Де житло «під 10 відсотків»? Що насправді заважає здешевити іпотеку в Україні

Торік навесні президент Володимир Зеленський пообіцяв українцям найближчим часом доступну іпотеку під 10 і менше відсотків.

Багато хто очікував комплексну програму уряду і Нацбанку, спрямовану на здешевлення іпотечних кредитів. Адже проблема є комплексною і залежить не лише від стану вітчизняної банківської системи, а й від багатьох макроекономічних факторів.

Та, схоже, влада обрала в цьому контексті традиційний шлях популізму — на кшталт передвиборчої обіцянки здешевити комунальні тарифи.

Дешеві обіцянки

Ситуація з іпотечними кредитами в Україні є вкрай незадовільною. За даними Національного банку України, у жовтні минулого року середньо­зважена ефективна відсоткова ставка становила на вторинному ринку 14,3%, а на первинному — 17,2%. Всього за 10 місяців 2020-го було видано 4300 іпотечних кредитів на загальну суму 2,75 млрд грн.

І це — на країну з населенням у 40 мільйонів громадян! Природно, що більшість українців — через карколомні відсотки — сприймає іпотечні кредити як небезпечну авантюру, що може призвести до боргової «ями».

Щоправда, іпотечне кредитування за ставкою 10% пропонують п’ять банків (із 73 наявних в Україні). Хоча на практиці це — лише декларації. Фахівці нашої Асоціації підрахували: якщо споживачу дуже пощастить, то він зможе отримати іпотечний кредит у кращому разі під 13-14%.

А з усіма додатковими платежами (страховка, оцінка, премія за ризик тощо) вартість позики переважно сягає 18-19%. Тож у контексті доступної іпотеки влада сьогодні займається банальним окозамилюванням.

І геть не дивно, що станом на кінець 2020-го (тобто за півроку з моменту президентського анонсу щодо дешевої іпотеки) такими умовами скористалися «аж» 500 сімей, отримавши загалом півмільярда гривень.

Проте, за даними Асоціації будівельників України, власного житла потребують понад 6 мільйонів українців (умовно, близько 2 млн сімей). Отже, 500 виданих кредитів — це всього 0,01% від реальної потреби, крапля в морі! За таких темпів (навіть враховуючи 4,3 тис. виданих у 2020 р. іпотечних кредитів), щоб вирішити житлову проблему в нашій державі, потрібно більше 400 років!

Водночас у країнах Євросоюзу іпотечними програмами охоплено 80-100% населення. І якщо в Україні співвідношення іпотеки до ВВП нині суто символічне — менше 1%, то в державах ЄС — у середньому 30%!

Назагал у розвинутій Європі іпотека є масовим інструментом із річною ставкою 1-5%. Наприклад, у Данії відсоток за іпотечними кредитами становить 0,65%, у Франції — 1,7%, у Німеччині — 1,9% річних.

Та й не треба далеко ходити: скажімо, в сусідній Польщі, де 40% загальної кількості угод з придбання житла припадає саме на іпотеку, попит на такі кредити постійно зростає. Ще б пак: нинішня відсоткова ставка на польському ринку становить 3,7%. А ми мріємо про 10 відсотків!

Вочевидь, країни ЄС досягли дешевої і доступної іпотеки завдяки притомній та системній макро- і мікроекономічній політиці, створенню суспільств «загального добробуту», використанню ефективних регуляторних стимулів для банків і для позичальників. При цьому в країнах ЄС для досягнення низьких іпотечних ставок не починали зі створення якогось спеціалізованого міністерства, відомства чи квазідержавної структури — достатньо було солідарних зусиль уряду, парламенту й банківського регулятора.

Чергові «роги й копита» від уряду

Натомість українська влада «пішла своїм шляхом», заснувавши Українську фінансову житлову компанію у формі публічного акціонерного товариства. Виявляється, щоб зробити перший крок до дешевої іпотеки, необхідно створити ще одну бюрократичну структуру, яка, очевидно, потребуватиме додаткових чиновницьких кадрів і фінансування з традиційно «дірявого» держбюджету.

Окрім того, за воістину «геніальним» задумом уряду, Українська фінансова житлова компанія ще й «отримуватиме прибуток від здійснення господарської діяльності»! Тобто стане таким собі посередником, який стягуватиме комісійні за сумнівні й «розмиті» послуги — увага! — із «забезпечення функціонування ринку іпотечного кредитування, сприяння і впровадження фінансово-кредитних механізмів забезпечення громадян України житлом».

