Ажіотажу не сталося: як минув перший тиждень від старту ринку землі

Минув перший тиждень, як в Україні — після тридцятирічного відтягування цього моменту — запрацював ринок землі.

Ажіотажу, зростання цін, масових афер та вивезення родючого шару чорноземів ешелонами на Схід чи Захід, якими раніше лякали українця, у ці дні не справдилися.

Втім підводних каменів на шляху до прозорого ринку землі є чимало, і роботи з його утвердження — не менше.

Затишшя на цьому ринку, як передбачають експерти, триватиме щонайменше до 2024 року, і цей час буде періодом, коли українську землю вигідно буде купувати, а не продавати.

Ажіотажу не буде

«Відкриття ринку землі в Україні не призведе до ажіотажу щодо продажу ділянок», — прокоментував ситуацію міністр аграрної політики і продовольства Роман Лещенко, заявивши, що після відкриття ринку сільськогосподарської землі на продаж, зокрема в Полтавській і Черкаській областях, виставлять від 0% до 0,2% земель.

«Варто пояснити одну просту річ. Люди, які хотіли відчуження землі, яким були потрібні кошти або ще щось, — вони вже це зробили. Тому що всі сьогодні розуміють, земля — це найкращий депозит для її власника», — додав чиновник, перелічивши три важливі, з його точки зору, факти про землю.

Перший — земля стабільно приносить дохід, другий — щорічно вартість активу зростає і, нарешті, третій — у будь-який момент можна працювати, господарювати на цій землі, розвиваючи особисте сільське господарство.

«Сьогодні дуже багато молодих людей, які працювали за кордоном або у великих містах, повертаються в село. Коли сьогодні пандемія, криза, коли все зупиняється, вони повертаються додому і починають працювати на своїй землі. Хтось займається садівництвом, хтось овочівництвом і так далі, і я не вірю в історію про те, що люди будуть у чергах стояти, продаючи землю», — зазначив Лещенко.

За його словами, станом на 1 липня зареєстровано 61 угоду про право власності на землю сільськогосподарського призначення, з них три підпадали під мораторій. «Тобто на всю країну в нас відбулися три угоди щодо «підмораторних», — заявив міністр і додав, що за цей період було відчужено 40 земельних ділянок.

Вони не підпадали під мораторій, оскільки перебували на правовому титулі «особисте селянське господарство».

«В Україні існував тіньовий ринок землі, де юридичні особи вільно купували і продавали тисячі гектарів землі, таким чином ці юрособи акумулювали десятки тисяч гектарів. Ми уважно відстежували через держреєстр майнових прав та платформи Держгеокадастру», — заявив він.

Експерти також намагаються спростувати інші міфи про небезпеку вільного ринку землі.

«Ми говоримо не про приватизацію і не про повторення тих подій, які були в 90-х роках. Сьогодні у нас власники земельних ділянок вже є, це такі ж, як і ми, 7 млн громадян України, які отримають можливість розпоряджатися своєю приватною власністю. Тобто вони тепер просто самі вирішуватимуть, як саме це робити. Якщо людина сама захоче, то вона, звичайно, може продати свою землю. Але нині велика частина власників земельних ділянок не збирається розлучатися зі своєю власністю. Тому новий ринок, звичайно, запрацює, але станеться це досить повільно. Зараз дуже невелика частина власників землі реально розглядає можливість її продажу. Але сам механізм продажу в нас уже давним-давно відпрацьований, а неофіційний ринок функціонує давно», — погоджується з міністром експерт Офісу реформ Кабміну Андрій Мартин, додавши, що в державі вже давно існує ринок нерухомості, в рамках якого українці часто продавали свою землю.

«Нині все відбувається в правовому полі, адже сам ринок продажу нерухомості функціонує дуже давно. Щороку в Україні здійснюється 500-600 тисяч угод з нерухомістю. З них приблизно 200 тисяч стосуються винятково земельних ділянок», — додав експерт.

Земля — графік продажу

Тим часом юристи пояснюють деталі нового закону. Так, з 1 липня продавати дозволено лише земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності.

Під забороною продажу досі залишаються земельні ділянки, розташовані на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополь.

До 1 січня 2024 року покупцем аграрної землі можуть бути лише фізичні особи — громадяни України, які мають у власності не більше 100 гектарів земель сільськогосподарського призначення.

У перший день 2024 року список потенційних покупців буде розширений за рахунок юридичних осіб, що зареєстровані за законодавством України. Проте вони не зможуть купити більше 10 тис. га земель сільськогосподарського призначення на одну юридичну особу.

Не зможуть купувати українську землю іноземці, особи без громадянства та юридичні особи, що належать іноземцям.

Щоправда, така заборона може бути скасована за відповідним рішенням загальнонаціонального референдуму. Проте навіть за наявності такого рішення референдуму іноземці не зможуть набувати у власність земельні ділянки, розташовані в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.

За загальним правилом, ціна продажу земельних ділянок визначається за погодженням між продавцем та покупцем.

У більшості випадків ціна буде формуватися в залежності від регіону, місця розташування, якості землі, площі земельної ділянки та наявної конкуренції.

Проте до 1 січня 2030 року ціна не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку, яка на сьогодні орієнтовно становить 27,5 тис. грн.

Названа сума — приблизний показник, що дає розуміння, нижче якої планки не може бути ціна аграрної землі в найближчі 8 з половиною років.

Зростання цін — після 2024 року

Загальний прогноз вартості української ріллі можна звести до 1-1,2 тисячі доларів за гектар, який існуватиме в нашій державі після скасування мораторію. Мінекономіки прогнозує щорічне збільшення ціни гектару на 10-15% з наступного року.

