І заробити, і знизити ринкові ціни: держава планує стати гравцем на ринку орендного житла

За даними аналітиків, у нашій державі, зокрема у столиці, за останні 12 місяців суттєво зросли ціни на оренду житла на всіх без винятку сегментах ринку. Однокімнатні подорожчали для своїх клієнтів на 43%, двокімнатні — у середньому на третину. А от найменш затребувані трикімнатні подорожчали на 44%.

 

Найбільшим попитом уже тривалий час у нас користуються однокімнатні квартири. На порталах, де розміщують оголошення про оренду, таких пропозицій — 47% від загальної кількості. Такої ж думки і аналітик ринку нерухомості Сергій Костецький, який стверджує: найбільший попит у нашій країні мають саме дешеві однокімнатні квартири, цінова політика оренди яких коливається від чотирьох до восьми тисяч гривень на місяць. Виходячи з даних сайтів, які пропонують оренду, стає зрозумілим і ще кілька чинників, які впливають на ціну оренди житла.

 

На сьогодні головними характеристиками житлоплощі є ремонт і місце розташування. Якщо, за словами Костецького, квартира розташована в центрі Києва, хоч і без сучасного ремонту, її ціна становитиме щонайменше десять-дванадцять тисяч гривень. Якщо ж клієнт захоче жити в квартирі у центрі ще й з євроремонтом, за її оренду потрібно буде заплатити близько тисячі доларів. 

 

Що ж стосується регіонів, які розташовуються на берегах Чорного моря, то, наприклад в Одесі, вартість оренди житла сягатиме столичних показників. Більш лояльною цінова політика оренди житла є у Львові. Там за однокімнатну квартиру, яка розташовується поблизу центру та ще й має непогані умови, потрібно буде заплатити близько шести тисяч гривен.

 

На другому місці, за даними аналітиків, опинилися двокімнатні, на третьому — трикімнатні, які займають 14% ринку. Але найцікавішим показником є коефіцієнт відповіді на подані оголошення. І тут немає рівних однокімнатним квартирам: на них відгукується 58% потенційних клієнтів. 

Про те, що ринок стрімко зростає, можна судити хоча би зі статистики в найдорожчому київському районі — Печерському. Останнім часом вартість оренди трикімнатної квартири тут сягає 40 600 гривень. Хоча ще рік тому вона не перевищувала 15 тис. гривень. 

Лише у травні нинішнього року вартість оренди у Києві зросла на 14,1% у річному вимірі. Про це свідчать дані червневого макроекономічного та монетарного огляду Національного банку України. «Дещо зросли темпи подорожчання послуг (до 14,1% рік до року) під впливом подальшого зростання заробітних плат і стійкого споживчого попиту. Зокрема, прискорилося зростання вартості оренди житла, ресторанів і готелів, відпочинку в санаторно-курортних установах, послуг хімічної чистки», — йдеться в огляді регулятора. 

Найцікавіше ж у цій ситуації — інше. Динаміка подорожчання свідчить, що вартість оренди піднімається навіть зараз, влітку. Тобто, у традиційно низький сезон. Що ж стосується початку осені, коли ціни завжди зростали, то в 2019 експерти очікують суттєво нового подорожчання оренди. Як, до речі, і купівлі-продажу нерухомості. 

Таку тенденцію аналітики ринку нерухомості України називають традиційною. Пояснення просте: восени стартує новий діловий сезон, «генеруються» робочі сили і починається так званий новий етап життя. Тенденцію підсилюють також старт нового навчального року, закінчення літніх відпусток, велика кількість переїздів населення, пов’язаних зі зміною роботи чи початком навчання у вишах. Тож, саме на початку осені попит на житло зростає в кілька разів практично миттєво, а разом із ним зростає і ціна на нерухомість.

Влада за цих обставин намагається диктувати свої правила гри. В Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства завершується розробка законопроекту, який, за задумом його розробників, нарешті запровадить дієвий, не «тіньовий» ринок орендного житла в Україні. За словами заступника міністра Мінрегіонбуду Лева Парцхаладзе, новий документ має визначити механізми для взаємодії орендарів та орендодавців.

За словами чиновника, сьогодні із загального обсягу орендного житла в Україні близько 90% перебуває в тіні і не підлягає під жодні регуляторні акти. «Сьогодні в Європі приблизно 60-70% всього житлового фонду — орендне. Причому в Україні цей відсоток офіційно не перевищує 5-10%. І цю ситуацію потрібно змінювати. Ми хочемо законодавчо врегулювати це питання, створити чіткі та справедливі правила на цьому ринку», — зазначив заступник міністра, додавши, що ефективне впровадження цього ринку може істотно вплинути на зниження орендної плати, яке, у свою чергу, сприятиме залученню нових інвестицій, стимулюватиме розвиток житлового будівництва та галузі в цілому.

