Чим далі в ліс, тим дорожча сотка

Два роки тому київська пенсіонерка Галина Іванівна, у якої раптом з’явилися «зайві» гроші, вирішила, що найкраще буде інвестувати їх у землю. Жінка отримала дві пропозиції: двадцять соток землі і великий цегляний будинок у селі за 50 кілометрів від столиці чи шість соток землі у дачному кооперативі під Києвом. Галина Іванівна зупинилася на другому варіанті. «Я думала, що за кілька років у мене цю землю із руками відірвуть за будь–які гроші. Тим паче що до дач можна доїхати «маршруткою» — годину, — бідкається пенсіонерка, — а як надумалася продавати, то не можу знайти покупця: люди хочуть мати земельку біля лісу чи річки, у гарному місці подалі від столиці. Ой, треба було в селі ту хату брати».

Мир дачам, війна хмарочосам!

Упродовж останніх чотирьох років земля під Києвом активно зростала в ціні. Ще рік тому власники таких ділянок землі, як у нашої героїні, навіть і не думали продавати свою власніть, очікуючи ще більшого подорожчання. Але з теперішньої осені вони активно почали виставляти ділянки на продаж. Не знаходячи покупця, люди почали знижувати ціни до того самого рівня, що був торік. Понад це продавці погоджуються торгуватися, а значить, готові продати землю за цінами дворічної давнини.

Таке різке зниження ціни на досі привабливі ділянки землі пов’язане із великою кількістю пропозицій та малим попитом. Експерти пояснюють просто — нестача грошей на споживчі потреби. «Комерційні банки привчили наших людей жити в кредит, — пояснює ситуацію «УМ» земельний брокер Тетяна Коваль, — досі люди брали позику на навчання, весілля, техніку тощо. Восени банки почали піднімати процентні ставки за кредити, а згодом узагалі припинили так масово видавати споживчі кредити, як це було раніше. А людям потрібні гроші, от вони і продають свою нерухомість».

Експерти стверджують, що земля під Києвом перестала буди вигідною для вкладання коштів. З початку нинішнього року всі земельні ділянки біля столиці, як дачні до десяти соток, так і землі, розраховані під комерційну забудову по декілька десятків соток, почали активно падати в ціні. За даними компанії «Найт Френк», за перше півріччя 2008 року земельні ділянки під комерційну забудову знизилися в ціні на 8%, а з початку осені — до 25—30%. А деякі ділянки землі, за даними компанії Build & Live Development, подешевшали вдвічі. «Навесні земельні ділянки на кілька гектарів за 10—15 кілометрів від Києва коштували 7—9 тисяч доларів за сотку, а сьогодні власники готові продавати їх за 3—5 тисяч доларів», — пояснює ситуацію генеральний директор компанії Віктор Распутний.

Причина банальна: на ринку немає вільних грошей. Експерти стверджують: земля під інвестиційні проекти, як, скажімо, будівництво офісних центрів чи житлових комплексів, більше не обіцяє таких шалених прибутків, як торік. Тому власники ділянок просто виставляють свої активи на продаж, побоюючись, що ціна буде падати. «Давайте не будемо забувати про те, що власники великої кількості землі — бізнесмени, які займаються не лише земельними проектами, — пояснює ситуацію аналітик компанії SV Development Сергій Костецький, — аби врятувати бізнес, якісь інші проекти, вони починають розпродувати свої землі».

З іншого боку, для освоєння земельних активів інвестори залучають кошти переважно за рахунок банківських кредитів. А отримати їх нині практично неможливо. Висновок експертів: «комерційні» землі поблизу столиці у наступному році подешевшають. Натомість, з дачними ділянками не все так погано. За даними агентства нерухомості «Траєкторія», стверджувати про обвал цін на ринку дачних ділянок завчасно. Навіть, більше: з весни 2009 року можна очікувати зростання цін на 0,5% за тиждень, оскільки самі власники будуть знімати свої ділянки з продажу.

Бабусина хата: пауза перед стрибком

У регіонах ситуація більше, ніж строката: можна помітити і падіння цін, і їх зростання. Характерна ознака: попит на земельні ділянки, віддалені від великих міст, суттєво залежить від інфраструктури — завод, санаторій чи великий ринок по сусідству зроблять вашу ділянку дорожчою. Ще одна прикмета: стираються межі між «прикиєвською» та дещо віддаленими ділянками. Попит на ці землі з початку року навіть почав зростати. А за ним — і ціна. І це незважаючи на різке подорожчання в 2007—2008 році. Наприклад, в одному із сіл Брусилівського району Житомирської області за останній рік ціни на хати із невеликими ділянками землі подорожчали удвічі і навіть більше. Якщо в 2007 році звичайний цегляний будинок із земельною ділянкою 20 соток коштував 26 тисяч гривень, то восени нинішнього року — вже 70 тисяч гривень.

