Безробітний сертифікат

      Іпотечна тема, схоже, все більше опановує увагою суспільства. Якщо раніше на іпотеку дивилися крізь призму експерименту будівельників і банкірів, то тепер про її запровадження говорять на всіх рівнях влади, маючи на увазі  системний підхід. Такі зрушення є загальною закономірністю для країн Центральної та Східної Європи, вважають експерти Світового банку. Виходячи зі своїх спостережень за розвитком «іпотечної» моди в Києві та й в інших містах, вони роблять висновок, що черга України настала.

Гривня «тікає» в житло

      Черга «просунулася» завдяки тому, що українці стали трохи заможнішими, а у банках зменшилися відсоткові ставки. І ті, й інші з більшою довірою ставляться один до одного, що є цілком природним на тлі стабільного курсу гривні. Але ці спостереження були б тільки загальними словами, які ні до чого не зобов'язують, якби не банківська статистика. Вона просто волає про іпотеку. За даними міжнародного консультанта з питань житлового будівництва та фінансування житла (США) Дугласа Даймонда, упродовж 2002—2003 років частка іпотечного кредитування зросла на 200 відсотків, сьогодні його питома вага з-поміж інших кредитів становить 6 відсотків. Це при тому, що іпотечні кредити не дешеві — їх надають під 12-14 відсотків річних у валюті й під 21 відсоток річних у гривні терміном на п'ять—вісім років. Для фінансових аналітиків така ситуація на ринку іпотечного кредитування — більш ніж помітний сигнал.

      Кошти «працюють» на ринку житла і у секторі будівництва. Як і слід було очікувати, обсяг продажів на цьому ринку зріс, причому більшість операцій фінансували за рахунок іпотечних кредитів. Що ж до обсягів будівництва, то вони в минулому році збільшилися на 23 відсотки. Було прийнято й Закон «Про іпотеку», який вже набрав чинності. На підході ще один — «Про іпотечні цінні папери». Судячи з того, як розвиваються події, важко не помітити, що іпотечний ринок є дуже динамічним, а його можливості справді безмежні. Скажімо, під час «круглого столу», який відбувся у київському представництві Світового банку, радник із питань фінансового сектору Агентства з міжнародного розвитку США (USAID) Рік Гьорлі навіть висловив сподівання, що іпотека в Україні створить додаткові можливості для стабілізації економіки. А керівник проекту Агентства Джастін Хол вважає, що іпотека є чудовою можливістю співробітництва державного і приватного секторів, і висловив сподівання, що цей вид кредитування у перспективі створить гідні умови життя для всіх громадян України.

Пріоритетна «оранка»

      Керівна верхівка, певно, не без врахування наступних президентських виборів, також заговорила про іпотеку, роблячи наголос на соціальних аспектах. Глава уряду Віктор Янукович під час наради з питань розвитку житлового будівництва в Україні, на якій були присутні, крім керівників центральних міністерств і відомств, керівники облдержадміністрацій, мери міст і депутати Верховної Ради, наголосив на найшвидшому введенні механізмів іпотечного кредитування. Прем'єр висловив занепокоєння зростанням цін на ринку житла і у секторі будівництва і пов'язав цю проблему з тим, як вони формуються в інших секторах економіки. «Цінова динаміка, яка сьогодні почала складатися, зруйнує всі наші надії», — зазначив Віктор Янукович, припустивши можливість державного регулювання цінової політики в житловому будівництві.

      Водночас, з точки зору комерції, цей ринок просто неосяжний. Але саме держава має намір здійснити його «оранку», заявляючи про свою занепокоєність становищем найменш соціально захищених верств неселення. За словами Прем'єра, в Україні нараховується близько 300 тисяч родин із низькими доходами, і ці люди потребують житла. Наводять й інші цифри. За даними Держкомітету з питань будівництва та архітектури, на квартирному обліку в Україні перебувають 1,5 мільйона родин і одинаків, з яких користуються правом першочергового і позачергового одержання житла 437 тисяч родин. Допомогти цим людям міг би й бізнесовий сектор економіки з його нетрадиційними підходами до житлової проблеми. Але держава не поступається своїм правом опікуватися «соціалкою» і продовжує декларувати найкращі наміри.

