Сім років тому мешканці 14-поверхівки, що на вулиці Великотирновській, 25/2 (корпус 1), у Полтаві, створили ОСББ «Громада-2010». На ту пору їхня висотка нічим не відрізнялася від інших: у підвалі стояла вода, бігали щурі, труби були сто разів перемотані, цоколь обсипався...
«Дім був, наче хворий, перебинтований. Усе протікало, виходило з ладу. При цьому ніхто ніколи тут не бачив ані слюсаря, ані електрика. Стало важко отак жити, — пригадує голова правління ОСББ Анатолій Лисенко. — Що встигли зробити за ці сім років? Так усього не перерахуєш.
У підвалі все прибрали, замінили аварійні ділянки трубопроводів, обшили цоколь (радячись зі спеціалістами, довго підбирали матеріали), повністю перекрили дах, що протікав, і демонтували антени різних провайдерів, аби ніщо не руйнувало покриття. У будинку тепер без дозволу ніхто не протягне й метра кабелю і не свердлитиме конструкції, ослаблюючи їх.
Ставимо питання руба: раз ви отримуєте від своєї діяльності прибуток, будь ласка, діліться. Це додатковий дохід, який можемо спрямувати на якісь нагальні потреби. Ліфт — це взагалі окрема історія. Його повністю перебрали, переробили кабіну, встановили систему диспетчеризації й індивідуального доступу (хто не хоче платити, той ходить пішки). Як мінімум через два роки міняємо канати. Тобто постійно вкладаємо кошти в ліфт.
От зараз, у зв’язку з нинішніми сумними для нашої країни подіями, монтуємо ще й систему відеоспостереження. Завдяки тому, що на даху нашої висотки встановлено шість сонячних панелей (подарунок Відкритої громадської платформи «Нова Полтава»), а на кожному поверсі — датчик, що реагує на рух, і до того ж усі електричні лампочки поміняно на світлодіодні, вдалося вдвічі скоротити витрати на електроенергію. Ось так економимо на кожному кроці й доекономилися до того, що якщо монополісти й почнуть у черговий раз підвищувати тарифи, то в нас такої потреби немає».
Анатолій Лисенко очолює ще й громадську організацію «Інститут управителів житла», призначення якої — пояснювати людям, котрі створили ОСББ, що робити далі.
Пройшовши всі етапи його становлення, Анатолій Олександрович може тепер поділитися досвідом.
Жити по-новому
— Люди невдоволені ЖЕКом і налякані тим, що на зміну йому невдовзі прийдуть управляючі компанії, які одразу ж піднімуть ціну на свої послуги. А як, на вашу думку, найкраще управляти житлом?
— Існує альтернативна можливість обслуговувати свій дім самим, але об’єднавши зусилля. От, скажімо, у моєму будинку є ОСББ і в сусідньому. Об’єднавшись, зможемо найняти одного бухгалтера, слюсаря, електрика тощо — у результаті зменшимо витрати на їхню зарплатню.
А уявіть собі, що об’єднаються кілька ОСББ. Нині я цим і займаюся, аби на практиці довести, що моя ідея життєздатна: уже є охочі, з якими веду перемовини. Мета такого об’єднання — як мінімум, здешевити для кожного будинку тарифи. А тепер подумайте: чи ламатимуть над цим голови представники управляючих компаній? Звісно ж, ні, оскільки їхньою основною метою буде отримання прибутку.
— В ОСББ тарифи вищі, порівняно з тими, які ми платимо ЖЕКу?
— Майже на тому ж рівні. От дивіться, якщо в ЖЕКівських будинках тариф за їхнє обслуговування становить у середньому гривню за квадратний метр, то в нашій 14-поверхівці — 1 гривня 37 копійок. Якщо від цієї суми віднімемо 30 копійок за обслуговування ліфта, то взагалі вийдемо на ЖЕКівський тариф.
