В Україні різко дорожчає оренда житла.
І хоча економісти називають такий процес закономірним наслідком зростання економіки, отже й рівня життя, — лунають і зовсім інші заяви.
За якими, мовляв, причини такого явища — у неврегульованості ринку, у тому, що він переважно перебуває в «тіні».
Водночас з’являються плани врегулювати проблему на законодавчому рівні.
Стрибок довжиною у рік
За даними аналітиків, у нашій державі, зокрема у столиці, за останні 12 місяців суттєво зросли ціни на оренду житла на всіх без винятку сегментах ринку. Однокімнатні подорожчали для своїх клієнтів на 43%, двокімнатні — у середньому на третину. А от найменш затребувані трикімнатні подорожчали на 44%.
Найбільшим попитом уже тривалий час у нас користуються однокімнатні квартири. На порталах, де розміщують оголошення про оренду, таких пропозицій — 47% від загальної кількості. Такої ж думки і аналітик ринку нерухомості Сергій Костецький, який стверджує: найбільший попит у нашій країні мають саме дешеві однокімнатні квартири, цінова політика оренди яких коливається від чотирьох до восьми тисяч гривень на місяць. Виходячи з даних сайтів, які пропонують оренду, стає зрозумілим і ще кілька чинників, які впливають на ціну оренди житла.
На сьогодні головними характеристиками житлоплощі є ремонт і місце розташування. Якщо, за словами Костецького, квартира розташована в центрі Києва, хоч і без сучасного ремонту, її ціна становитиме щонайменше десять-дванадцять тисяч гривень. Якщо ж клієнт захоче жити в квартирі у центрі ще й з євроремонтом, за її оренду потрібно буде заплатити близько тисячі доларів.
Що ж стосується регіонів, які розташовуються на берегах Чорного моря, то, наприклад в Одесі, вартість оренди житла сягатиме столичних показників. Більш лояльною цінова політика оренди житла є у Львові. Там за однокімнатну квартиру, яка розташовується поблизу центру та ще й має непогані умови, потрібно буде заплатити близько шести тисяч гривен.
На другому місці, за даними аналітиків, опинилися двокімнатні, на третьому — трикімнатні, які займають 14% ринку. Але найцікавішим показником є коефіцієнт відповіді на подані оголошення. І тут немає рівних однокімнатним квартирам: на них відгукується 58% потенційних клієнтів.
Ціна життя у чужому
Про те, що ринок стрімко зростає, можна судити хоча би зі статистики в найдорожчому київському районі — Печерському. Останнім часом вартість оренди трикімнатної квартири тут сягає 40 600 гривень. Хоча ще рік тому вона не перевищувала 15 тис. гривень.
Лише у травні нинішнього року вартість оренди у Києві зросла на 14,1% у річному вимірі. Про це свідчать дані червневого макроекономічного та монетарного огляду Національного банку України. «Дещо зросли темпи подорожчання послуг (до 14,1% рік до року) під впливом подальшого зростання заробітних плат і стійкого споживчого попиту. Зокрема, прискорилося зростання вартості оренди житла, ресторанів і готелів, відпочинку в санаторно-курортних установах, послуг хімічної чистки», — йдеться в огляді регулятора.
Найцікавіше ж у цій ситуації — інше. Динаміка подорожчання свідчить, що вартість оренди піднімається навіть зараз, влітку. Тобто, у традиційно низький сезон. Що ж стосується початку осені, коли ціни завжди зростали, то в 2019 експерти очікують суттєво нового подорожчання оренди. Як, до речі, і купівлі-продажу нерухомості.
Таку тенденцію аналітики ринку нерухомості України називають традиційною. Пояснення просте: восени стартує новий діловий сезон, «генеруються» робочі сили і починається так званий новий етап життя. Тенденцію підсилюють також старт нового навчального року, закінчення літніх відпусток, велика кількість переїздів населення, пов’язаних зі зміною роботи чи початком навчання у вишах. Тож, саме на початку осені попит на житло зростає в кілька разів практично миттєво, а разом із ним зростає і ціна на нерухомість.
Коли орендодавець — держава
Влада за цих обставин намагається диктувати свої правила гри. В Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства завершується розробка законопроекту, який, за задумом його розробників, нарешті запровадить дієвий, не «тіньовий» ринок орендного житла в Україні. За словами заступника міністра Мінрегіонбуду Лева Парцхаладзе, новий документ має визначити механізми для взаємодії орендарів та орендодавців.
За словами чиновника, сьогодні із загального обсягу орендного житла в Україні близько 90% перебуває в тіні і не підлягає під жодні регуляторні акти. «Сьогодні в Європі приблизно 60-70% всього житлового фонду — орендне. Причому в Україні цей відсоток офіційно не перевищує 5-10%. І цю ситуацію потрібно змінювати. Ми хочемо законодавчо врегулювати це питання, створити чіткі та справедливі правила на цьому ринку», — зазначив заступник міністра, додавши, що ефективне впровадження цього ринку може істотно вплинути на зниження орендної плати, яке, у свою чергу, сприятиме залученню нових інвестицій, стимулюватиме розвиток житлового будівництва та галузі в цілому.
Державні чиновники обіцяють, що після того, як вони запровадять прозорі й чіткі умови роботи, вартість оренди квадратного метра суттєво знизиться. «У підсумку вартість такого житла, в порівнянні з ринковою, може бути на понад третину дешевшою для соціально незахищених груп населення і працівників соціальної сфери», — наголосив Парцхаладзе. Назагал, нинішня команда будівельного відомства планує втілити кілька варіантів роботи на ринку оренди. З одного боку, у нашій державі існуватиме муніципальне орендне житло, замовниками якого є місцева влада. Його розподілятимуть чиновники молодим сім’ям, працівникам соціальної та бюджетної сфер, іншим молодим фахівцям. Буде також орендне житло, яке перебуватиме на балансі центральних органів державної влади, в тому числі відомств, — його надаватимуть своїм співробітникам на час роботи або служби. І, нарешті, існуватиме комерційне орендне житло, яке будуватимуть приватні компанії і здаватимуть його в оренду.
