Ринку землі не зупинити: очільник профільного комітету Верховної Ради Микола Сольський

— Розкажіть про порядок денний парламенту: які першочергові завдання та пріоритети?

 

— Є декілька сфер, якими зараз займається аграрний комітет. Перший блок питань пов’язаний із земельною реформою і з усіма технічними речами довкола цього. Другий — дерегуляція земельних відносин: насамперед, передача повноважень із розпорядження сiльськогосподарськими землями за межами населених пунктів сільрадам та ОТГ. Третій — приватизація. Четвертий — дерегуляція у всіх сферах АПК. Ще є блок питань, пов’язаних із водою, водним господар­ством і лісогосподарством.

 

— Питання ринку землі. Комітет почав уже готувати свій законопроєкт?

 

— Є два основних робочих законопроєкти зараз. Перший — той, який розробляє Світовий банк із залученням багатьох експертів. Другий готують депутати (не тільки з нашого комітету, а й з інших). Жоден із цих двох текстів до кінця не готовий. Ідеї у них збігаються на 70-60%. Ми почнемо їх розглядати (депутати, експерти, автори) на цьому тижні. Щодо всіх публічних посилів, які вже пролунали (що законопроєкт готовий, вже обнуляються договори емфітевзису, втричі підіймається НГО) — не вірте їм.

 

На рівні цих ідей узагалі нічого не обговорювалось. Тексти в роботі, ми ще самі не знаємо остаточні кінцеві варіанти. Вони мають бути погоджені з Кабміном та іншими учасниками. І з ринком. Єдине, що ми будемо просити, це не затягувати з цим обговоренням. Воно буде відкритим. Тут немає якогось секрету, бо його не можна зробити апріорі, над ним працює дуже багато людей. 

 

— Дайте якихось деталей щодо земельного законопроєкту. 

 

— От як ви гадаєте: у нас земля має бути дорогою чи дешевою? Відповідь на це питання на 90% дає розуміння наступних речей, від яких треба відштовхуватися. Якщо ми хочемо дешеву землю, то встановлюємо багато обмежень. Якщо хочемо дорогу, то не треба жодних обмежень. Якщо ж щось посередині — значить, ми конструктивно підходимо до питань наявності та відсутності обмежень. Більшість власників паїв, якщо ви їх запитаєте особисто, хочуть найдорожче продати пай, а учасники ринку — найдешевше купити землю. Ці речі слід називати своїми іменами.

 

Ринок землі уже є, але тіньовий. Невідміна мораторію його не зупинить. Ніхто на 100% не спрогнозує, яка кількість землі вийде на ринок, коли скасують мораторій. Є певні дані, від яких можна відштовхуватися. Якщо подивимося на ринки країн із такою ж земельною історією, як у нас, наприклад, ринок Молдови, де мораторію немає, то на рік у них продається 3% землі. Це корелюється з українською статистикою з оформлення договорів емфітевзису, яку ми бачимо зараз.

 

— Коли ви плануєте подати чернетку земельного закону для громадськості та парламенту?

 

— Я думаю, до кінця цього місяця подамо земельний законопроєкт у Раду.

 

— Які ще базові положення земельного законопроєкту? 

 

— Почнемо з обмежень щодо купівлі в одні руки. Я абсолютно згоден із тим, що це має регулюватися в межах антимонопольного законодавства. Ця ідея опрацьовується і знайде відображення в окремих законопроєктах, які презентують на обговорення. Коли говоримо про антимонопольне законодавство, то це обмеження на рівні країни, області, ОТГ. Зараз обговорюються різні відсотки: наприклад 10-15% на рівні області, 20-30% — ОТГ.

 

Земельний законопроєкт від самого початку має бути робочим і таким, який виконуватиметься. Питання №1 — доступ на ринок іноземців. У робочому варіанті сказано, що іноземці напряму, як фізична особа, не зможуть купувати сiльськогосподарськi землі. Робочий варіант: купувати українську землю можуть тільки фізичні особи громадяни України та юрособи-резиденти України, зареєстровані згідно з чинним законодавством.

 

Іноземців не обмежуватимуть виступати співзасновниками підприємств, які можуть викупити землю. Хочу наголосити: у більш ніж 90% договорах оренди є право на переважний викуп землі для того, хто обробляє цю землю. Це право прописане згідно з чинним законодавством, воно дійсне, і я впевнений, що воно буде підтверджене. Можливо, обговорюватиметься варіант розвинути його в законодавстві, пов’язаному з земельною реформою. Це право — дуже ефективний спосіб для тих, хто господарює на землі, викуповувати цю землю.

