Зе-владі не вдається забезпечити переселенців доступною іпотекою: допомагатиме Захід

Придбати квартиру в Україні й досі можуть дозволити собі далеко не всі.

Переважно тому, що не працює головний механізм, який є стимулятором розвитку будівельного сектору — доступна іпотека.

Тим часом вразливим категоріям населення допомагає Захід. Таким чином підтверджуючи відомий алгоритм: усе, що не може зробити влада, роблять або іноземні донори, або волонтери.

Іпотека з Берліна

В Україні готуються запустити державну програму забезпечення переселенців житлом «Іпотека під 3%», яка повинна запрацювати вже на початку весни наступного року.

За словами керівника Всеукраїнської асоціації переселенців Руслана Калініна, запуск програми став можливий завдяки підписаній iз Німеччиною угоді, за якою Україна отримала 25,5 млн євро. Також до кінця 2020 року будуть підписані ще два важливі документи.

За прозорістю реалізації проєкту стежитиме міжнародний консультант, відбір якого зараз відбувається. Німецька сторона наполягла, що сама керуватиме відбором, який, за приблизними розрахунками, займе кілька місяців.

Для отримання кредитів на житло охочі мають сформувати нову чергу. Це також є умовою Німеччини. «Гроші Україні дають у вигляді безповоротного гранту, і тому представники німецького банку хочуть контролювати всі процеси», — наголосив Калінін, додавши, що в Україні за реалізацію цієї програми буде відповідати Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву. Відбір учасників буде рандомним: їх визначатимуть за принципом лотереї, займатися цим буде також німецька сторона. Таким чином Україна повністю відсторонюється від будь-якого процесу.
Німецький банк KfW уже давно працює в Україні, реалізуючи соціальні проєкти. Завдяки йому вдалося розпочати будівництво тимчасового житла у шести регіонах України.

10% — нездійсненна мрія

Державі тим часом не вдається налагодити доступне іпотечне кредитування для всіх громадян. Хоча такі обіцянки лунають доволі часто. Адже, на думку експертів НБУ, через високі ризики банки не хочуть працювати з іпотечними кредитами. А масове доступне іпотечне кредитування в Україні стане доступним за умови посилення прозорості ринку нерухомості, зниження ризиків для кредиторів.

Зараз, за даними Нацбанку, іпотекою в Україні займаються тільки сім банків, які на сьогодні сконцентрували 97% обсягів нової іпотеки. Майже три чверті нових іпотечних кредитів — кредити на придбання житла на вторинному ринку, з первинним ринком банки працюють не так охоче. Водночас значна кількість банків, які раніше займалися іпотекою, зараз узагалі не виходять на ринок через високі ризики.

Щоб прискорити появу в Україні масової доступної іпотеки, насамперед треба навести порядок на ринку первинної нерухомості, у тому числі в частині прозорості забудовників, а також врегулювати процес фінансування будівництв.

«Єдиний ефективний механізм інвестування повинен гарантувати отримання інве­стором готового житла або ж повернення коштів. З огляду на те, що забудовники, так само як банки, акумулюють значні обсяги коштів населення, до них повинні бути встановлені так само жорсткі вимоги, які б забезпечили їх надійність», — повідомили в НБУ.

Сама ж ставка також не виглядає привабливою, хоча й упродовж літа трохи знизилася. Якщо, наприклад, на початок року середня іпотечна ставка сягала 19%, то наприкінці літа вона становила близько 13%. Ближче до кінця нинішнього року ситуація розвернулася в інший бік. І вже у жовтні 2020 року середня ефективна ставка нового іпотечного кредиту на вторинному ринку склала 14,3%, на первинному — 17,2% річних.

Результати опитувань НБУ показали, що вторинний ринок продовжує значно перевищувати за кількістю і за обсягом кредитування. Частка укладених іпотечних договорів на покупку житла на вторинному ринку в жовтні склала близько 87% за обсягом від усіх нових видач.

При цьому, за словами офіційних осіб Нацбанку, зниження комерційними банками України ставок по іпотечних кредитах до 10% теоретично можливо, але для цього потрібно істотно знизити ставки по депозитах.