От тільки питання в тому, куди ЖЕК діває ці кошти, які щомісяця справно збирає з мешканців висоток. А куди діваємо ми, видно неозброєним оком: усе спрямовується на наш будинок. Так само й об’єднання кількох ОСББ не перетвориться на ЖЕК, адже фінансово кожен будинок лишиться самостійним.
— Ви стверджуєте, що створити ОСББ — наразі не проблема.
— Це справді так. Закон про ОСББ, якому понад 14 років, дещо ускладнював процес створення об’єднань співвласників багатоповерхівок. Тож потрібно ставити пам’ятники тим людям, котрі створювали ОСББ за тодішнім законодавством. Закон № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» спростив цю процедуру. Ініціативна група має опитати мешканців.
Якщо більше половини з них за об’єднання співвласників житла, збираються установчі збори, на яких і приймають відповідне рішення, обирають керівні органи, після чого реєструють ОСББ в державного реєстратора. Отже, якщо у вашій багатоповерхівці є кістяк з активних людей, які беруться все це організувати, у всіх з’явиться шанс жити по-новому. Якщо ж мешканці пасивні, нічого не вийде.
— Після появи згаданого закону № 417-VIII був період активної інформаційної кампанії, коли людям нагадували, що до 1 липня нинішнього року вони мають визначитися. Це якось спонукало до створення ОСББ?
— Але от уже й 1 липня минуло, а нічого не змінилося, життя ЖЕКу продовжили незрозуміло на який період. Тож усі заспокоїлися. Мовчить і міська влада, яка повинна вести роз’яснювальну роботу. Зрештою закон про місцеве самоврядування зобов’язує її допомагати у створенні об’єднань співвласників житла.
Та й за логікою вона має бути зацікавленою в ОСББ: навіщо виділяти кошти на ці будинки, що за час господарювання ЖЕКів почали сипатися, й обслуговувати їх, якщо цим можуть займатися співвласники? Віддайте їх мешканцям — нехай самі наводять в них лад. Так ні, чомусь не хочуть розлучатися навіть із цими розвалюхами. А пояснення просте: вони приносять реальні гроші. І от, поки влада, приспавши пильність містян, мовчить, що ж тим часом відбувається?
У законі чорним по білому написано, що дата, до якої мешканці багатоповерхівок мають визначитися, — 1 липня. Допоки міська влада не вирішить, хто після цього управлятиме житлом, його обслуговуватиме ЖЕК.
Як тільки ж міська рада, провівши конкурс, прийме рішення, що такі-то будинки обслуговуватиме така-то управляюча компанія, ЖЕК одразу ж передасть їй кермо правління й тієї ж миті перестане функціонувати. Тож, якщо ви не створили ОСББ, прокинувшись одного ранку, побачите повідомлення, що ваш будинок обслуговує вже не ЖЕК, а управляюча компанія. За значно вищу платню: думаю, разів у 3-4.
Мешканцям будинків краще «взяти владу» до своїх рук
— З іншого боку, міська влада просто зобов’язана призначити когось управляти будинком, якщо мешканці не виявляють ніякої ініціативи.
— Реформа передбачає, що за рахунок держави житлові будинки більше не обслуговуватимуть. Усі зрозуміли, що житло, яке в плачевному стані, бо 40 років його взагалі не підтримували, обслуговувати невигідно.
Тож тепер управляюча компанія візьме на себе обов’язки щось там у ньому латати за добрі гроші, які сплачуватимуть мешканці. У цьому разі кошти знову ж таки збиратимуть з усіх будинків, їх акумулюватимуть в якомусь місці й виділятимуть на одну з будівель, де дуже вже потрібно щось підправити.
Коли ж дійде черга до вашого будинку — невідомо. Тобто знову все буде, як попало. От коли в людей почнеться протверезіння: вони нарешті зрозуміють, що, не інформуючи про стан речей, їх дещо обдурювали. Інформаційна ж кампанія відсутня, бо це комусь вигідно.