Державні чиновники обіцяють, що після того, як вони запровадять прозорі й чіткі умови роботи, вартість оренди квадратного метра суттєво знизиться. «У підсумку вартість такого житла, в порівнянні з ринковою, може бути на понад третину дешевшою для соціально незахищених груп населення і працівників соціальної сфери», — наголосив Парцхаладзе. Назагал, нинішня команда будівельного відомства планує втілити кілька варіантів роботи на ринку оренди. З одного боку, у нашій державі існуватиме муніципальне орендне житло, замовниками якого є місцева влада. Його розподілятимуть чиновники молодим сім’ям, працівникам соціальної та бюджетної сфер, іншим молодим фахівцям. Буде також орендне житло, яке перебуватиме на балансі центральних органів державної влади, в тому числі відомств, — його надаватимуть своїм співробітникам на час роботи або служби. І, нарешті, існуватиме комерційне орендне житло, яке будуватимуть приватні компанії і здаватимуть його в оренду. 

Якщо говорити простіше, то ідея міністерства полягає у тому, що держава за допомогою привабливих для забудовників форм і методів роботи планує набудувати в Україні і насамперед у Києві велику кількість дешевого орендного житла, яке мало би збити загальну ринкову ціну. 

Чи вдасться реалізувати цей проект — питання дуже суперечливе. З одного боку, непросто буде досягти такого великого обсягу зданої площі, з другого —  невідомо, як поставиться до проекту нове, «зелене», керівництво Мінрегіонбуду.

Робота над законопроектом і сама ідея «орендних домів» існує вже понад рік. З іншого боку, маємо вже і пул девелоперських компаній, які готові включитися у схему. Маючи, відповідно, певні гарантії від держави. 

 

Аналітики хочуть прочитати у новому законі, який уже найближчим часом має з’явитися у Верховній Раді перед очима нової парламентської більшості, низку важливих нюансів. Наприклад, чи зможе орендар викуповувати житло? Хто може будувати такі будинки і на яких умовах? Як вибрати забудовника? Чи потрібно створювати для таких будівельників пільгові умови? Хто — орендар чи орендодавець — мусить сплачувати «комуналку»? 

 

Відомо, що автори законопроекту наполягають на певних умовах. Наприклад, розірвати угоду оренди можна буде тільки в разі закінчення її терміну, а це, як вважають експерти, може відштовхнути потенційних клієнтів, адже замість пільгових умов може перетворитися на своєрідну житлову кабалу. Завершення угоди може настати також через банкрут­ство, знищення майна, смерті або ліквідації юридичної або фізичної особи, яка володіє будинком. 

 

Крім того, орендар повинен оформити страховку на житло, а власник квартири мусить зареєструвати його за місцем проживання. Підвищувати вартість оренди можна тільки раз на рік, а для цього потрібно попередити орендаря письмово за місяць з обґрунтуванням підвищення. 

 

Особливість України у цьому напрямку — нульовий досвід, як позитивний, так і негативний. Абсолютними лідерами орендного ринку в Європі вважають Німеччину, Австрію і Чехію. Там найпопулярнішим форматом оренди стали «прибуткові будинки», які свого часу були, до речі, широко розповсю­джені, зокрема й у Києві. Житло у таких будинках, переважно це від 4 до 20 квартир, призначено лише для оренди, середня прибутковість — від 4 до 6% на рік. Експерти вважають, що відновити такий формат роботи у Києві теоретично можна. При цьому нагадують умови, за якими працюють у Німеччині: орендарів зобов’язують продовжувати термін договору оренди, що зменшує ризик раптового з’їзду наймача. 

 

Ще один варіант — будинок для біженців, який орендує держава. Контракт довгостроковий, на 20-25 років, після закінченню терміну оренди влада бере на себе зобов’язання з виконання капітального ремонту. Для України, яка зазнала збройного нападу з боку Росії, така форма роботи могла би виявитися затребуваною. Особливо, враховуючи, що війна на сході, на жаль, не завершена, і у найближчій перспективі немає підстав вести мову про точну дату закінчення війни. Тому кількість постраждалих від конфлікту може зростати ще тривалий час, хоча вже і сьогодні таких осіб нараховується близько 1,5 млн. осіб... Утім, з точки зору бізнесу, як заявляють експерти, подібні ідеї є не надто прибутковими, а тому не особливо популярні. 

 

Існує варіант під умовною назвою «Апарт-готель», або «кондомініум», коли у нерухомості інфраструктура готельного типу, але саме житло — та сама квартира. 

 

Утім, для запуску амбітного проекту Мінрегіонбуду треба не лише працювати із забудовниками, а й ухвалити низку законодавчих положень, про які наразі ніхто особливо не переживає. Особливо тих, які стосуються виходу галузі із «тіні». Наприклад, у Грузії орендодавець звільнений від сплати податків, якщо його дохід не перевищує 17 тис. доларів на рік. В Україні такого положення немає. Саме тому, на думку більшості експертів, зареєстрований у Верховній Раді закон «Про орендне житло» від 2015 року, який повинен був вивести ринок оренди з тіні, а також реалізувати потребу в житлі для здачі, не спрацював.

 

Назагал українські девелопери до ідеї Мінрегіонбуду ставляться із деяким скепсисом. Учасники однієї із нарад з представниками міністерства ще восени минулого року зазначали: влада веде мову переважно про формування реєстру орендного житла. Тобто, якщо забудовник прийшов, отримав пільги, землю, збудував там, то 10% житлового фонду відходить державі. І вона виставляє квартири лотами. Але ніхто не знає, як це повинно працювати, проект змін сирий, але статистика свідчить, що існує велика потреба. 

ЦИФРИ І ТЕНДЕНЦІЇ

Київ запрошує...