Між мрією і ярмом: чи така гарна державна іпотека, як її малюють

Сьогодні для багатьох людей придбання власного будинку чи квартири залишається недосяжною мрією.

Втім уряд ухвалив низку законодавчих актів, за якими купівля нерухомості для українців має суттєво спроститися.

З березня запрацювала програма «Доступна іпотека», за якою позичальник зможе взяти кредит на житло лише під 7%, решту кредитної ставки компенсує держава.

«УМ» намагалася з`ясувати особливості та підводні камені нового закону.

Молодий і без власного житла

Пільговими кредитами опікуватиметься ПАТ «Українська фінансова житлова компанія», що і була створена спеціально для цього Міністерством фінансів.

Однак поки нова структура формується, зобов’язання тимчасово покладені на Фонд розвитку підприємництва. Це та ж сама структура, що займається кредитною програмою «5-7-9%» для малого бізнесу. Саме зі своїх коштів ФРП і виплачуватиме компенсацію.

Теоретично претендувати на такий кредит може кожен, хто останні п’ять років не продавав житло та потребує поліпшення житлових умов. Практично ж — одиниці, адже необхідно відповідати низці критеріїв.

Насамперед не мати кредитних зобов’язань перед іншими банками. Наступний — вікові обмеження: оскільки кредит надається на максимальний термін — 20 років, — позичальнику на момент закінчення його строку не повинно бути понад 70 років.

Звичайно, кому потрібні боржники «похилого» віку? Та і трапитися з ними може що завгодно... Кредит залишиться невиплаченим, натомість з’являться ще й непотрібні тяганини.

Ще одна вимога: позичальник повинен мати таку офіційну заробітну платню, що дозволила б гасити кредит відповідно до правил банку. З іншого — місячний сукупний розмір доходу сім’ї не повинен перевищувати 10-кратного розміру середньої­ місячної зарплатні в регіоні, де купуєте житло. Інакше кредит не дадуть.

Звичайно, людина, яка хоче придбати квадратні метри, та члени її сім’ї не повинні мати у власності житлову нерухомість або майнові права на незавершене будівництво, площа якої перевищує норматив.

Тут повертаємося до згаданої нормативної площі. Це 50 квадратних метрів на родину з двох людей. На кожного наступного додається по 20 квадратних метрів. Хочете взяти кредит на житло, що більше за нормативну площу? Можна, але щонайбільше на 20% , а за додаткові квадратні метри відсотки платити доведеться повністю з власної кишені. А це приблизно 15%.

Боржникам буде непереливки

Тепер про найважливіше. Тобто про гроші. Максимальна вартість житла, що передбачена пільговою програмою уряду, не повинна перевищувати 2,5 мільйона гривень.

Але будьте готові одразу зробити перший внесок — щонайменше 15% від вартості, а це приблизно 350 тисяч гривень.

Тож за цією програмою вам буде доступно 2 мільйони кредитних коштів. А щомісячна платіжка складатиме орієнтовно 10 тисяч гривень. І так упродовж 20 років, якщо не буде ніяких «але».

Та про це згодом. А поки що іду у відділення «ПриватБанку», аби з’ясувати, чи багато нині сміливців, які таки готові ризикнути й придбати «дешеве» житло.

Керуюча Шишацьким відділенням «ПриватБанку» Лілія Титаренко коментує «УМ»: «Охочих і справді багато, проте отримати кредит зможе не кожен, адже купити можна лише зареєстровану нерухомість, якій щонайбільше три роки. Тобто, якщо брати кредит у 2021 році, це має бути житло, збудоване і взяте в експлуатацію не раніше, ніж у 2018 році».

За її словами, сільському жителю купити будинок чи квартиру за таких умов не світить. Адже де в селі нові забудови? Як виявилося, в Полтаві також не знайшлося жодної нерухомості, яка б підпадала під цю програму.

Тож залишаються реальними для покупки лише квартири у великих містах. Проте, як повідомила Лілія Титаренко, двом сім’ям уже вдалося скористатися програмою «Житло під 7%».

