Люди, які не можуть

Високий урядовий чиновник, в. о. міністра регіонального розвитку й будівництва Володимир Яцуба, днями офіційно заявив: вартість квадратного метра житла в Україні досягла верхньої межі. Тобто купувати кваритру в більшості вітчизняних мегаполісів нині зовсім не вигідно. Доцільніше, мовляв, орендувати, як це роблять економічно свідомі мешканці більшості цивілізованих країн. Цифри, які лежать на поверхні, підтверджують цю думку: поклавши гроші на банківський депозит, можна заробити на винайм хорошої квартири. Але фахівці нагадують: шлях до Європи, надто до СОТ, може внести суттєві корективи у розклад сил на нашому ринку нерухомості.

Новий рік для орендарів — не свято

Років десять тому тільки ексцентричні оригінали погоджувалися платити «цілих» сто доларів на місяць за простору двокімнатну квартиру у «віддаленому» Харківському районі Києва. А ті, хто мали збереження, із ностальгією пригадують, які хороми у престижних нині столичних районах вони могли придбати за 10—15 тисяч доларів. Із концентрацією капіталу та стрімким розвитком економіки в окремо взятому місті ціни купівлі та оренди випереджали одна одну, мов на перегонах. Утім у провінції вони також не стояли на місці — тут основним фактором підігріву були необліковані кошти заробітчан, які масово вирушали за кордон покращувати добробут своїх сімей.

Упродовж останнього місяця майже всі «невраховані кияни», які ще не встигли купити власні квадратні метри, переживають справжній ціновий шок. Молодій сім’ї, що тривалий час винаймала однокімнатну квартиру у віддаленій частині елітного Печерська за п’ятсот доларів, господар житла популярно пояснив: із першого грудня вони платитимуть шістсот, із першого січня — сімсот доларів плюс квартплата. А далі, мовляв, побачимо: гарантувати, що на початку лютого він не захоче вісімсот, ніхто не може.

Мотивація проста і невибаглива: дорожчає олія, квитки та інші послуги. А голодувати через клятих квартирантів господар не бажає. Втім звинувачувати його у чомусь важко — ринок оренди диктує свої ціни і дозволяє непогано заробляти на нерухомості. Пропозицій, які були б дешевшими за 450 доларів, нині просто не існує. Вартість варіанту «для бідних» — «пропоную ліжко­місце в однокімнатній квартирі, проживання разом із господинею» — давно переступила за позначку сто доларів з людини.

Ріелтори пояснюють причину подорожчання дуже просто. За словами генерального директора агенції нерухомості «Альянс Брок» Андрія Сокура, попит значно перевищує пропозицію, і до кінця року очікується зростання ще на 5—7 відсотків. Високий попит формують робітники, які масово приїжджають до столиці. Відповіді на питання «Чому це так?» і «Як змінити ситуацію?» треба шукати далеко за межами ринку нерухомості — у формуванні економічної стратегії держави. Втім за вартістю орендованого житла ми наближаємося до європейських стандартів. Наприклад, у Лондоні оренда двокімнатної мебльованої квартири у районі зі зручним транспортним сполученням обійдеться у 270—360 фунтів за місяць, в НьюЙорку — 700—900 доларів, у Парижі в центрі міста з побутовою технікою і джакузі — 950 євро. А це, якщо врахувати різницю у доходах українців та західноєвропейців, значить, що нашому співвітчизнику дах над головою забирає значно більше часу, сил та енергії.

Блиск чужої квартири

Армію українських орендарів можна поділити на дві великі групи: тих, які не змогли придбати власне житло, і що живуть у винайнятому навмисно. Перша група найчисельніша, саме вона найсильніше «підігріває» ціни. До апологетів другої переважно належать бізнесмени, які порахували, що мешкати в орендованому житлі люкскласу дешевше і спричиняє менше клопотів, ніж купувати його. Втім мода мешкати «у чужому» останнім часом стає все популярнішою і у колі середнього класу, який дуже повільно, але таки формується в Україні.

