Інтуїція — зброя інвестора: чому український ринок нерухомості занурився у кризу

Аналітики на ринку нерухомості, які проаналізували 1 167 об’єктів житлового будівництва в Києві, Київській області, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові, дійшли висновку: найризикованішими містами для купівлі житла є столиця держави та Південна Пальміра. Всього 76% об’єктів в Одесі з 161 житлових комплексів аналітики визнали ризиковими, — у Києві таких будинків 55% із 400 комплексів.

Найменша кількість ризикових будівництв —  у Харкові: 42% із 71 об’єкта і Дніпрі:47% із 43 будівництв. Усього ж, за висновками аналітиків, бiльше половини від усіх споруджуваних об’єктів — а це понад 550 будівництв — підпадають під критерії ризикових будівництв. Понад 27% споруджують без дозволу на будівельні роботи, 34% — без ліцензій на здійснення будівельної діяльності, 33% зводять на землях без належного цільового призначення або без кадастрового номера, у 24% учасників будівництв є податковий борг, а 13% суб’єктів господарювання перебувають на стадії виконавчого провадження.

При цьому прогнози експертів та й самих учасників ринку — невтішні: ситуація на ринку нерухомості, якщо й поліпшиться, то не раніше весни наступного року. Наразі ж ринок завмер у невизначеності — в очікуванні ефективності нещодавно ухвалених законів. Важливий нюанс — подальша доля і функціонал Державної архітектурно-будівельної інспекції, які наразі залишаються невідомими. А саме від діяльності цієї структури, як стверджують експерти, залежатиме, чи стане ринок прозорим. Станом на сьогоднішній день діяльність Державної архітектурно-будівельної інспекції майже повністю паралізована: дозволи на будівництво не видають, як, власне, і майже не вводять в експлуатацію вже збудовані будинки... Окрім того, в Києві налiчується близько 50 конфліктних об’єктів, реалізація яких майже заморожена.

Уряд Олексія Гончарука проблему бачить і вже готовий серйозно зайнятися довгобудами: будинками, які так і не введені в експлуатацію. Нещодавно в Міністерстві розвитку громад і територій заявили: вони планують провести інвентаризацію всіх проблемних недобудов в Україні та розробити законопроєкт, який врегулює питання добудови таких будинків. Як заявила міністр Альона Бабак, нинішні проблеми не вирішували упродовж багатьох років. При цьо­му посадовець не приховує: до розв’язання проблеми ще далеко, адже вже розроблений законопроєкт для захисту прав інвесторів у будівництво вона вважає недосконалим і тому ініціює розробку іншого. У робочу групу запросили інвесторів недобудованого житла, а її робота стартувала вже на початку минулого місяця. 

Попередній склад міністер­ства — тоді воно ще називалося Мінрегіонбуд — у липні 2019 року створив документ, який мав би забезпечити завершення проблемних недобудов. У проєкті закону прописали норми, які дозволяли скаржитися на забудовників, якщо вони зривали терміни здачі, а також проводити конкурси на нового замовника, який зміг би добудувати проблемний будинок.

У передмісті Києва на сьогоднішній день затримки з введенням в експлуатацію зафіксовані на більш ніж 60% об’єктів, тодi як у столиці їх кількість досягає 80-90%. 

Причин, які породжують утворення недобудов, у суворій українській реальності набирається чимало. Це і нестача коштів у забудовника, і проблеми з документами, і політично–бізнесові протистояння між забудовниками та місцевою елітою, як це було, наприклад, у ситуації із столичною «Аркадою». 

Утім фінансова причина, як вважають аналітики ринку, таки є головною: вона може з’явитися через низький фінансовий потік від покупців через низькі темпи продажу або занижену ціну, нестачу чи навіть і цілковиту відсутність стартового капіталу, недооцінку витрат на будівництво. Також далеко не всі майданчики, на яких споруджують житлові будинки, є для цього призначені. Перед девелопером стоїть завдання привести документацію на ділянку і майбутнє будівництво у відповідність до законодавства, що пов’язано як з адміністративними процесами, так і з ризиком непередбачених витрат. Крім того, вже отриманий дозвіл на будівництво може бути скасовано в разі виявлення порушень.

Вузьке місце вітчизняних новобудов — підключення до міських комунікацій: у переважній своїй більшості існуючі мережі не розраховані на будівництво значних додаткових обсягів житла, а модернізація міських мереж може перетворити майже будь-яку новобудову на збитковий проєкт.

Учасники ринку додають ще й непрофесійний підхід до будівництва: коли компанія-забудовник неправильно підготувала розрахунки проєкту, не мала власного фінансування для його спорудження, а розраховувала тільки на гроші інвесторів.

