Будівельні крани, які з недавнього часу знову потужно повернулися у столичний міський ландшафт, показують: масштабна криза галузі завершується.
Можливо, тимчасово, а можливо, ми наближаємося до чергового піку житлового будівництва, який мали до кризи 2008 року.
Обсяги спорудження нових об’єктів, а також цінова кон’юнктура цілком дозволяють робити подібні припущення.
Багато! Але дуже маленьких...
Торік в Україні було збудовано і здано в експлуатацію рекордну кількість квартир — 126 610. Це новий рекорд, адже подібної кількості житла в Україні не було здано, починаючи ще з радянських часів, тобто із 1990-х років.
Ложка дьогтю — площа цих квартир суттєво скорочується. На противагу тенденції першої половини 2000 років, коли трендом продажу ставали апартаменти класу люкс, а однокімнатну квартиру менше 60 квадратних метрів треба було пошукати, сьогоднішній покупець готовий розкошелитися на невеличкі квартири. За статистикою, якщо в 2010 році метраж середньої в Україні квартири становив 118,9 кв. м, то в 2016-му вже був 87,2 кв. м, а в 2017-му зменшився до 78,6 кв. м.
Таким чином, замість просторих одно- і двокімнатних під сто метрів загальної площі, як було до 2008 року, у ходу — однокімнатні до 30 метрів, а також нова пропозиція на ринку: смарт-квартири.
Загальна площа такого житла може становити від 18 квадратних метрів. Тобто, ціла квартира поміщається на стандартній площі однієї кімнати. Купують їх для студентів, самотніх власників, але найчастіше — для здавання в оренду...
Причиною перепрофілювання уподобань наших співвітчизників із великих квартир на маленькі експерти називають зниження загального рівня доходів, а також суттєве зростання вартості комунальних послуг.
Квартира за собівартістю
Минулий рік був напрочуд сприятливим для покупців нерухомості. Аналітики ринку зазначали: ціни на житло вже наблизилися до критично низького рівня, а деякі забудовники продавали свій товар практично за собівартістю.
Сьогодні ціни також залишаються низькими, але можна помітити, що подорожчання стартувало. За даними Державної служби статистики, у першому півріччі нинішнього року однокімнатні квартири подорожчали на 6%. Сказане стосується як первинного, так і вторинного ринків. Ріелтори пояснюють: йдеться про порівняно нове житло на вторинному ринку, здане два-три роки тому. Старі ж квартири, хрущовки, панельки тощо, здані ще у радянський період, навпаки, дешевшають. Так, на околицях столиці однокімнатні «гостинки» можна придбати за 16-17 тисяч доларів, а двокімнатну — за 25 тисяч.
За словами ріелторів, сьогоднішній ринок — ринок покупця, а не продавця, як це було у час пікового зростання. На одного охочого придбати житло припадає кілька продавців, і якщо він, реальний покупець, скаже, що готовий купувати, але на 20-25% дешевше від вказаної ціни, продавець зазвичай погоджується.
Старе дешевшає, нове дорожчає
Надалі, як вважають ріелтори, старе житло продовжуватиме дешевшати. А от нове, навпаки, дорожчатиме. Приблизно на 10% щороку. Якщо, звичайно, у процес не втрутяться сторонні фактори: падіння економіки, посилення конфронтації на сході держави, інші форс-мажори. За даними профільних інтернет-ресурсів, середня ціна первинної нерухомості у Києві станом на червень 2018 року становила 846 доларів за квадратний метр.
У розрізі ж житла в залежності від його площі цей показник виглядає так: середня вартість квадратного метра однокімнатної нової столичної квартири становить 871 долар, двокімнатної — 795 доларів, трикімнатної — 876 доларів, а чотирикімнатної — 1267 доларів. За один місяць однокімнатні квартири подорожчали на 1,04%, а двокімнатні — на 2,6%.
Цікаво, що за перше півріччя нинішнього року кількість зданих в експлуатацію квартир, у порівнянні з 2017 роком, зменшилася на 7,2%. Що, на думку експертів, спонукає ціни до подальшого, втім, доволі повільного зростання.
Показово виглядає також розкладка введеної в експлуатацію житлової нерухомості. Так, усього за період із січня по червень 2018 було здано під ключ 4166 нових київських квартир. 2094 із них — однокімнатні, 1194 — двокімнатні, 750 трикімнатних, 96 квартир, що містять чотири кімнати, і всього лише 32 п’ятикімнатних. Середній розмір однокімнатної квартири становить 44 квадратних метри, двокімнатної — 67,8 метрів, трикімнатної — 90,5 метрів, чотирикімнатної — 132 метри, п’ятикімнатної — 285,5 кв. м.
При цьому абсолютним лідером продажів стала дешева нерухомість — до 30 тис. доларів. Саме з такими параметрами останніми місяцями працювали ріелтори, а кількість таких заявок наближалася до 70%. На другому місці щодо запитів — житло від 30 до 50 тисяч доларів, попит же на так звану елітну нерухомість, що коштує понад 70 тисяч «зелених», залишався доволі низьким.