І можна здогадатися, кому. Іще один факт: до останнього часу в будинках містян ніхто нічого не ремонтував, а тепер чомусь раптом виділили кошти на ремонти (висновки робіть самі). Уявіть собі: 40 років до цього ні пальцем об палець не вдарили — і раптом за кошти міського бюджету відремонтували дах.
Думаєте, це спонукає наших людей до створення ОСББ? Навпаки, вони міркують, що іще через 40 років їм, можливо, відремонтують під’їзд. До речі, роблять ремонти в будинках, де немає ОСББ, — і це також хитрий хід. Бо, згідно із законом, якщо мешканці до 1 липня не визначилися, то представник міськвиконкому та управляюча компанія укладають договір про обслуговування цього будинку.
— А як же люди?
— Люди не беруть у цьому ніякої участі. Хтось із кимось домовляється й починає обслуговувати ваш будинок, а вас, по суті, одружать без вашого відома. І в цьому є логіка: там, де мешканці безініціативні, усі питання за них вирішуватимуть інші.
Тобто замість любимого ЖЕКу такі люди матимуть управляючу компанію. А тепер уявіть собі, що управляюча компанія, як потрібно, приходить господарювати в будинок, відремонтований за кошти бюджету, тобто платників податків.
Що їй лишається робити? Тільки збирати гроші, значно більші за ті, що збирав ЖЕК. То, очевидно ж, за такого стану речей вигідно помовчати замість проводити інформаційну кампанію на користь об’єднань співвласників житла, не кажучи вже про те, щоб допомогти їм.
— Можна зрозуміти й тих мешканців будинків, котрі, лишившись без балансоутримувача, бояться бути покинутими напризволяще.
— А для цього міська влада мала б розробити програму сприяння об’єднанням співвласників багатоквартирних будинків і закласти під неї кошти в бюджет. У старому законі про ОСББ, до речі, була стаття, яка передбачала, що після передачі будинку на баланс об’єднання співвласників попередній балансоутримувач бере участь у першому капітальному ремонті. Цю статтю прибрали.
Зараз ми добиваємося, аби бодай на початковій стадії існування ОСББ підтримати співвласників житла коштами того ж міського бюджету. Держава має хоча б частково компенсувати свою бездіяльність за весь цей час, коли в наших будинках нічого не робилося.
А тим активним людям, котрі пояснюють іншим, що ОСББ — справді прогресивна форма спільного господарювання, мабуть, потрібно подякувати. Я використовував для цього платформу громадської організації «Нова Полтава», а зараз люди вже самі телефонують і просять поділитися досвідом на зібраннях мешканців.
Приходжу й розповідаю прописні істини. В одному будинку потім приймають рішення про створення ОСББ, в іншому — не приймають. Але як почуєш, що люди говорять на отих зборах про ОСББ, волосся стає дибом. Таке враження, що навіть телевізора не дивляться. Звідки вони беруть оті страшилки (що це страшна структура, де з людей гроші тягнуть, квартири відбирають, на яку субсидії й пільги не поширюються...)?
Я розповідаю, що за сiм років існування нашого ОСББ ми допомоги від влади й на копійку не отримали, проте все, що можна, у будинку відремонтували. Людям потрібно все пояснювати. Але ж я не в змозі охопити всі будинки містян.
— От ви не лише навели лад у своїй 14-поверхівці, а й окультурили прибудинкову територію, створили тут зону для відпочинку. Якщо мешканці створюють ОСББ, цю земельну ділянку потрібно якось оформити?
— Вибір за самими мешканцями. Якщо боїтеся, щоб під вашими вікнами, не дай Боже, не звели висотку, можете перестрахуватися, оформивши прибудинкову земельну ділянку у безстрокове користування.