      Два роки тому навіть заговорили про можливість створення державного іпотечного банку. Тоді експерти USAID відрадили українських урядовцiв розпочинати цю справу. Мовляв, уряд повинен бути активним там, де приватний сектор не наважується працювати. Мабуть, це було правильним рішенням, тому що бюджетних коштів для спорудження «соціального» житла катастрофічно не вистачає. За даними Кабміну, які наводить УНІАН, житло, побудоване за рахунок коштів держбюджету, становить приблизно 4 відсотки від загального обсягу житла, яке було введено в експлуатацію минулого року. Не набагато ліпшим буде бюджетне фінансування й у нинішньому році. Це з одного боку. З іншого — уряд змушений визнати, що надто оптимістично оцінював потенціальні можливості житлового будівництва. За підсумками 2000—2003 років, в Україні введено в експлуатацію 24 мільйони квадратних метрів житла, що на 27 відсотків менше від прогнозованого. Це, з-поміж іншого, говорить про те, що комерціалізація житлового будівництва є «затиснутою» з тих або інших причин.

      Проте, схоже, відомчі інтереси в цій галузі, як і раніше, беруть гору, тим паче що йдуть у руслі підігрування передвиборчим мотивам Прем'єра. Голова Держкомітету з питань будівництва та архітектури Валерій Череп на згаданій нараді заявив, що вважає можливим створити іпотечний банк за участю держави вже у 2005 році. «Ідеальний варіант — терміново розробити всю необхідну нормативну базу, щоб у 2005 році закласти необхідні кошти в бюджет», — сказав він. За словами голови Держбуду, на першому етапі на фінансування іпотечного банку потрібно передбачити 400-500 мільйонів гривень. У майбутньому ця установа перейде на госпрозрахунок, а ще пізніше стане повністю комерціалізованою, говорить Валерій Череп. Він стверджує, що іпотечні кредити належить надавати терміном на 25—30 років з обгрунтованими відсотковими ставками.

Банкіри починають... і виграють?

      Утім існує побоювання, що ці слова зіграють роль такого собі пострілу карнавальної хлопавки... Чого буде варта обіцянка урядовців уже в листопаді нинішнього року? І чим сьогоднішня ситуація з державним бюджетом краща за ту, що була у 2002 році? Більшим боргом із ПДВ? Чи, може, мало проблем із прийняттям закону №4000-1? Та й малозахищені, схоже, не стали більш платоспроможними, аби скористатися кредитом, хай навіть і з державного іпотечного банку — мінімальна зарплата не зросла.

      Мабуть, самих слів панів Януковича і Черепа було все-таки недостатньо для того, щоб міжнародні фінансові інституції відступилися від своїх рекомендацій. І USAID, і Європейський банк реконструкції і та розвитку (ЄБРР) наполягають на грунтовній розробці цього питання із залученням приватного сектору, насамперед комерційних банків. Рада директорів ЄБРР, зокрема, схвалила на початку лютого цього року рамкову програму іпотечного фінансування в Україні в розмірі 30 мільйонів доларів. Програма покликана допомогти українським комерційним банкам у розвитку іпотечного кредитування. Першими банками, з якими ЄБРР має намір працювати в рамках цієї програми, будуть «Аваль» і Укрсоцбанк. Очікується, що відповідні угоди з цими банками буде підписано найближчим часом.

      Президент України Леонід Кучма 12 лютого доручив уряду і Національному банку активізувати роботу з розвитку іпотечного кредитування житлового будівництва та створення відповідних інституцій, які б займалися цим питанням. Як прореагував на доручення уряд, ми вже знаємо. А от Нацбанк у цій справі воліє обходитися без гучних заяв. Тим паче що у банківської системи є свій погляд на іпотечне кредитування. За словами начальника управління розвитку банківських послуг НБУ Андрія Кияка, центробанк починає з цього року рефінансування банківської системи під іпотечні сертифікати, які вже працюють на ринку цінних паперів. Але це тільки перший рівень іпотечного фінансування. Потрібно створити установи другого рівня, до чого, можливо, будуть залучені уряд, НБУ і приватний сектор. Поки що для установ другого рівня фінансових ресурсів замало, крім того, напевне, інвестор побажає мати державні гарантії.

