Україна готується до старту земельної реформи, намагаючись при цьому обійти найбільші гострі кути — старт рейдерських захоплень, які прогнозують майже всі аналітики ринку, та заповнює прогалини у вітчизняному законодавстві, що мають вивести ринок із «тіні».
«Двоконтурні» нотаріуси і захист інвесторів
Днями свій проєкт антирейдерського закону оприлюднив міністр юстиції Денис Малюська. Головним чинником, за його словами, у протидії незаконним захопленням чужого майна в Україні має стати обов’язкова двофакторна ідентифікація, яку змушені будуть проходити нотаріуси та державні реєстратори.
Як пояснив міністр, свої Mobile-ID нотаріуси і реєстратори отримають уже впродовж наступних двох місяців. Таким чином, після того як система запрацює, кожну свою дію вони підтверджуватимуть подвійною ідентифікацією.
Також Малюська планує провести чергове «очищення лав»: виявлятимуть серед держреєстраторів найбільш одіозних персонажів. Для поліпшення ефективності у нас ще до початку скасування мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення запрацює механізм санкцій, який дозволить відключати від реєстрів недобросовісних нотаріусів та державних реєстраторів.
Тим часом президент України Володимир Зеленський заявив про готовність захищати договори тривалої оренди сільськогосподарських земель аграрних компаній, у тому числі іноземних.
«Ми не могли відкрити купівлю землі для всіх, включаючи іноземні компанії, тому що іноземні компанії мають зовсім інші кредитні умови. Наша стратегія дуже проста. Ми зробимо спочатку правильні кредитні умови, щоб наші аграрії могли брати кредити під 2%, і тоді ми зможемо відкрити ринок для всіх. При цьому ми готові захищати угоди тривалої оренди та іноземні компанії, які давно на нашому ринку, — коли ринок землі запрацює, кадастри будуть повністю заповнені», — сказав Зеленський.
Реєстрація у «турборежимі»
Тим часом уже в ці дні в нашій державі починають діяти нові правила реєстрації земельних ділянок. Для цього Кабінет Міністрів ухвалив спеціальну постанову, яка запроваджує принцип екстериторіальності в державній реєстрації земельних ділянок.
Відповідно до пояснення Міністерства розвитку економіки, нововведення означають, що відтепер рішення про реєстрацію земельної ділянки може ухвалити будь-який державний кадастровий реєстратор, обраний за принципом випадковості системою Державного земельного кадастру.
Старт пілотного проєкту з упровадження принципу екстериторіальності в державній реєстрації земельних ділянок починається 10 червня й триватиме два роки. Він, зокрема, вдосконалює низку процедур.
Наприклад, реєстрація земельної ділянки, яка раніше тривала 14 днів, тепер має бути завершена за сім. Також влада обіцяє усунути причини, через які заявники приходять зі своїми заявами та документами не один раз, а багато.
Причому в разі відмови в державній реєстрації процедура відбуватиметься через центр надання адміністративних послуг. Також здійснити замовлення, пройти та отримати результати державної експертизи землевпорядної документації тепер можна буде в електронній формі через Єдиний державний портал адміністративних послуг та інтегровані з ним інформаційні системи Держгеокадастру.
Вдосконалять і механізм виправлення помилок у відомостях Державного земельного кадастру. Для цього нададуть повноваження сертифікованим інженерам-землевпорядникам у системі координат земельних ділянок, у тому числі помилок, що виникли при перерахунку з однієї системи координат в іншу. Норми стосуватимуться документів, які були сформовані до 1 січня 2013 року і відомості про які були перенесені до Державного земельного кадастру.
Нововведення можуть торкнутися і державних земель. Нещодавно депутати Верховної Ради України Микола Сольський, Олег Тарасов та Іван Чайківський зареєстрували проєкт закону про забезпечення прав державних сільськогосподарських підприємств на земельну частку (пай). Документ передбачає, що приватизації підлягають сільськогосподарські, несільськогосподарські угіддя, що перебувають у постійному користуванні сільськогосподарського підприємства, землі якого приватизуються і на яких розташовані споруди.
Мільярди ховаються в темряві
Тим часом влада та аналітики намагаються звести баланс української сільськогосподарської землі. Державна служба статистики планує вже найближчим часом провести перепис сільськогосподарських домогосподарств.
«В Україні ще жодного разу не було сільськогосподарського перепису, — заявив голова Держкомстату Ігор Вернер. — У 2001 році в нас був Всеукраїнський перепис, у ході якого ми встановили точну кількість населення і його характеристики. На жаль, у сільському господарстві ми не маємо такої інформації».
Як стверджує чиновник, мета такого перепису — отримання інформації для ухвалення якісних управлінських рішень.
«Нам потрібно знати, яких тварин мають люди, які культури вирощують. Як дізнатися про весь цей потенціал у сільському господарстві? Цей перепис робиться для ухвалення обґрунтованих рішень, щоб було зрозуміло, куди потрібно вкладати гроші, що потрібно дотувати. Для побудови грамотної державної політики у визначених областях», — резюмував Вернер.
Друга проблема, яку намагається розв’язати влада, — боротьба з тіньовим землеобробітком. Як нещодавно встановили експерти, площа «неформально» оброблюваних сільськогосподарських земель в Україні становить 28-29%.
За висновками експертних досліджень аналітичних центрів ІСЕТ та CASE, 2019 року обсяг тіньової оренди сільськогосподарських земель в Україні становив від 19 до 69 млрд. При цьому втрати бюджету досягали від 6 до 22 млрд грн на рік від недонадходжень ПДФО, ЄСВ, єдиного податку 4-ї групи або податку на прибуток підприємств.
За словами агроекспертів, легальні сільгоспвиробники втрачають свою конкурентоспроможність порівняно з особами, які працюють нелегально, за рахунок нерівних умов ведення бізнесу. Це призводить до посилення корупції, збільшення втрат надходжень податків до бюджетів усіх рівнів і до подальшого зростання частки землі, що перебуває в тіньовому обробітку.
У Держгеокадастрі навіть визначили регіони України, де найбільше земель перебувають у тіньовому обробітку. Виявилося, що це Хмельницька, Вінницька та Волинська області. «За ними йдуть Миколаївська та Херсонська області.
«Яскравого» лідера тут немає, але перша трійка регулярно фігурує серед порушників», — зазначив керівник цього відомства Денис Башлик, нагадавши, що торік було презентовано інтернет–портал, який показав, де і скільки землі обробляється в Україні. Тому, за його словами, якщо порівняти дані порталу з кадастровими даними, то можна помітити, що близько двох мільйонів гектарів не внесено в кадастр.
«Це не означає, що вона не оформлена або самозахоплена, — сказав Башлик. — Може, її оформили за старим актом, технічну документацію не створили і не внесли в кадастр. Тому дуже складно відразу сказати, скільки землі обробляється в тіні, без перевірки даних». За даними Міністерства розвитку економіки, на той момент державний земельний кадастр було наповнено на 73%.
