«Шалені знижки на місце у спортзалі! Звертатися після 2012–го...»

А щастя для безквартирних було так близько! Адже так близько до краху він — ринок нерухомості — не стояв уже давно. Якщо точніше, то рівно десять років. Саме в шаленому 1998–му вартість наших помешкань впала в рази, а потім, через кілька років, вона наздогнала втрачене. З того часу житло в Україні тільки дорожчало — коли швидко, коли повільніше, але крива рухалася тільки вгору.

Точкою неповернення стала весна–2008. Відтоді квартири активно продають і дуже мало купують. Нині, як не дивно, ситуація знову змінюється — якщо ще місяць тому аналітики розмірковували, на скільки відсотків упаде вартість квадратного метра — тридцять, сорок, п’ятдесят, то нині сперечаються, чи падатиме вона взагалі.

Снігова лавина таки збиралася

Нинішнього року в Україні склалася досить цікава ситуація з нерухомістю: житла будують значно менше, ніж треба (10 мільйонів квадратних метрів проти 48–ми), але українці не можуть викупити навіть ці десять мільйонів. А останнім часом ще й не хочуть це робити. Як наслідок, будівельні компанії залишаються без коштів потенційних інвесторів, вони згортають проекти, заморожуючи зведення об’єктів, а подекуди навіть ідуть із ринку.

«Років два–три тому найвигіднішими інвестиційними проектами були будівництво житлових багатоповерхівок, — зізнався «УМ» Андрій Мішурінов, спеціаліст відділу інвестування консалтингової компанії SV Development, — а зараз на такій нерухомості заробити дуже важко — квадратні метри квартир раніше користувалися попитом серед населення, тому перекупники квартир могли непогано заробити».

Кризу на ринку нерухомості вже офіційно визнали представники Союзу торговців нерухомістю міста Києва. Ще на початку вересня вони заявили, що цієї осені спостерігається стрімке зниження попиту і цін на нерухомість.

Ніби підтверджуючи ці слова, найбільші зарубіжні девелоперські компанії почали активно голосувати ногами, покидаючи український ринок. Найяскравіший приклад — російська «Міракс Груп», яка заморозила масштабний проект — 46–поверховий будинок у столиці. При цьому 11 поверхів хмарочосу вже було збудовано! Компанія вчинила із замовниками по–джентльменськи: пообіцяла зробити внутрішнє оздоблення та провести комунікації в збудованій частині. Тим, хто купив приміщення вище, просто повернули гроші. Разом із ними переглянули свої плани в Україні «Система–Галс» та компанія «Інтеко».

Небажання українців інвестувати в нове житло нині можна пояснити ще й тим, що ринок цей упродовж останнього півроку дуже «помутнів». Якщо колись нам загрожувала одна «Еліта–центр», то нині подібні скандальчики, щоправда, меншого масштабу, з’являються до непристойності часто: цей ринок майже не контролює держава, і ступінь ризиковості, у порівнянні із Заходом, тут вищий у рази.

Тим безквартирним співвітчизникам, котрі, незважаючи на всі прогнози, були готові інвестувати в житло, поставила підніжку банківська система: аби не допустити сюди американську кризу, банкам наказали жорсткіше ставитися до позичальників. Банкіри ж одразу підняли кредитні ставки та збільшили суму першого внеску.

За даними Української національної іпотечної асоціації, у 2008 році кількість виданих українськими банками іпотечних кредитів на житло зменшилася на 45%: через те, що з початку року процентні ставки на кредитування житла піднялися приблизно на 1%, а із середини вересня — на 2—3%. «Якщо раніше 60% усіх іпотечних кредитів брали на купівлю житла, то тепер ситуація змінилася і на купівлю житла беруть близько 30% кредитів, — розповіла «УМ» Ганна Пронгова, начальник відділу іпотечного кредитування Українського фінансового товариства, — а решту — на купівлю товарів тривалого користування, на ремонти під заставу вже існуючого житла».

Дивний, але реальний сценарій

Ситуація, коли гроші для купівлі нерухомості у людей є, але вони вимушені або вирішили притримувати їх до «кращих часів», безумовно, могла призвести до масового зниження цін. Підтвердження того, що суми, про які йдеться, доволі значні, надав ринок оренди. Впродовж останніх місяців вартість оренди однокімнатної квартири в Києві тільки офіційно зросла на 25 відсотків. Новобудови за цей час подорожчали на 11% — менше, ніж інфляція інфляції.

Іншими словами, можна сказати, що пік кризи вже минув: люди показали, що у них є гроші й вони готові з ними розлучитися заради даху над головою. Цей факт додав упевненості забудовникам, які й самі не приховували свого страху перед можливим обвалом. Тенденцію ж на ринку забезпечує масовість. Якщо, скажімо, падіння цін на житло могли спровокувати продавці, які одночасно виставили б на продаж велику кількість квартир, то якщо в один момент виявиться багато грошовитих покупців, ми можемо стати свідками зворотного процесу. Нині ж уже можна прогнозувати: невдовзі квартир купуватимуть більше.