Ще одна біда — компанії-піраміди, які, залучаючи кошти, навіть не планували завершити будівництво. Поява  таких об’єктів була масовою з 2003 по 2008 роки, коли вартість житла росла шаленими темпами: сумарно за цей період вартість квадратного метра зросла у понад 5 разів, а тому ліквідність вкладень у будівництво також була дуже високою. А якщо є можливість швидко і добре заробити, то вона одразу ж приваблює не зовсім чистих на руку ділків. 

Відіграє свою роль також і політична й економічна ситуації в країні. Причина кризи на ринку нерухомості у другій половині нинішнього року — загадкове зміцнення гривні, яке відбувається без жодних економічних передумов. Цей фактор плюс бюджетний рівень курсу понад 27 гривень за долар (на три гривні більше реального курсу станом на сьогоднішній день) призвів до того, що покупці не можуть купувати нове житло: ціну зазвичай фіксують у доларах, у валюті громадяни заощаджують на придбання нерухомості, але платежі здійснюють у гривні. А отже, сума виходить більшою, ніж планували потенційні покупці,  відтак такі об’єкти автоматично переходять у категорію відкладеного попиту. В окремих проєктах, переважно економ-класу, продажі упали наполовину.

Окремо відзначають також авантюризм забудовника: покупцеві на стадії котловану пропонуються відносно дешеві квартири, вартість яких на третину є нижчою за середньоринкові стартові ціни, — тож багато потенційних покупців стають заручниками банального бажання заощадити. У 99% випадків це призводить до проблем: рентабельність будівництва на сьогоднішній день становить від 20 до 30%, а забудовник не буде працювати собі у збиток.

Проблема гостра: за рахунок особистих грошей українців споруджують близько 70% житла. Торік громадяни інвестували у нього майже 35 мільярдів гривень, а це 6% від загального обсягу всіх капітальних інвестицій в країні.

Утім ринок первинної нерухомості, на жаль, залишається диким. І в такій ситуації практично дикого ринку питання захисту інвесторів на законодавчому рівні майже не врегульовано. У «старому» законопроєкті, проти якого виступає міністр Бабак, написано: якщо забудовник не дотримується терміну здачі об’єкта в експлуатацію упродовж одного року, інвестор має всі підстави звернутися до виконавчої служби за місцем будівництва з відповідною заявою. І на підставі рішення зборів вкладників об’єкт потрапляє в категорію довгобуду, а тоді разом із землею міг би бути вилученим у компанії-забудовника. 

Новий Кабмін вважає, що це вже занадто, і обіцяє розробити новий законопроєкт. Його деталі не розголошуються, але експерти, яких долучили до створення нового документа, пропонують свої варіанти вирішення проблеми. Наприклад, продавати квартири тільки у введених в експлуатацію будинках. А не на етапі котловану чи навіть затвердження проєкту, як це практикується сьогодні. 

Інший варіант, який чудово зарекомендував себе на Заході, — заборона на прямі інвестиції в житлове будівництво. Пропонується, щоби гроші йшли на спеціалізований рахунок, доступ до якого забудовник отримає тільки після введення об’єкта в експлуатацію. Також компанія може будувати свої об’єкти за рахунок банківських кредитів, а вже потім продавати квартири у зданому будинку.

Для українських реалій остання норма означає повний і цілковитий крах галузі. Адже якщо німецький девелопер може взяти банківський кредит під 2-3 відсотки річних, то його український колега, мало того, що працює на значно «мілкішому» ринку, так ще й буде змушений заплатити за користування банківськими грішми у десять разів більше. Тож внутрішніх ресурсів девелоперів не вистачить на завершення будівництва за власні кошти. 

Експерти, як, наприклад Олександр Панфілов, пропонують продумати такий механізм, який би дозволив компанії, у якої виникли труднощі з добудовою, своєчасно повідомити органи виконавчої влади про свої проблеми, а ті, у свою чергу, оголосили б аукціон на добудову серед інших компаній на ринку. Також пропонується на законодавчому рівні закріпити за інвестором юридичний статус покупця чи власника квартири.

Наразі ж, до законодавчого вирішення проблеми, експерти радять покупцям ретельно перевіряти всі документи і звернутися по допомогу до професійного юриста, який допоможе уникнути проблем у майбутньому. Аналізувати, чи у забудовника вже є завершені об’єкти, наскільки було затягнуто термін введення в експлуатацію попередніх будинків, — зробити це можна на профільних форумах або за даними відкритих джерел. 

Також непрямим додатковим критерієм можуть бути темпи будівництва, а, наприклад, зупинка будівельних робіт на будь-якому етапі має насторожити потенційних покупців. Обачно інвестувати радять у компанії, у яких цей проєкт єдиний або всі інші проєкти перебувають на ранній стадії будівництва. 

 

А ТИМ ЧАСОМ...

Інвестиції із запахом нафти