 

Я реально не бачу дуже великих іноземних гравців, яким цікаві конфліктні ситуації довкола землі після відкриття ринку. Немає ринків, де все викуплено іноземцями. Їх просто не існує. Є ринок, де в першу чергу господарює власник, місцевий житель. І буде багато речей у законодавстві, пов’язаних із тим, щоб цю ситуацію зберегти. Питання №2 — це хвилювання з приводу доступу на ринок фермерів, яких зараз десятки тисяч.

 

Це умовні господарства, які обробляють сотні гектарів землі. Якщо дивитися на всіх гравців агроринку, то ніхто враз не викупить усі землі, які наразі обробляє. У більшості агрокомпаній немає ні бажання, ні фінансової можливості це зробити. Така тенденція збігається з настроями в суспільстві щодо «продати землю». Середні й великі, безумовно, мають спрощений доступ до фінансування, бо є кредитна історія, юристи, фінансисти. У малих проблема з тим, що дуже часто в них немає кредитної історії, вони нецікаві банкам. А це — десятки тисяч фермерів. От на них і буде сконцентрована особлива увага уряду та парламенту.

 

— А як бути з ризиком, що українські компанії стануть «закускою» для транснаціональних корпорацій?

 

— Це неможливо через мільйон факторів. Ані практично, ані технічно. 

 

— Які запобіжники в законопроєкті унеможливлюють фінансові спекуляції довкола землі після відкриття ринку?

 

— Зараз вони обговорюються, йдеться про податок за перепродаж. Його розмір — тема дискусійна. Розмір залежить від того, який буде розмір податку за першої купівлі-продажу землі. Він має бути суттєво більшим, наприклад у 2, 5, 10 разів.

 

— Які механізми продажу землі передбачаються у законопроєкті? 

 

— Ми даємо можливість це вирішувати власникам паїв та ринку. Є пайова земля — регулюється цивільно-правовими угодами тощо. Державна земля: позиція комітету однозначна — повноваження від Держгеокадастру з розпорядження землями, які поза межами населених пунктів повинні відійти місцевим громадам. Умовно є село, в якого 3 тис. гектарів і 200 га земель запасу. Сільрада чи громада ОТГ сама вирішує, що зробити з 200 га землі: продати, здати в оренду, розбити на лоти (частину продає, частину здає в оренду). Але це має робитися у публічній сфері через майданчик ProZorro.

 

— А як продавати приватні паї?

 

— Абсолютна більшість паїв у країні здані в оренду. В більшості цих договорів встановлено переважне право викупу для того, хто обробляє цю землю. Це означає, якщо ви пайовик і хочете продати, то ви, першочергово, маєте запропонувати землю фермерові-орендарю чи тому підприємству-орендарю, яке обробляє вашу землю...

 

— Ви ж розумієте, що коли відкриється ринок, з’явиться багато покупців. Який механізм продажу паїв пропонується після закінчення оренди?

 

— Ми дамо ринку ці механізми в законопроєкті згодом. 

 

— Ваш прогноз: скільки земель у середньому може бути виставлено на продаж після відкриття ринку землі в Україні з середини 2020 року, як це анонсував Гончарук?

 

  — На мій погляд, після відкриття ринку на продаж вийде близько 10% пайових земель, але не більше. Чому це більше, ніж щорічні 3% у Молдові? Є відкладений попит на нормальну купівлю/продаж землі. Є відкладені проєкти в садівництві, зрошенні й так далі. 

 

— Як зробити, щоб ціна для українця, який хоче продати свою землю, була адекватною, наприклад як у Голландії — 70 тис. доларів за 1 га?

 

— Ми хочемо ринкову ціну. Коли кажете про приклад Голландії, а в мене питання, а чому ви не берете приклад Аргентини, Канади чи Америки, Португалії, Румунії і Польщі? Не можна брати в розрахунок поливні землі, на яких традиційно вирощуються культури (овочі, тюльпани), там інша економіка ціни. Не тільки в нас гектар землі не коштує $70 тис., а й у 90% розвинутих країн.

 

— Що буде з державними землями: їх передадуть лише ОТГ чи усім сільрадам?

 

— Моя позиція: дер­жавні землі сiльськогосподарського призначення за межами населених пунктів слід передати ОТГ і сільрадам якнайшвидше. В такому форматі запропонуємо законопроєкт до Верховної Ради.

 

— Яке місце земельних електронних аукціонів у новій моделі ринку України? 

 

— Це один з інструментів продажу землі. Коли ми говоримо про дер­жавні землі й землі сільрад та ОТГ — пропонується обов’язкова процедура. Для власників паїв — один із варіантів.