«Тінь» і квартирне питання
Як розповідають аналітики та пересічні ріелтори, значну частину нового житла покупці купують не для себе, а для здавання в оренду. За останні півроку вартість помісячної оренди житла у Києві суттєво зросла. Понад це, зростання продовжується навіть влітку, хоча у цей час на ринку традиційно спостерігалося затишшя, пов’язане з «мертвим сезоном». Традиційно ж «золотий» для ріелторів вересень, як сподіваються власники квадратних метрів, принесе нове зростання цін.
Економісти пов’язують таку ситуацію на ринку з загальним зростанням зарплат, зростанням економіки та підвищенням мінімалки. Тим часом, восени минулого року Київ посів друге місце в десятці міст світу, де оренда квартири коштує більше двох місячних зарплат. На першому місці цього рейтингу, укладеного агентством «Блумберг» на основі даних статистичного сервісу Numbeo, до речі, опинилася столиця «інфляційної» Венесуели — місто Каракас.
До першої десятки рейтингу також увійшли в’єтнамський Ханой, індійське Мумбаї, колумбійська Богота, Москва, бразильське Ріо-де-Жанейро, столиця Китаю Пекін і одне з його найбільших міст Шанхай.
Тим часом українські чиновники стверджують: 70 відсотків вітчизняного ринку нерухомості перебуває в «тіні». «Сьогодні більше 70% такого житла перебуває в тіні, ринок не контролюється. При цьому його врегулювання зможе у більшій мірі вирішити житлову проблему багатьох українців», — написав заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Лев Парцхаладзе на своїй сторінці у «Фейсбуці».
Тому профільне міністерство готує законопроект, який дозволить створити дієвий ринок орендного житла в Україні. За словами Парцхаладзе, у законопроекті закріплять, зокрема, умови найму та питання захисту інтересів орендарів. Наприклад, у Мінрегіоні хочуть вирішити, яким має бути мінімальний та максимальний терміни договору оренди, якими повинні бути умови дострокового розірвання договору, а також вирішать, чи потрібно встановлювати вимоги для орендарів.
«Ми вже зібрали досить багато питань, що вимагають рішення, ми його розбили по блоках», — написав чиновник.
А ТИМ ЧАСОМ...
Щедрість «народного МВФ»
Українські заробітчани, яких так мріє повернути додому нинішня влада, виявилися одним із найпотужніших донорів вітчизняної економіки та одним із найпотужніших джерел надходження валюти до нашої держави. Так, за даними Національного банку України, обсяг валютних переказів в Україну через платіжні системи в I півріччі склав в еквіваленті 1,2 млрд. доларів. Водночас з України було виведено 140 млн. доларів. Таким чином, ми залишаємося у чистому плюсі в розмірі понад 1 млрд. доларів.
За підсумками січня-вересня 2017 року цей показник становив 1,747 млрд. доларів, що означає: нинішній піврічний показник приблизно відповідає минулорічній вартості за січень-червень. За підсумками 2018 року НБУ очікує надходження до України близько 10 млрд. доларів від українських заробітчан — як офіційними, так і неофіційними каналами.
СТАТУС-КВО
Привид траншу
Попри всю неузгодженість із Міжнародним валютним фондом, українська влада сподівається вже у вересні отримати черговий транш кредиту «стенд-бай».
Принаймні вітчизняні чиновники дуже на це сподіваються.
За словами в.о. міністра фінансів Оксани Макарової, її відомство не планує цьогоріч виходити зі змінами до бюджету.
«Хіба що мова піде про якісь екстраординарні заходи», — сказала в.о. міністра, зазначивши, що Мінфін знайшов спільну точку зору з Міжнародним валютним фондом у бюджетних питаннях із низки позицій. Однак переговори в цьому напрямку тривають, оскільки частина питань потребує «корекційних заходів».
«...Але, я думаю, їх буде досить провести на рівні Міністерства фінансів або Кабінету Міністрів», — пояснила Макарова.
Таким чином, голова фінансового відомства фактично заявила, що проблем із дотриманням граничного дефіциту державного бюджету не буде, хоча саме ця вимога є однією з головних у діалозі з МВФ.
Нова в.о. очільниця Мінфіну продовжує сподіватися на швидке відновлення фінансування з боку МВФ, оскільки, за її словами, перемовини за рештою питань бюджету та цін на газ йдуть конструктивно.
ФІНАНСИ
«Приват» почав заробляти
Державний «Приватбанк», який упродовж останнього року постійно перебуває в епіцентрі фінансових скандалів, пов’язаних із екс-власником Ігорем Коломойським, несподівано перейшов від збитків до отримання прибутку. Так, за підсумками діяльності в січні-червні 2018 року «Приват» одержав 6,926 мільярда гривень чистого прибутку проти 2,908 мільярда гривень чистого збитку за аналогічний період 2017 року.
Чистий процентний дохід зріс на 528 млн. грн., що становить 16%, чистий комісійний дохід зріс на 505 млн. грн., або 15%. Регулятивний капітал Приватбанку на 1 липня 2018 року становив 20,5 млрд. грн., норматив достатності регулятивного капіталу — 18,39% (при нормі не менше 10%), миттєвої ліквідності — 38,37% (при нормі не менше 30%).