Якщо говорити простіше, то ідея міністерства полягає у тому, що держава за допомогою привабливих для забудовників форм і методів роботи планує набудувати в Україні і насамперед у Києві велику кількість дешевого орендного житла, яке мало би збити загальну ринкову ціну.
Чи вдасться реалізувати цей проект — питання дуже суперечливе. З одного боку, непросто буде досягти такого великого обсягу зданої площі, з другого — невідомо, як поставиться до проекту нове, «зелене», керівництво Мінрегіонбуду.
Відновити «доходні доми»
Робота над законопроектом і сама ідея «орендних домів» існує вже понад рік. З іншого боку, маємо вже і пул девелоперських компаній, які готові включитися у схему. Маючи, відповідно, певні гарантії від держави.
Аналітики хочуть прочитати у новому законі, який уже найближчим часом має з’явитися у Верховній Раді перед очима нової парламентської більшості, низку важливих нюансів. Наприклад, чи зможе орендар викуповувати житло? Хто може будувати такі будинки і на яких умовах? Як вибрати забудовника? Чи потрібно створювати для таких будівельників пільгові умови? Хто — орендар чи орендодавець — мусить сплачувати «комуналку»?
Відомо, що автори законопроекту наполягають на певних умовах. Наприклад, розірвати угоду оренди можна буде тільки в разі закінчення її терміну, а це, як вважають експерти, може відштовхнути потенційних клієнтів, адже замість пільгових умов може перетворитися на своєрідну житлову кабалу. Завершення угоди може настати також через банкрутство, знищення майна, смерті або ліквідації юридичної або фізичної особи, яка володіє будинком.
Крім того, орендар повинен оформити страховку на житло, а власник квартири мусить зареєструвати його за місцем проживання. Підвищувати вартість оренди можна тільки раз на рік, а для цього потрібно попередити орендаря письмово за місяць з обґрунтуванням підвищення.
Особливість України у цьому напрямку — нульовий досвід, як позитивний, так і негативний. Абсолютними лідерами орендного ринку в Європі вважають Німеччину, Австрію і Чехію. Там найпопулярнішим форматом оренди стали «прибуткові будинки», які свого часу були, до речі, широко розповсюджені, зокрема й у Києві. Житло у таких будинках, переважно це від 4 до 20 квартир, призначено лише для оренди, середня прибутковість — від 4 до 6% на рік. Експерти вважають, що відновити такий формат роботи у Києві теоретично можна. При цьому нагадують умови, за якими працюють у Німеччині: орендарів зобов’язують продовжувати термін договору оренди, що зменшує ризик раптового з’їзду наймача.
Ще один варіант — будинок для біженців, який орендує держава. Контракт довгостроковий, на 20-25 років, після закінченню терміну оренди влада бере на себе зобов’язання з виконання капітального ремонту. Для України, яка зазнала збройного нападу з боку Росії, така форма роботи могла би виявитися затребуваною. Особливо, враховуючи, що війна на сході, на жаль, не завершена, і у найближчій перспективі немає підстав вести мову про точну дату закінчення війни. Тому кількість постраждалих від конфлікту може зростати ще тривалий час, хоча вже і сьогодні таких осіб нараховується близько 1,5 млн. осіб... Утім, з точки зору бізнесу, як заявляють експерти, подібні ідеї є не надто прибутковими, а тому не особливо популярні.
Існує варіант під умовною назвою «Апарт-готель», або «кондомініум», коли у нерухомості інфраструктура готельного типу, але саме житло — та сама квартира.
Утім, для запуску амбітного проекту Мінрегіонбуду треба не лише працювати із забудовниками, а й ухвалити низку законодавчих положень, про які наразі ніхто особливо не переживає. Особливо тих, які стосуються виходу галузі із «тіні». Наприклад, у Грузії орендодавець звільнений від сплати податків, якщо його дохід не перевищує 17 тис. доларів на рік. В Україні такого положення немає. Саме тому, на думку більшості експертів, зареєстрований у Верховній Раді закон «Про орендне житло» від 2015 року, який повинен був вивести ринок оренди з тіні, а також реалізувати потребу в житлі для здачі, не спрацював.
Назагал українські девелопери до ідеї Мінрегіонбуду ставляться із деяким скепсисом. Учасники однієї із нарад з представниками міністерства ще восени минулого року зазначали: влада веде мову переважно про формування реєстру орендного житла. Тобто, якщо забудовник прийшов, отримав пільги, землю, збудував там, то 10% житлового фонду відходить державі. І вона виставляє квартири лотами. Але ніхто не знає, як це повинно працювати, проект змін сирий, але статистика свідчить, що існує велика потреба.
ЦИФРИ І ТЕНДЕНЦІЇ
Київ запрошує...
У першому кварталі 2019 року на первинному ринку житлової нерухомості Києва було встановлено новий трирічний рекорд за кількістю нових об’єктів, зданих в експлуатацію. Так, у січні-березні на ринку з’явились чотири нових великих проекти сумарною кількістю 2039 квартир, загальною площею понад 133 тисяч квадратних метрів, що в 2-3 рази перевищує показники аналогічних періодів 2016-2018 років.
Ціни на квартири на первинному ринку в I кварталі 2019 року, в порівнянні з аналогічним періодом минулого року, зросли на 5,4%, на вторинному — на 10,3%.