Ми, до речі, зараз розглядаємо це питання. Можна було б і раніше, але у Верховній Раді дуже цікаво приймають закони: скажімо, в Податковому кодексі забули внести ОСББ, які оформили прибудинкову територію, до пільгових категорій, тож ті змушені були платити захмарну орендну плату. Якщо ж ця територія не оформлена, ОСББ не є платником земельного податку, який лягає на плечі співвласників, тобто впливає на розмір комунальних платежів.
Таким чином, це питання наразі відкрите. Коли в наших депутатів буде чітке розуміння того, що ставка земельного податку для ОСББ має бути в розумних межах, тоді останні почнуть оформляти прибудинкову територію. Але там, де бояться, що хтось покладе на їхню територію око, ідуть на все, аби забезпечити біля будинку хоча б якусь зелену зону.
«Хочу на базі кількох будинків показати, як можна ефективно хазяйнувати»
— У кожному будинку, як правило, є неплатники. Як ви боретеся з такими?
— Із людьми потрібно розмовляти. А найкращим аргументом є позитивні зміни в будинку. Якщо ж говорити про неплатників, то в нас на 82 квартири такий один — екс-начальник ЖЕКу Михайло Лебедєв, усі про це знають. Але ж одна людина погоди не робить. Усі ж інші мешканці розуміють: якщо вони щось вирішили на зборах і підкріпили це рішення грішми, то щось у будинку неодмінно зміниться на краще.
Бувають випадки, коли чоловік, скажімо, переніс операцію, за «комуналку» заплатити просто нічим. Ми терпляче чекаємо, доки він вийде зі скрутного становища й почне сплачувати борг. Хіба можна назвати такого неплатником?
А тепер уявіть собі, що ваш будинок прийшла обслуговувати управляюча компанія, — із неплатниками там гратися ніхто не буде. В ОСББ ж, як тільки людина отримує повістку до суду, то, як правило, знаходить гроші й гасить суму боргу.
Мені судовою справою поки що займатися ніколи. До того ж, відверто кажучи, цей неплатник потрібен для прикладу. Коли в мене запитують, чи всі співвласники житла платять за обслуговування будинку, відповідаю: усі, за винятком колишнього начальника ЖЕКу. Тобто і тут представник цієї марної структури, яка тільки збирає гроші, вставляє палиці в колеса.
— Наскільки я зрозуміла, ви також хочете створити свого роду управляючу компанію, тільки, так би мовити, свою. То як зорієнтуватися людям, яка компанія краща? Кому довірити управління своїм будинком?
— В ОСББ будинком може управляти свій голова правління, котрий користується авторитетом і має достатні знання. От я, наприклад, є головою правління й одночасно керуючим. Якщо ж голові правління з якихось причин ніколи займатися будинком, можна найняти керуючого. Скажімо, мене просять навести порядок у сусідньому будинку, де також створено об’єднання співвласників житла.
З іншого боку, я сам зацікавлений у об’єднанні кількох ОСББ: хочу на базі, скажімо, 5-ти будинків показати, як можна в них ефективно хазяйнувати. Потім поділюся з вами новим досвідом. А я переконаний, що за ним майбутнє.
Якщо ж ваш будинок обслуговуватиме управляюча компанія, призначена міською владою, то це буде практично той же ЖЕК, тільки більш кваліфікований. І якщо в першому випадку мешканці будинків розпоряджаються своїми коштами самі, то у другому — ви здаєте ці кошти посереднику, який зацікавлений у прибутку, а отже, в його діяльність закладений відсоток рентабельності.
Це означає, що послуги такого посередника будуть дорожчі й не завжди якісні. ОСББ ж — неприбуткова структура, тут зібрані кошти одразу ж використовують на нагальні потреби будинку.
— Хто визначає розмір комунальних послуг в ОСББ?
— Самі ж мешканці на загальних зборах. Ті, хто з якоїсь причини був відсутнім, мають потім поставити під рішенням зборів свої підписи, аби воно набрало силу.