Такий собі черговий елемент українського «економічного дива»! А хіба ті ж самі банки не здатні самостійно реалізувати ці механізми? Створіть лише нормальне законодавство й адекватні економічні умови для доступної іпотеки і хоча б мінімальну державну підтримку! І яким чином публічне акціонерне товариство — по суті бізнес-структура — допоможе знизити ставку за іпотечними кредитами, якщо її метою є, по суті, отримання доходів?

Ще можна було б зрозуміти, якби влада ініціювала державний фонд для компенсації позичальникам відсотків за іпотечними кредитами — натомість же створюється чергова ідеальна «годівниця» для профільних топчиновників.

Та й невже замало тієї ж таки Державної іпотечної установи чи Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, які фінансують зі своїх кишень платники податків і від яких для громадян майже ніякого зиску?

Скоріше за все подібний пустопорожній ефект отримаємо і від Української фінансової житлової компанії — владного «ноу-хау», яке має всі шанси стати черговим «пилососом» для відмивання топфункціонерами бюджетних коштів.

Де ж вихід?

Насправді для впровадження доступної іпотеки влада насамперед повинна уникати піар-прожектів і популістських кроків, натомість має усвідомити, що в нинішніх економічних умовах «дешева іпотека за один рік» -— ні що інше як утопія.

Саме тому потрібен комплексний реформаторський «пакет» і послідовна робота всіх органів влади, щоб усунути наріжні фактори, які перешкоджають доступному іпотечному кредитуванню:

— надвисокі ризики для банків через значну турбулентність української економіки внаслідок COVID-19, девальваційних та інфляційних загроз, що посилюються значним борговим навантаженням на держбюджет (близько 60% до ВВП), карколомним дефіцитом публічних фінансів у 247 млрд грн в 2021 р., негативним сальдо зовнішньої­ торгівлі (4,9 млрд дол. у 2020 р.) тощо. Ці ризики банкам ніхто не компенсує, тому цінове навантаження повністю перекладається на клієнтів.

Тож для запуску доступної іпотеки на стартовому етапі критично необхідна державна програма, яка передбачає урядові гарантії за іпотечними кредитами, компенсацію за рахунок бюджетних коштів відсотків за іпотекою (наприклад, 100-відсоткову — протягом перших двох років і далі — 50–відсоткове відшкодування), а також — пакет податкових пільг для банків;

— незахищеність прав іпотечних кредиторів. Сьогодні для банків здебільшого відсутні надійні законодавчі й інституційні гарантії щодо повернення кредитних коштів у разі дефолту позичальника і стягнення предмета застави в розумні строки. Ці процеси є довготривалими, дорогими та часто неефективними для банківських установ, переважно — через неефективну роботу органів виконавчої служби.

Водночас у країнах ЄС, де іпотечні кредити під низькі відсотки є широкодоступними для громадян, у разі «хронічного» невиконання позичальником своїх зобов’язань, окрім надійного судового захисту, діють ефективні позасудові й виконавчі процедури врегулювання боргових конфліктів. Тож ризики банків у контексті іпотеки є мінімальними. Подібні моделі, що діють у розвинутих європейських країнах, потрібно запозичити Україні.

Як на мене, слід впровадити альтернативні механізми вирішення боргових конфліктів, наприклад інститут медіації, аби судові позови банки розглядали як крайню й екстраординарну опцію. Водночас потрібно твердо гарантувати достатній мотиваційний пакет для державних виконавців, аби вони могли вчасно й у повному обсязі отримувати належну їм винагороду за виконане судове рішення;

— відсутність де-факто будь-якого державного захисту позичальників, котрі внаслідок незалежних від них причин втратили можливість платити за іпотечними кредитами. Ризики громадян у цьому контексті — просто-таки непомірні!

Наприклад, хіба винні були боржники за валютною іпотекою в стрімкій інфляції 2008 і 2015 рр., що спричинила численні дефолти за такими позиками? На жаль, мораторію на стягнення за іпотечними кредитами в доларах або в євро геть недостатньо, адже рано чи пізно держава його скасує під тиском МВФ, регулятора та банкірів.