В 2024 році прогнозується суттєве збільшення попиту на аграрну землю завдяки виходу на ринок юридичних осіб. Цей факт, як прогнозується, призведе до різкого збільшення ціни на землю: до 5-10 тисяч доларів за гектар.

Важливий момент: за угодами купівлі-продажу продати землю за готівку не вийде — закон забороняє такі розрахунки та зобов’язує учасників ринку проводити їх лише у безготівковій формі з використанням банківських рахунків.

Тож продавцям, що виявили бажання продати свою землю, навряд чи вдасться уникнути сплати податків, а покупцям необхідно підтвердити законність джерел отримання коштів, оскільки банками буде здійснюватися фінансовий моніторинг операцій.

Позбутися паю — алгоритм дій

Тим часом Міністерство юстиції оприлюднило поради громадянам, які хочуть продати свій земельний пай.

Насамперед, як стверджують у Мін’юсті, громадянин має перевірити правильність кадастрового номера. Це можна зробити на публічній кадастровій карті.

«Якщо кадастрового номера немає, зверніться до розробника організації із землеустрою. Це особливо актуально, якщо право набуто до 2004 року», — заявили у відомстві.

Другий крок — визначення наявності осіб із переважним правом купівлі. «За законом — це орендар вашої земельної ділянки. Власник землі насамперед має запропонувати купити ділянку саме орендарю або особі, якій орендар передав своє переважне право на викуп. Після продажу договір оренди не втрачає своєї юридичної сили», — пояснили юристи.

Третій крок — це збір необхідних документів. Йдеться про документи, які підтверджують право власності на земельну ділянку; витяг із Державного земельного кадастру; витяг з Державного реєстру прав; витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку, в разі продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених у натурі власникам земельних часток; паспорти та реєстраційні номери облікової картки платника податків сторін договору; звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки.

Якщо договір укладатиметься за довіреністю, необхідно надати таку довіреність, паспорт та податковий номер. І, нарешті, згода чоловіка чи дружини на укладення договору, свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розірвання шлюбу.

Четвертий крок, як його визначає Міністерство юстиції, — розуміння покупця самого механізму формування ціни.

«Ціна купівлі-продажу землі — це угода між вами та покупцем, але до 2030 року ціна земельної ділянки, виділеної у рахунок паю, не може бути меншою за її нормативну грошову оцінку — в серед­ньому 27 500 грн/га, а витяг можна замовити онлайн на сайті Держгеокадастру, — пояснили у відомостві. — На ціну також впливає експертна оцінка, вона залежить від місця розташування землі, її характеристик. Ціна не обов’язково має збігатися з експертною оцінкою».

І, нарешті, останній, п’ятий крок — це обрання нотаріуса. «Професіонал врегульовує різні формальності, перевіряє правильність документів і допомагає з оформленням документів. А тому обирайте тільки перевірених спеціалістів», — наголосили у Мін’юсті.

Дефіцит землі і загроза криміналу

Серед проблем, які очікуються на українському земельному ринку — побоювання, що дрібному фермеру не вдасться купити землі.

Адже, за словами експертів, велика частина сільгоспугідь давно прибрана до рук. За даними Національної академії наук, усього в Україні близько 43 млн га сільгоспземель.

Із них майже 75% — у приватній власності. Це землі, які належать фізособам, у тому числі фермерам, і угіддя, здані в довгострокову оренду великим агрохолдингам. Значна частина земель давно перепродана або передана новим власникам в обхід діючого мораторію.

«Весь той час, що діяв мораторій, сільгоспземлю продавали і купували. Наприклад, шляхом укладення довгострокових договорів оренди строком на 50 років із правом успадкування або через договори емфітевзису (право довгострокового або безстрокового використання сільгоспземель. — Ред.), які укладені мало не на 1000 років», — каже народний депутат від партії «Слуга народу» і один з ідеологів земельної реформи Мар’ян Заблоцький.

Роман Лещенко також підтверджує ці дані. За його словами, раніше  понад 10 млн га належало державі. Але зараз цих земель у держави давно немає.

Сталося це внаслідок територіальної реформи, коли ці землі передали об’єднаним територіальним громадам у комунальну власність. За словами Лещенка, після завершення цього процесу в держави в постійному користуванні залишиться близько 750 тис. га.

Це землі Академії наук, Міноборони, Пенітенціарної служби, а комунальні землі теж не підлягають продажу. У підсумку, бажаючих продати свої ділянки, за оцінками Мінагрополітики, буде 5-10%, а обсяг продажів складе близько 1,4 млн гектарів.

Ще одна проблема — ажіотаж, пов’я­заний з відкриттям ринку землі, може призвести до активізації шахраїв у земельній сфері.

«Те, що сьогодні є навколо ринку землі, можна назвати одним словом — ажіотаж. Саме в такій ситуації, напевно, найбільше активізуються шахраї. Ринку землі не існувало. Людина, яка була власником землі, працювала трактористом і отримувала три мішки борошна в рік, сьогодні опинилася в ситуації, коли у неї є актив, який можна продати. Він є потенційним об’єктом для шахрая. Але це питання про злочинність у цілому — наскільки ефективно і своєчасно реагуватимуть правоохоронні органи», — сказав керівник Української асоціації аграрного експорту Дмитро Крошка.

На його думку, при оформленні угоди з купівлі землі можуть виникнути труднощі при підтвердженні платоспроможності покупця.

«Фермерський бізнес не завжди стовідсотково декларується. Якщо покупцем виступатиме фізична особа, навіть керівник фермерського господарства, який до цього рік або два отримував мінімальну зарплату і це був його дохід, то питання в тому, як він доведе свою можливість купити земельну ділянку? На мій погляд, це вплине і на програму кредитування», — сказав експерт.