— Коли потрібно підвищити тариф, люди ставляться до цього з розумінням?
— Звичайно. Адже їм пояснюють, чим викликане підвищення. Якщо в державі постійно підвищують тарифи, нічим це не обґрунтовуючи, то ми розжовуємо мешканцям, чому тариф має зрости навіть на 5 копійок. І приймаємо новий тариф лише тоді, коли люди проголосували за нього. Основний орган в ОСББ — загальні збори. А правління та його голова — виконавчі органи.
— Так усе-таки чи зберігаються всі пільги й субсидії в ОСББ?
— Ну, звісно ж. Так і розповідаю всім, хто збирається створювати об’єднання співвласників багатоповерхівок. Людям просто бракує інформації. Якби вони отримували її достатньо із засобів масової інформації, на семінарах, які, вважаю, потрібно постійно проводити на базі тієї ж міської ради, було б менше казок про ОСББ. Але, знаєте, таке враження, що комусь вигідні оті страшилки.
— Хто має право контролювати керівництво ОСББ?
— Тут усе продумано. Голова правління виконує розпорядження загальних зборів. От, скажімо, на загальних зборах мешканці прийняли рішення встановити в будинку систему відеоспостереження. Я ж шукаю найбільш вигідний варіант її встановлення. Інакше кажучи, голова правління не може витрачати кошти на те, на що немає всезагального благословення.
До того ж у нас є своя ревізійна комісія, яка може будь-коли ознайомитися з якою-завгодно документацією, а знайшовши порушення, винести це питання на загальні збори. А що далі? Як мешканці обрали голову правління, так само можуть його і «прибрати», якщо є на те причина. Як мінімум, раз на рік я звітую про проведену роботу, серйозно готуюся до звіту, відповідаю на запитання співвласників.
Тобто в ОСББ все більш прозоро, порівняно з іншими структурами. Зрозуміло, що за цією формою обслуговування будинків майбутнє. От тільки хотілося б, щоб не лише окремі ентузіасти переймалася питанням створення ОСББ, а й місцева влада. Бо наразі цей процес відбувається стихійно, за мовчання й невтручання влади. До того ж у місті поширюють агітки, що кидають тінь на ОСББ.
З якою метою це робиться? Якщо ви не створюєте ОСББ, тоді автоматично до вас приходить управляюча компанія. То, можливо, людей у такий спосіб і підштовхують до управляючих компаній?
Уявіть собі, що в усіх висотках з’являться об’єднання співвласників, тобто люди самі управлятимуть своїм житлом. У такому разі зникне потік коштів, а в когось з-під ніг утече прибуток. Що написано в законі?
Управляюча компанія приходить на рік, і ви нібито завжди можете розірвати з нею угоду. І ось тут якраз і криється пастка. Адже угода, як уже зазначав, укладається між представником міської влади і юридичною особою — управляючою компанією. Управляючі компанії прийдуть — от тільки в міській раді розподілять між ними будинки. Містяни ж не братимуть участі навіть в обговоренні ціни на послуги з обслуговування їхнього житла.
— Хоча б була можливість обирати ці компанії.
— Навіть такої можливості ви не матимете. Тож якщо у вашому будинку мешканці не створили ОСББ, це велика помилка. Іще трохи посидите — і опинитеся в кабалі в управляючих компаній (і лише створивши ОСББ, зможете розірвати угоду з такою компанією в судовому порядку).
Водночас закон гласить: ОСББ можуть, у свою чергу, об’єднуватися. У результаті це буде інша юридична особа зі своїм штатом, керівником — щось на кшталт тієї ж управляючої компанії. Але, мабуть, кращий варіант — своя управляюча компанія, аніж чужа, яку нам нав’язали і про яку ми нічого не знаємо.
Закон дозволяє обирати ту форму управління житлом, яка вам найбільше підходить. І людям потрібно це знову ж таки пояснювати.