Відтак десятки тисяч людей, котрі вже виплатили за іпотекою вартість 50-80% житла (при первинному внеску у 20-30%), фактично можуть опинитися на вулиці — після того як банки стягнуть заставу. Тому держава має створити ефективні механізми для гарантованого й надійного захисту позичальників, котрі через форс-мажорні причини (глибока економічна криза, гіперінфляція, вимушене безробіття тощо) втрачають права власності на іпотечне житло.

На мій погляд, законодавцю слід встановити правові зобов’язання для банків при стягненні застави, аби ті повертали боржнику суму первинного внеску на придбання нерухомості або ж забезпечували його дешевшим житлом зі своїх проблемних активів.

Водночас можновладцям не слід забувати норму Житлового кодексу, згідно з якою громадянам, котрих виселяють із заставного житла, мають надати інше постійне житлове приміщення. Для цього потрібно передати розрізнені іпотечні програми міністерств та відомств в адміністрування Державної іпотечної установи, створивши спеціальний фонд із будівництва й утримання житла для тимчасового проживання. І потрібно ліквідувати решту зайвих публічних структур, які так само «чомусь» причетні до іпотеки;

— надмірний регуляторний тиск на банки теж перешкоджає доступності й поширенню іпотечних кредитів в Україні. Йдеться про жорсткі вимоги НБУ щодо резервування банківського капіталу під такі позики, оцінки кредитних ризиків і плато­спроможності позичальників.

Тож Нацбанк має пом’якшити резервні вимоги щодо іпотеки та встановити більш гнучкі й ліберальні правила щодо оцінки фінансового стану потенційних клієнтів. Адже за високої частки тіньової економіки в Україні, обов’язковість довідки про офіційні доходи громадянина при видачі іпотечного кредиту є навряд чи виправданою. Регулятору слід унормувати те, що оцінка кредитних ризиків може бути здійснена також з урахуванням обсягів витрат за певний період, їхньої динаміки, поведінкового аналізу позичальника тощо;

— ставки за депозитами в Україні сьогодні становлять у середньому 8-9 %, водночас вартість іпотеки прив’язується, передовсім, до індексу депозитних ставок. Плюс банки закладають в ціну іпотечних кредитів ще 3-5% маржі. Саме тому для іпотеки під 10% потрібні депозити під 4-5 %, як визначають деякі банкіри. При цьому й облікова ставка НБУ повинна бути нижчою на кілька пунктів від нинішніх 6%.

Натомість Нацбанк, скоріше за все, буде вимушений в поточному році, навпаки, піднімати облікову ставку — зокрема з огляду на прогноз зростання індексу споживчих цін на 6,5% та на ймовірне прискорення інфляції.

І навряд чи українці в найближчій перспективі готові розміщувати свої «кревні» на банківських депозитах під критично низькі, як для України, відсотки. До того ж сьогодні банківським установам набагато вигідніше вкладати гроші в державні облігації або в сертифікати НБУ, аніж у кредитування бізнесу чи іпотечні позики.

Адже на облігаціях банки заробляють 8% річних чистими і водночас не несуть жодних ризиків. Саме тому низькі іпотечні ставки неможливо розглядати поза комплексним реформуванням економіки — зі стабільною гривнею, з переважанням вітчизняної продукції з високою доданою вартістю і зменшеною в рази часткою сировинного експорту, зі зниженням податкового тиску на бізнес та інвесторів й підвищенням платоспроможності населення.

Для доступної іпотеки потрібні профіцитний держбюджет, стабільність індексу споживчих цін і низький рівень інфляції, ефективні стимули для банків — кредитувати бізнес й надавати іпотечні позики населенню з мінімальними ризиками, щоб саме з цих фінансових продуктів отримувати левову частку доходів, а не зі спекуляцій цінними паперами.

І взагалі, не слід забувати, що доступне житло — не лише першочергова необхідність для мільйонів українців, а й надважливий драйвер економічного розвитку держави. Окрім цього, дешева іпотека може стати потужним стимулом для легалізації доходів громадян (адже сьогодні значні обсяги готівки буквально ховають «під матрацами») і до офіційного працевлаштування.

Паралельно для активізації іпотеки держава повинна нарешті впровадити давно обіцяне «нульове» декларування доходів, а надто — знизити податкове навантаження на зарплатний фонд, частково компенсувати підприємцям єдиний соціальний внесок, аби заохотити роботодавців до офіційного оформлення працівників та «білих» зарплат.

Олег ТІТАМИР,
президент ГО «Українська організація захисту споживачів послуг»