Серед «підводних каменів» є такі нюанси. Якщо ви навіть із найвагоміших, на ваш погляд, причин — хвороба, затримка зарплати або втрата роботи (ситуація ж у країні нестабільна) — відтермінували платіж на 30 днів, то державна підтримка призупиняється. Та перший раз вам пробачать: якщо відновляться виплати, вона діятиме й далі.

Проте якщо ж ви у «червоних боржниках» перебуваєте уже понад 90 днів, то компенсувати держава більше нічого не буде — доведеться мати справу з банком сам на сам. А банки можуть прописати в договорі ще і штрафи за його порушення.

Тож перед тим, як ставити остаточний підпис у документах, необхідно чітко прорахувати свої можливості з виплатами, адже ваше житло перебуватиме у заставі до повного погашення кредиту. І якщо у якийсь момент ви не зможете далі здійснювати платежі, нерухомість перейде до банку.

Але не треба виключати і протилежного варіанта, коли грошей не буде в держави. Так, у постанові уряду написано, що «державна підтримка надається в межах отриманих Фондом коштів, передбачених у державному бюджеті».

Зокрема, у 2021 році на це виділено 300 мільйонів гривень. А скільки буде в наступні роки? Навряд чи хтось вам це скаже, бо бюджет ухвалюють лише на один рік.

Або ж може змінитися політична чи економічна ситуація й у наступні роки уряд узагалі не закладе кошти на пільгове іпотечне кредитування.

Задумайтеся, ви ж укладаєте кредитний договір не з урядом, а з банком. Якщо відшкодування з бюджету призупиняться або припиняться зовсім, клієнт змушений буде платити за поточними ставками.

І попри те, що ризик — благородна справа, або, як говорять, хто не ризикує, той не п’є шампанського, перед тим, як починати «гру пільгового кредитування» з державою, необхідно ретельно зважити всі «за» та «проти». Адже для багатьох людей омріяна іпотека виявилася пасткою.

А ТИМ ЧАСОМ...

Кому винен — всім прощаю

Олег ГАНСЬКИЙ

Нещодавно Верховна Рада ухвалила у першому читанні один із «соціальних» законів — про іпотечне кредитування.

Як пояснили нардепи, головною метою цього документа є підтримка громадян України, які мають невиконані зобов’язання за кредитними договорами в іноземній валюті, так званими валютними кредитами.

Таким чином держава захищає позичальників, котрі брали кредити в іноземній валюті та вимушені до сьогодні їх виплачувати.

Як передбачається, ухвалення відповідного закону забезпечить захист прав людини, насамперед щодо порушення права на житло, підвищення довіри громадян до держави та забезпечення практичної можливості реалізації прав людини на повагу до її житла та його недоторканність, а також значно знизить соціальну напруженість.

Утім бізнес ставиться до цієї ідеї значно скептичніше. І вже виявив свою занепокоєність попереднім рішенням української влади. Хоча до остаточного рішення ще далеко, міжнародні експерти вже готові навести свої контраргументи.

Так, бізнес-спільнота, об’єднана Американською торговельною палатою в Україні, Європейською Бізнес Асоціацією, Незалежною асоціацією банків України та низкою інших структур, заявляє: ухвалення цього документа матиме негативні наслідки для економіки через зменшення надходжень до державного бю­джету.

Невиконаними залишаться також завдання з розвитку іпотечного кредитування та державних програм із забезпечення населення і бізнесу доступними банківськими кредитами. Зокрема, «Доступна іпотека під 7%», «Доступні кредити 5-7-9%» тощо.

«Замість спрямування коштів на фінансування державних програм банки будуть змушені вливати вільні кошти в капітал, щоб подолати, компенсувати негативні наслідки ухвалення законопроєкту. Ця законодавча ініціатива суттєво погіршує правове становище кредиторів у відносинах із боржниками, збільшує кредитні ризики та ризики втрати кредиторами активів», — заявили бізнесмени.