Взявши до рук калькулятор, можна переконатися, що певний сенс у цьому є. Скажімо, якщо хтось раптом має зайвих 300 тисяч доларів (саме стільки коштує хороша двокімнатна квартира у центрі Києва — Авт.), то він має два виходи: або здійснити покупку, або покласти гроші на банківський депозит. При скромних дев’яти відсотках у валюті, що їх пропонує більшість солідних банків, за рік ви зможете заробити 27 тисяч доларів. За місяць — відповідно 2250. При цьому за оренду такої ж самої квартири доведеться віддати 1500. А решту — використати на себе улюбленого. Обираючи скромніший варіант — малогабаритну «одиничку» на околиці — ви також не залишитеся у програші. Але заробите трохи менше, а адреналіну буде більше: дешеве житло нині у справжньому дефіциті.

Збільшити прибуток можна, просто перевівши долари у гривні і оформивши депозит під п’ятнадцять відсотків річних. Ризик тут мінімальний: наша національна валюта, якщо й хитнеться найближчим часом, то тільки у бік зміцнення. Можна піти ще далі та інвестувати гроші у пайові інвестиційні фонди, які нині з’являються, мов гриби після дощу і пропонують кращі умови, ніж банки (детальніше про це — в одному з найближчих номерів «УМ»). Дехто радить вкладати у землю — зростання цін там, на відміну від житлового ринку, доволі відчутне.

Третина — аби ручку позолотити

Наведені вище розрахунки мають сенс лише в одному випадку: якщо вартість вітчизняних квадратних метрів не зростатиме надто стрімко. Яку ситуацію матимемо у нашій державі післязавтра, враховуючи неринкову економіку та політичну нестабільність, зможе сказати хіба астролог. Прогноз фахівців на найближчу перспективу у цілому збігається із думкою міністра Володимиря Яцуби: різкого подорожчання не відбудеться, ціни зростатимуть повільно — вслід за інфляцією. За даними агенції нерухомості «Планета Оболонь», рік тому запитів на купівлю було на 34% більше, а кількість пропозицій при цьому — у 1,8 разів меншою. Окрім того, якщо традиційним засобом розрахунків завжди був американський долар, то зараз деякі продавці намагаються вказувати ціну у євро, який невпинно повзе догори. Розрив між вартістю квартир і купівельною спроможністю наших громадян досяг величезних розмірів. Придбати квартиру, не продавши перед тим іншу нерухомість, можуть лише окремі громадяни.

Впливати на ціни пробує і Президент України. Так, Віктор Ющенко нещодавно видав Указ про будівництво соціального житла. Втім експерти поки не можуть сказати, як цей документ зможе вплинути на ринок. А справжню революцію тут могла би створити ... ефективна боротьба із корупцією. Адже, за підрахунками експертів, у вартості одного квадратного метра майже тридцять відсотків становлять хабарі. Якщо буде ринок землі, і сотки під забудівлю купуватимуть на аукціоні, а не отримуватимуть у «доброго» мера, то можливість для здешевлення з’явиться.

Але... Там, де є плюс, обов’яково знайдеться мінус. Два фактори, які змушують ціни не стояти на місці й повзти догори, — це політичні пристрасті і європейська інтеграція України. Після кожних виборів, як відомо, Київ штурмують регіональні еліти, які своїми «кревно заробленими» сильно підігрівають ринок. Але найсильніший вплив, як прогнозують експерти, може мати вступ України до Світової організації торгівлі. Документи з організацією укладено таким чином, що на вітчизняний ринок масово, якщо уряд цьому якось не завадить, прийдуть багаті західні банки. Окрім того, що вони просто зможуть роздушити українських фінансових середнячків, як слон комаху, «західняки» виконуватимуть і таку, на перший погляд, благородну місію, як директиву СОТ, що відсоткові ставки на іпотеку мусять бути знижені.

Безквартирним співвітчизникам тішитися із цього приводу не варто. Адже коли житло стане доступнішим, його купуватимуть більше. Ринок на підвищення попиту реагує миттєво і точно вивіреним жестом — зростанням ціни. Крім того, люди нині психологічно готові платити більше, незважаючи на «перегрітий ринок». Головна причина у тому, що всі довго готувалися до обвалу ринку нерухомості. Однак цього не трапилося, і надія, що захмарні ціни колинебудь впадуть до ніг «бездомних», помалу помирає у їхніх серцях. Якщо ж ситуація призведе до нового витка ціни, то всі закохані в оренду можуть сильно програти. І чим стрімкішим буде злет, тим гіркішим розчарування.