Земля і люди — поза ціною

      Тож неважко здогадатися, що під час зустрічі Леоніда Кучми з головою Національного банку України Сергієм Тигіпком, який поінформував Президента про результати ІІІ Міжнародної науково-практичної конференції «Іпотечний ринок в Україні: проблеми стратегії розвитку», де йшлося про численні перепони на цьому шляху. Другою проблемою після фінансової можна назвати відсутність іпотечної інфраструктури. А тільки вона спроможна забезпечити ефективну систему реєстрації, виробити стандарти, зокрема щодо оцінки позик, надати інформацію про клієнта тощо. До речі, про недосконалість у збиранні інформації свідчить хоча б те, що Українська національна іпотечна асоціація (УНІА) має інші, ніж в USАID, дані про обсяги кредитів, забезпечених іпотекою. Виконавчий директор УНІА Сергій Волков у коментарі «УМ» зазначив, що існуюча в комерційних банках звітність не дає можливості чітко відрізнити суто іпотечні кредити від кредитування під будівництво житла. Загалом ця цифра становить 4, 4 мільярда гривень, із них іпотечне кредитування під житло, за висновками УНІА, сягає не більше 1,3 мільярда гривень, що менше двох відсотків обсягу кредитних портфелів комерційних банків (у західних банках — близько сорока відсотків).

      Крім того, залишається все та ж «соціалка»: що робити банкам із неплатоспроможними кредиторами (а вони, напевне, з'являться)? Україні необхідно створити систему тимчасового соціального житла для позичальників, які не зможуть погасити іпотечний кредит. Про це заявив голова правління Укрсоцбанку Борис Тімонькін на згаданій конференції з проблем іпотеки. Обов'язково будуть випадки «дефолту», і когось доведеться виселяти на вулицю. Тому необхідно впроваджувати систему соціального житла на базі «хрущовок»-п’ятиповерхівок, а також малосімейних гуртожитків.«Запас такого фонду повинен бути. Він повинен бути платним». У свою чергу, Асоціація фахівців із нерухомості (ріелторів) України дотримується тієї думки, що банки не знижуватимуть відсоткові ставки за іпотечними кредитами, побоюючись, що люди, які раніше брали кредити, через погіршення економічної ситуації не зможуть їх виплатити. Прогноз такий: якщо позичальник не розрахується, квартиру виставлять на продаж для погашення заборгованості, що значно збільшить пропозицію на ринку житла.

      Існує ще одна, мабуть, найсерйозніша перепона — немає офіційно встановленого порядку, згідно з яким визначається ціна на земельну ділянку. А без неї, ясна річ, житла не буде. Іпотека і земля — поняття нероздільні. Ні для кого не є таємницею, що ціна на нерухоме майно, скажімо, у Києві, — це насправді ціна на земельну ділянку. Хоча і в цьому є багато неузгодженостей. Люди сплачують за квартиру, а в тарифи закладено ціну на землю, якою люди не користуються.

      Верховна Рада 5 лютого відмовилась узаконити державний земельний кадастр. За прийняття Закону «Про державний земельний кадастр» проголосували 56 депутатів при необхідних 226 голосах «за». Сьогодні порядок ведення кадастру визначається Земельним кодексом, прийнятим у жовтні 2001 року, і постановами Кабінету Міністрів. Для повноти функціонування ринку іпотеки цього недостатньо, підкреслюють експерти з питань житлового кредитування. Тим паче що користуватися іпотечними сертифікатами означає брати на себе певні фінансові ризики. Тож тільки земля, після того, як стане товаром (орієнтовно це має статися у 2005 році), послужить іпотечним покриттям, яке повною мірою відповідатиме ризикам. Тільки вона дозволить по-справжньому запустити в Україні процес іпотечного кредитування. З огляду на «земельне питання» перспектива далека — так, років у десять. Принаймні такий прогноз фахівців, серед яких — член Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку Сергій Бірюк. Це, незважаючи на те, що згадана комісія днями остаточно «утрясла» проект закону «Про іпотечні цінні папери».