифікатів поки не оживила ринок нерухомості. Позитивно на нього вплинули пільгова іпотека і державні виплати, які за нею отримують зараз військові. Програма з сертифікатами набере обертів у квітні-червні», — вважає Лариса Ставинога.

 

Механізм реалізаціїї житлових сертифікатів відпрацьовано. Головне, щоб у територіальних громадах комісії, які встановлюють факт знищення майна, могли це робити. В деяких громадах Донецької області члени комісії фізично не можуть потрапити на об’єкти, що розташовані на окупованій території.

 

У ВГО «Спілка фахівців з нерухомого майна України» громадянам рекомендують не боятися і використовувати можливості механізму надання житлових сертифікатів. Про всяк випадок особисті документи, право власності на квартиру (будинок) та інші відскануйте на окрему флешку (або зберігайте у хмарі).

 

Можна завбачливо сфотографувати або зробити відеоогляд свого житла і нерухомого майна з номером будинку. Якщо матимете такий архів, зможете в разі потреби звернутися до оцінювача. Але краще, щоб скани документів вам ніколи не знадобилися.