За прогнозами Української національної іпотечної асоціації, до кінця року підвищення процентних ставок на іпотеку не буде. А от із березня 2009 року ставки знизяться щонайменше на 2%. Якщо ж зростання орендних цін збережеться, а іпотечні кредити й справді поповзуть донизу, людині буде вигідніше платити кредитні відсотки за власне житло, ніж шалені суми за наймане. І, коли Нацбанк дозволить довгострокові кредити (а розмови на цю тему вже ведуться. — Авт.), це буде другим поштовхом споживача у дружні обійми ріелтерів. Зрештою, принесуть свої гроші ті, хто накопичував їх або просто тримав на депозиті, очікуючи спаду цін. Знову може з’явитися «снігова лавина», але вона вже не поповзе донизу, а, навпаки — вгору. І тут уже свою чорну справу може зробити майже п’ятиразовий дефіцит нового житла — надій, що його найближчим часом вдасться швидко локалізувати, майже немає. Тим паче що зацікавленою стороною виступатимуть будівельні компанії, які володіють величезним фінансовим капіталом, мають впливове лобі в органах влади, особливо місцевої, та чудово вміють відстоювати свої інтереси. До речі, деякі правники нині стверджують: ми маємо справу зі змовою забудовників, які, обравши агресивну стратегію, не дозволяють цінам опуститися до справедливого рівня. Щоправда, одразу ж додають: довести факт такої змови практично неможливо.

Звичайно, ціна, яка може встановитися за таких умов, буде спекулятивною. Але боротися з нею вкрай важко: на носі Євро–2012, можливо, якщо у світі не трапиться чергового катаклізму, до України прийдуть інвестиції. А далі... Далі й справді можливий обвал. Принаймні в столиці та містах, у яких пройде чемпіонат. Адже мікрорайони готелів, які збудують для футболістів та уболівальників, зазвичай передають у житловий фонд. Відтак на ринку майже одномоментно з’явиться багато «зайвого» житла. Щоправда, зацікавлені особи також активно готуватимуться до цього бенефісу.

Іпотечний ринок, утім, і справді може піднести сюрприз. Насамперед, тому що розвивається він упродовж десяти років його існування дуже швидко. За словами Ганни Пронгової, Україна відстає від країн Заходу в розвитку іпотеки на п’ять років. «Тобто можна прогнозувати, що через 5—6 років в Україні іпотечний кредит буде коштувати 6—8%, як на Європейському ринку», — зробила сміливу заяву пані Пронгова. Щоправда, її опоненти, ті, хто отримує надприбутки з іпотечного кредитування житла — комерційні банки,— стверджують зовсім протилежне: мовляв, готуйтеся до зростання іпотечних кредитів, яке триватиме до кінця першого кварталу 2009 року. Незалежні експерти схильні вважати, що істина десь посередині: як тільки вляжеться пилюка від фінансової кризи на західних ринках, кредити на житло повільно дешевшатимуть. Але аж ніяк не до 4—6 відсотків уже наступного року, як заявляє Прем’єр–міністр Юлія Тимошенко.

Шанс для безквартирного фаната БЮТ?

Уряд виділить на наступний рік 8 мільярдів гривень на реалізацію програми «Доступне житло». «Ми затвердили відповідну постанову, прибрали напівофіційні побори і зробимо все, аби наступного року все житло будувалося за цією програмою. Як ми й обіцяли під невеликий процент на 25—30 років, без першого внеску», — сказала леді Ю. Задля дешевої іпотеки Кабінет Міністрів України планує збільшити статутний фонд Ощадбанку, Укрексимбанку та Державної іпотечної установи. Юлія Тимошенко впевнена, що це дасть можливість залучити на світові ринки 18 мільярдів гривень, які, мовляв, зможуть дуже швидко стабілізувати ринок житлової нерухомості.

«Така ідея — просто чудова, — сказав «УМ» Олексій Пилипець, виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації. — Але реалізувати її буде неможливо». Через складну ситуацію на світових ринках та інфляцію в Україні знайти додаткових 18 мільярдів — це фантастика, вважають експерти. Навіть під державні гарантії. «Якщо навіть уряд буде субсидувати відсоткові ставки, — продовжує Олексій Пилипець, — або зобов’яже здійснювати кредитування під такий низький відсоток певну фінансову установу, то, по–перше, цих коштів не вистачить на всіх, по–друге, не зрозуміло, як буде здійснюватись адресність такої фінансової допомоги. Де гарантії, що цими кредитами не будуть користуватися люди, в яких уже є 5–та, 6–та квартира».

Тетяна ОПАНАСЕНКО,
Юрій ПАТИКІВСЬКИЙ

КОМЕНТАРІ

Олександр Московенко, аналітик ринку нерухомості:

«Нині обвал ринку нерухомості виглядає малоймовірним. Я вважаю, що ціни на квартири можуть дещо «присісти» — відсотків на 10—15, і відбудеться певна їх диференціація за якістю житла. Тобто, подешевшають, насамперед, застарілі квартири. Іпотечні ініціативи уряду не спроможні суттєво вплинути на ціни і доступність житла: держава нині просто не має достатніх для цього коштів».

Олексій Пилипець, виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації:

«На вторинному ринку «сталінки», «хрущовки», «брежнєвки» можуть подешевшати на 10%. На первинному ми очікуємо зростання за формулою: показник інфляції плюс–мінус один–два відсотки. Аби реалізувати ініціативи Прем’єра, слід повністю змінити систему будівельного ринку: забезпечити серйозну конкуренцію, змінити процедуру землевідведення та отримання дозвільної документації, переглянути схеми фінансування житла».