ПАЙ-хлопчики: скільки землі продали українці від старту роботи ринку землі

З липня 2021-го в Україні почав діяти ринок землі: віднині землі сільськогосподарського призначення можна купувати та продавати — і ця новина стосується кожного українця.

В Україні є величезне багатство — понад 60 млн га землі. З них 42,7 млн га, або 70% — це земля сільськогосподарського призначення.

Унікальність України — наші родючі ґрунти, адже близько 40% сільськогосподарської землі в країні — це чорноземи.

На сьогодні українці мають приватні паї обсягом 28 млн га. А в цілому загальна кількість землевласників і землекористувачів в Україні перевищує 25 млн осіб.

Незважаючи на те, що відкриття ринку землі з нетерпінням чекали багато років, ажіотажу на ринку не сталося: з 1 липня проведено близько 2 тисяч земельних угод.

Майже чверть запропонованих на продаж паїв припадає на Київську область, найменший показник — у Луганській області, тільки 17 земельних ділянок, повідомляється в досліджені компанії «Увекон».

Незважаючи на скруту, селяни не квапляться продавати землю — сакральну спадщину для кожного пересічного українця. Якщо опитування, проведене на замовлення проєкту USAID «Агроінвест» у 2015 році, показало, що лише 8% власників сільгоспземлі хотіли б продати її в перший рік після зняття мораторію, то на сьогодні цей показник знизився до 2%.

Така неквапливість — результат того, що протягом останніх років сільгосппродукція впевнено зайняла свої домінуючі позиції в імпорті з України, ціни на світових ринках рвонули на 40-50% у бік підвищення.

Не дивно, що перші виставлені на продаж паї були просто з космічними цінами: середня ціна пропозицій коливалася в межах 2-3,6 тис. американських доларів за гектар.

Якщо взяти земельні ділянки, виставлені на продаж у Київській області (до 4,5 тис. дол/га. — Ред.), то вартість ціни пропозиції майже вдвічі перевищила вартість землі сільськогосподарського призначення в деяких країнах Євросоюзу.

Найдорожче правлять за земельні ділянки в Київській, Черкаській, Львівській, Одеській та Закарпатській областях. Найдешевшою поки що залишається земля в Донецькій і Луганській областях.

Наявні максимальні ціни зараз не є орієнтиром для покупців. Ринок тільки відкрився, тому максимальні ціни сформовані без урахування попиту.

Тільки у вересні, коли пропозиція земель сільгосппризначення може вирости в 1,5-2 рази, можна буде говорити про відповідність цін наявному попиту.

Адже на ціну впливають кілька суттєвих чинників, таких як бонітування ґрунтів (зокрема, види вирощуваних культур і ступінь врожайності), розораність, площа ділянки, віддаленість від великих населених пунктів тощо.

Проте є припущення, що сьогодні землі, виставлені на продаж, хоча і мають статус сільгосппризначення, проте продаються не для фермерів, а для тих підприємців, яким потрібна земля для будівництва умовної заправки, житла тощо.

Сьогодні ринок землі більш привабливий для покупців-інвесторів, адже наразі інвестиція в купівлю землі — прибутковіша альтернатива інвестиції в житлову нерухомість та банківські депозити. Адже при інвестиції в житлову нерухомість середній дохід становить 5-7 відсотків річних, а інвестор має ще й «головний біль» у ви­гляді постійного контролю за підтримкою належної якості активу.

«За нашими прогнозами, на першому етапі відкриття ринку землі один гектар чорнозему коштуватиме в середньому близько 2 тис. доларів, при тому що агрохолдинг-орендар буде платити орендну плату в розмірі 150—200 доларів на рік. Таким чином гарантований рентний дохід буде на рівні 7-10% річних. При цьому зростання ціни на землю очікується на рівні на 15-20% на рік за аналогією з ціновими трендами більшості європейських країн після відкриття ринку землі», — розповів генеральний директор Concorde Capital Ігор Мазепа.

При здачі землі в оренду агрохолдингу інвестор отримає 7-10% річних, і саме агрохолдинг буде підтримувати відмінний стан землі, бо це його основний виробничий актив.

Ставка за довгостроковими депозитами в гривні складає 6-8%, у доларах — 1-1,5% річних, при тому що гарантом повернення коштів виступає банк та держава (в межах суми гарантування вкладу), а інвестиції в землю забезпечені твердою заставою у вигляді самої земельної ділянки.

Тож купити землю після того, як ціни більш-менш стабілізуються, бажаючих буде більше, аніж тих, хто захоче її продати. Підготувались до цього і посередники, які, втім, не приховують, що перший рік працюватимуть «в нуль».

Так, інвестиційна компанія Concorde Capital запустила аграрну онлайн-платформу KupiPai (https://kupipai.com.ua ), яка об’єднає власників паїв, інвесторів та агрохолдинги. Весь юридичний та консалтинговий супровід угод купівлі-продажу платформа забезпечує «під ключ».

Готується й уряд: минулого тижня Кабінет Міністрів прийняв проєкт постанови «Про деякі питання надання державних гарантій на портфельній основі», що передбачає можливість надання держгарантій за кредитною підтримкою на придбання землі сільськогосподарського призначення, що дозволить iз 2022 року надати допомогу малим фермерам у рамках реалізації земельної реформи.

Сьогодні продати свою ділянку можна тільки фізичним особам, які є громадянами України (максимальний розмір ділянки, яку може купити одна фізична особа, — 100 га).

Тому на повну ринок запрацює через півтора року, а саме з 1 січня 2024 року, коли продати свою ділянку можна буде юридичній особі, яка створена і зареєстрована за законодавством України.

Учасниками (акціонерами/членами) юрособи мають бути лише громадяни України. Також можна буде продати ділянку територіальній громаді або дер­жаві. При цьому максимальний розмір покупки становитиме 10 тис. га.