Віце–президент Асоціації «Земельна спілка України» Руслан Вдовенко пояснив «УМ» ситуацію так: люди просто не хочуть переплачувати гроші за дорогі дачні ділянки у задушливих містах. «Навіщо платити по 15–20 тисяч доларів за сотку землі в якомусь котеджному селищі поблизу столиці, і ще тисяч за двісті витратити на спорудження будинку, якщо за 20 тисяч доларів можна купити 60 соток землі за 80 кілометрів від Києва, ну і ще за 100 тисяч доларів побудувати там собі дачу, — каже пан Вдовенко. — А заощаджені гроші можна витратити на машину, аби було зручніше добиратися на дачу».

Нині попит на «бабусині» хатки із садочками трохи знизився. Втім експерти пророкують, що це ненадовго. Причина проста — неможливість отримати банківський кредит на купівлю землі. А тим, кому пощастить все таки позичити в комерційного банку гроші, доводиться погоджуватися на жорсткі умови кредитування. Якщо у кінці минулого року авансовий платіж складав 5—10% від суми позики, то тепер — це не менше 30%, а в деяких банках і всі 50%. До того ж строки кредитування скоротилися з 30 років до 15—20 років, а відсоткова ставка досягла 22—24% у гривнях за рік. Деякі банки пішли ще далі, і позику на купівлю земельної ділянки дають тільки за умов, що земля буде мати вигідне для продажу місце розташування — аби у випадку невиплати кредиту банк зміг би вигідно продати цю землю.

За прогнозами експертів компанії SV Development, у 2009 році, якщо банки подолають фінансову кризу, ціни на земельні ділянки у сільській місцевості зростуть на 50%.

Земельні паї придушив мораторій

Початку наступного року із нетерпінням чекають і ті, хто давно вже хоче вкласти свої гроші у сільське господарство. «Сьогодні в Україні вигідно займатися сільським господарством, — говорить Руслан Вдовенко, — і це розуміють не тільки українські бізнесмени, а й іноземні компанії». Руслан Вдовенко пояснив, що у будь–якому випадку іноземцям не дозволено купувати землю в Україні — існує мораторій. Втім іноземці навіть не ризикують українську землю орендувати.

Відкрити ринок землі сільськогосподарського призначення в Україні планується із 1 січня 2009 року. До цього часу Верховна Рада мусить ухвалити пакет законопроектів, які б дозволили «безболісно» для селян — власників землі — зняти мораторій. Зважаючи на політичну ситуацію в Україні, багато хто сумнівається у реальності такого кроку. Незважаючи на одностайну думку: для розвитку сільського господарства це зробити необхідно. «У нас найпривабливіша сфера для всіх інвесторів у світі — це сільське господарство. Коли ми вже скасуємо цей мораторій?» — каже голова Ради інвесторів при Кабінеті Міністрів України Сергій Тигіпко.

Скасування мораторію, коли на ринок одразу «викинуть» багато земельних ділянок, за логікою, має призвести до зниження цін. Але не в нашому випадку, стверджують експерти. В Україні все станеться з точністю до навпаки — після скасування земля одразу ж підскочить у ціні. Адже на вітчизняні чорноземи вже нині зафіксовано майже ажіотажний попит. Після скасування заборони відчужувати паї вітчизняні бізнесмени почнуть активно скуповувати сільськогосподарські землі, стверджують аналітики. «Чорнозем стане чудовим способом вигідного вкладання коштів, — говорить Руслан Вдовенко. — Оскільки іноземці не мають права купувати землю, вони будуть її орендувати, а рілля невдовзі приноситиме непогані прибутки своїм власникам».

Хоча у цієї медалі є й другий бік. Велика частка українського чорнозему належить селянам, які у тонкощах ринку землі не розбираються. Саме для цих людей, після зняття мораторію на землю, ситуація може виявитися не дуже приємною: бізнесмени можуть скупити землю, особливо у віддалених селах, за копійки. Втім врегулювати проблему соціального захисту мають народні депутати.