Державні землі, якими вже десятиліттями користуються «тіньові» заробітчани, — найбільший камінь спотикання в епопеї з дозволом продажу сільськогосподарських земель. У якому вигляді цього разу доліплять навколоземельне законодавство, дізнаємося вже за кілька місяців. Тим часом досі точаться дискусії між впливовими сторонами щодо дизайну ринку землі, який хоча б умовно задовольнив би більшість зацікавлених.
А кадастр і нині там
На думку Олега Нів’євського, експерта з земельних питань Київської школи економіки, рівень реєстрації в Державному земельному кадастрі вищезгаданої категорії угідь напрочуд низький: менше 20 відсотків. Тому досі не зрозуміло, яким чином реалізовуватимуть саме попередній сценарій, що передбачає стартувати з площ держрезерву. Наприклад, скільки землі щороку держава захоче продавати на ринку (інакше кажучи — перевести у приватну власність).
«Якщо це буде мізерний обсяг — ринок виявиться неліквідним. Ніхто фінансові інструменти розвивати під це не буде, — вважає Нів’євський. — Крім того, державні поля значно більші за приватні ділянки, тому такий старт не стане індикатором майбутнього ринку землі. Цілісні масиви коштуватимуть більше, бо вони цікавіші бізнесу. Тобто, отримаємо ситуацію, коли очікування щодо ціни зависять. А насправді маленькі ділянки в полях коштуватимуть дешевше. Ціни ринкові тоді, коли є відповідна ліквідність ринку. Тому що, наприклад, одна-дві операції з продажу державних земель сільськогосподарського призначення — не показово. Продаж якогось поля у Київській області — не показник для Закарпаття. А для приватних земель тим паче».
Спекуляція на ціні
Ринок земель — суто локальний, вважає експерт. Дуже багато ситуативних чинників, які впливають на ціноутворення (розташування, ландшафт, тип ґрунтів, наскільки прибутковий бізнес можливо вести в певному місці). Згадані чинники відрізняються навіть у межах району, а Україна доволі велика. Навіть нормативно-грошова оцінка, будучи штучною конструкцією, неоднакова. Тільки коли продаватиметься достатня кількість землі по всій території України, можна буде виставити якісь цінові орієнтири. Як пригадує Олег Нів’євський, коли декілька років тому варіант почати продаж землі в Україні з державних угідь обговорювали з Міністерством агрополітики та урядом, то держструктури не демонстрували бажання продавати значні масиви держземель.
Йшлося лише про мізер на рівні 50 тисяч гектарів на рік. Відпрацювати процедуру продажу при цьому можна. Але ж мета — надати власникам землі можливість скористатися своїм конституційним правом. І вона жодним чином не досягається, якщо будуть продавати (дерибанити?) лише державні землі. Це просто стане способом затягувати впровадження ринку для переважної частки сільгоспземель, приватних, яких у нас втричі більше, ніж державних.
Ще одна задекларована мета — розвивати кредитні інструменти під заставу землі. Цього також не відбудеться, бо ринок лишиться неліквідним — маленьким, мізерним. І точно не викличе бажання працювати з державною землею у банків. Держава — завжди ризик, у нашому випадку ще й з непрозорими правилами гри. Особливо, коли мало землі реєструється і невідомо, що на ній відбувається. Щодо рвучкого зростання інвестицій за умови такого своєрідного відкриття ринку експерти також мають сумніви. «Якщо ми говоримо про 100 тис. га землі на рік, які може продати держава, то при вартості, наприклад, 2 тисячі доларів за гектар отримаємо двісті мільйонів доларів на рік. А ВВП зараз — приблизно 100 мільярдів. Тобто це — крапля в морі», — вважає експерт Київської школи економіки.
Продаж обмеженої дії
Навряд чи держава виставлятиме більше 100 тисяч гектарів на рік. Бо досі зареєстрована за правилами лише п’ята частина державних земель з близько 10 мільйонів гектарів державних сільгоспземель. Це два мільйони гектарів угідь, які можна було б приватизувати, але частина їх перебуває під договорами оренди, а частину треба ще зареєструвати у кадастрі. Тобто потрібно десь ще знайти цю землю, яку можна продавати. Але попит при такому обмеженні пропозиції може бути великий. Державні землі, як правило, — землі запасу хорошої якості, і вони коштують відносно дорожче. Зазвичай державні поля — це цілісні ділянки (в середньому 82 га). На такі масиви хороший попит, тому слід очікувати стрибка цін. Тим більше що землі продаватимуть на аукціоні, як це передбачено наявними варіантами проекту закону про обіг.
На думку експертів сайта agrovery.com, дозоване відкриття ринку лише з державних земель фактично продовжить мораторій на невизначений період. За цього сценарію 30 млн га приватних полів залишаться під мораторієм автоматично. Тим часом iз держземель ринку буде доступно в перші два роки не більше 100-200 тис. га. Тобто 39,2 млн га з 40 млн га підмораторних земель так і залишаться поза ринком.
