Дружба орендодавця з «орендобравцем»:

      Для селян зиму можна вважати порою затишшя дуже відносно. Оскільки саме в лютому-березні, під час звітів і зборів, даються взнаки задавнені реформаційні рани, здатні вибухати новими й новими конфліктами. Орендарі не задоволені орендодавцями, оскільки ті багато вимагають, а пайовики обурюються «орендобравцем», бо той ніц не платить – обіцяє одне, а віддає інше. Питань виникає стільки, що для вiдповiдей потрібна не одна газетна шпальта. Проте торік юристи Проекту розвитку агробізнесу Міжнародної фінансової корпорації, за фінансування Канадського агентства з міжнародного розвитку і Шведського агентства з питань міжнародної співпраці та розвитку, узагальнили найтиповіші з них і дали компетентні відповіді, які ми сьогодні пропонуємо вашій увазі.

       Я маю у власності земельну ділянку і передав її на 5 років в оренду. Оплата була встановлена у натуральній формі—  частиною продукції, вирощеної на орендованій ділянці. Чи можу я, не змінюючи вартісного розміру плати, вимагати орендну плату в грошовій формі?

       Стаття 20 Закону України «Про оренду землі», дійсно, передбачає можливість сторонам договору встановлювати будь-яку форму орендної плати за землю (грошову, натуральну, відробіткову чи інші) або поєднувати їх у будь-яких співвідношеннях. Зазвичай таке питання повинно бути відображене в договорі. Однак стаття 162 Цивільного кодексу України встановлює недопустимість односторонньої відмови від виконання зобов'язання та односторонню зміну умов договору, крім випадків, передбачених законодавством.

      Стаття 21 Закону України «Про оренду землі» передбачає виключний перелік умов, за яких розмір орендної плати може бути змінений за вимогою однієї зі сторін (яких саме — читайте далі. — Авт.). Тому умови договору, в тому числі й форма орендної плати, можуть бути змінені лише за згодою обох сторін.

       Чи можна змінити величину чи форму виплати за оренду земельної ділянки до закінчення терміну дії договору оренди?

       Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі», «умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін».

      В односторонньому порядку змінювати умови договору забороняє положення статті 162 Цивільного кодексу України: «одностороння відмова від виконання зобов'язань і одностороння зміна умов договору не припускається, за винятком випадків, передбачених законом». І такі випадки чітко зазначені у Законі України «Про оренду землі»:

      1. Орендар має право вимагати зменшення орендної плати у випадках, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря.

      2. Орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.

       Як можна збільшувати розмір плати за оренду земельної ділянки або земельної частки (паю) у зв'язку зі збільшенням ставки земельного податку?

       Згідно зі статями 19, 21 Закону України «Про оренду землі», розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

      Умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися тільки за згодою сторін. У разі збільшення, згідно iз законами України, розміру земельного податку орендодавець у порядку статті 21 Закону України «Про оренду землі» має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.

      Таким чином, якщо в договорі сторони не вказали, що підвищення ставки земельного податку не є підставою для зміни розміру орендної плати, орендна плата повинна залишатися на попередньому рівні. У разі відсутності в договорі такої умови і недосягнення сторонами згоди щодо зміни розміру орендної плати, це питання вирішується в судовому порядку.

       За яких умов орендодавець може розірвати договір оренди земельної ділянки?

       Знову ж таки, за загальним правилом, договір може бути розірваний за згодою сторін. Це правило прописане у Цивільному кодексі України та Законі України «Про оренду землі».

      Другою підставою для розірвання договору може бути рішення суду. Його суд може прийняти за позовом орендодавця, якщо орендар порушує свої встановлені законом обов'язки:

      — використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням,

      — не дотримується екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів,

      — несвоєчасно вносить орендну плату,

      — не виконує інших обов'язків, які встановлені договором оренди.

      Або — за позовом орендаря — у разі випадкового знищення або пошкодження орендованої земельної ділянки, що суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню землі.

       Чи має право орендодавець земельної ділянки продати її не орендарю, а іншій особі? Що в такому разі буде з договором оренди?

       Перш за все, слід зазначити, що у відповідності до пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу України, власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення (фізичні та юридичні особи) не вправі відчужувати їх до 1 січня 2005 року інакше як шляхом міни та передачі їх у спадщину.

      Стаття 10 Закону України «Про оренду землі» встановлює переважне право орендаря на придбання у власність орендованої земельної ділянки при її продажу власником. При цьому переважне право купівлі полягає у тому, що орендар згоден придбати земельну ділянку, яка продається, за ціну, яку була б згодна заплатити за неї третя сторона.

      Якщо орендар не зміг заплатити ту суму, за яку продавалась земельна ділянка, і вона була придбана іншою особою, така зміна власника землі не є підставою для зміни умов договору або його розірвання, якщо цього не було передбачено у договорі оренди.

       Чи має право взяти в оренду земельну ділянку особа, яка є громадянином Росії або зовсім не має громадянства?

       У відповідності до пункту 3 статті 6 Закону України «Про оренду землі», орендарями земельних ділянок в Україні можуть бути такі особи та організації:

      *громадяни України;

      *юридичні особи, діяльність яких зареєстровано в Україні;

      *релігійні, громадські організації України;

      *міжнародні об'єднання та організації;

      *іноземні юридичні та фізичні особи, особи без громадянства.

      Але не слід  забувати, що у разі, якщо орендарем земельної ділянки сільськогосподарського призначення хоче стати фізична особа, вона повинна мати відповідну кваліфікацію або досвід роботи у сільському господарстві.

       Я мешканець села, свого земельного паю не маю. Чи можу я брати в людей земельні ділянки в оренду для вирощування сільськогосподарської продукції?

       Відносини щодо оренди земельних ділянок регулюються Законом України «Про оренду землі». Згідно з положеннями статті 6 цього закону орендарями землі можуть бути і громадяни. Проте, якщо землі сільськогосподарського призначення будуть орендуватися для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то фізична особа — орендар — «повинна мати необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві».

      На жаль, ні Земельний кодекс, ні Закон України «Про оренду землі» не встановлюють критеріїв визначення кваліфікації або досвіду роботи. Не визначено також, хто повинен зробити висновок про наявність такого досвіду або кваліфікації, і якими є критерії такого досвіду і кваліфікації (стаж, посада, вид діяльності).

      Лише у випадку, коли земельна ділянка набувається для ведення фермерського господарства, згідно із Законом України «Про фермерське господарство», висновок щодо наявності освіти та досвіду дає професійна комісія, сформована виконавчим органом місцевого самоврядування.

       Чи успадковується право оренди земельної ділянки, якщо вона була передана в довгострокову оренду?

       Якщо земельна ділянка сільськогосподарського призначення перебувала в оренді у фізичної особи, яка померла, то, незважаючи на термін укладання договору оренди, спадкоємці орендаря мають право на оренду цієї земельної ділянки та користування нею на умовах, зазначених у договорі, укладеному орендодавцем із спадкодавцем, якщо інша умова не була передбачена в самому договорі оренди (це правило зазначене у статті 8 Закону України «Про оренду землі»).

      Якщо спадкоємці відмовляються стати орендарями, право на оренду такої земельної ділянки мають також особи, які використовували цю земельну ділянку разом із орендарем та виявили бажання самі стати орендарями.

      Укладення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення та його державна реєстрація з новими землекористувачами можлива лише за умови, якщо вони мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи у сільському господарстві. Право на оренду землі переходить також до членів сім'ї орендаря (які виявили на це бажання) у разі, якщо орендар був засуджений до позбавлення волі.