Віктор Лещинський: Влада «чекає» обвалу якоїсь багатоповерхівки, аби зрушили з мертвої точки реноваційні процеси

— Пане Вікторе, ви як експерт у сфері будівництва можете назвати міста в Україні, де є близькі до ідеальних житлові умови більшості мешканців ще й у поєднанні з потрібною соціальною інфраструктурою  — садочками, школами, медзакладами?

 

— Кожне місто унікальне для своїх мешканців. Для мене, мабуть, Київ. Адже стандарти столиці завжди найвищі в країні. Обласні центри також. Зокрема, студентський Харків, портова Одеса, індустріальний Дніпро, історичний Львів. Проте ситуація з соціальною інфраструктурою нині дійсно плачевна, на жаль. 

 

Із 90-х років над розвитком таких життєво необхідних об’єктів, як школи, садочки, поліклініки, ніхто не задумувався. Колись ці заклади будували з перспективним урахуванням нормального демографічного стану в країні. А в буремні 90-ті їх почали реалізовувати під комерційні об’єкти, перебудовувати під офіси. На сьогодні як у столиці, так і в Київській області, та й не лише в цьому регіоні, проблема виглядає доволі загрозливо. Навчальних закладів і медичних не вистачає на ту кількість населення, яку маємо. Особливо це стосується, наприклад, перенавантажених околиць міста, які нині активно забудовують. 

 

— Київ має дві проблеми: багато скандальних житлових новобудов і «хрущовки». Якби ви собі вибирали двокімнатне житло, які б райони столиці розглядали? Який житловий фонд відразу б відкидали і чому? 

 

— Молодим сім’ям варто обирати нове житло. Кожен об’єкт нерухомості — продукт життєдіяльності людини. Чим цей «продукт» новіший, тим довше служитиме. У «кастингу» районів варто все ж спиратися на власний смак і буденну логістику. Одним із найкомфортнiших уже не один рік поспіль у різноманітних соцопитуваннях столичні мешканці називають Оболонь. 

Стосовно будинків періоду Хрущова (будівництва 50-70-х років минулого століття), вони не є вкрай небезпечні для проживання. Проте цей житловий фонд уже має бути реконструйований та модернізований під сучасні умови. В об’єкти, залишкова балансова вартість яких наближена до нуля, необхідно «вдихнути» нове життя. Єдиний нюанс — відсутня загальнодержавна програма для відновлення такого фонду. 

 

Усе майно має свій термін придатності. І це проблема міжнародного масштабу. Є кілька шляхів її вирішення. Або повне знесення і нове будівництво, або реконструкція та модернізація. Та Україна в цьо­му питанні взагалі нікуди не рухається. Окрім популістських розмов під час численних конференцій, форумів, конгресів, за 25 років незалежності країни  — жодних дій. 

 

— Академія будівництва у минулому році дала сильний поштовх питанню реновації. Був проведений великий «круглий стіл», залучені висококласні експерти, як українські, так і закордонні, розроблені можливі варіанти реалізації цього проекту. Слова підтримки політиків пролунали — на тому й крапка, ініціативна хвиля затихла, завершившись банальним піаром відповідальних людей. Вибачте за  сарказм, але будемо чекати обвалу якоїсь багатоповерхівки, аби реноваційні процеси зрушили з мертвої точки. 

 

— Чому поряд із новобудовами у великих містах нині не зводять садочки і школи? А найголовніше — що і коли може змінити цю ситуацію?

 

— Забудовник, як правило, сплачує пайовий внесок у розвиток інфраструктури міста. Загальнопри­йнята цифра — 4% від кошторисної вартості об’єкта. То доволі значні кошти, і міська влада повинна за ці кошти в архітектурних документах зобов’язати будувати школи і садочки. Бувають випадки, коли забудовник на власний розсуд будує заклади освіти, але вони є комерційними. І це закономірно.

 

Тому відсутність шкіл і садочків у нових житлових комплексах — це, в тому числі, відсутність совісті у представників місцевої влади, які, маючи відповідні важелі впливу, ігнорують елементарні потреби людей. Тут може допомогти тиск громадськості, інвесторів житла. Школи також можна будувати на комерційних засадах, є за кордоном відповідні фінансові механізми, але у нас ніхто не хоче їх навіть розглядати. Подібна ситуація була в Ірпені.

— Ще на весну 2018-го прогнозували подачу до ВР законопроекту про реновацію житлового фонду, який дав би можливість почати вирішувати проблему «хрущовок». Чому досі не маємо цього законодавства?

 

— Просто немає політичної волі. Це питання стосується майже кожної сім’ї, кожної людини в країні. І політики на сьогодні панічно бояться вирішувати його так чи інакше. Реновація — більше соціальний проект, а не комерційний, насправді. І він торкнеться практично кожного — або вас, або ваших родичів, або ваших знайомих.

 

Застарілий житловий фонд — нині це понад половина будівель та споруд в усій країні. Брати на себе таку відповідальність політики не готові. Мешканці не мають на це коштів. Інвестори, виходячи з недолугого і юридично неграмотного проекту Закону, не з’являться.

 

— Коли говоримо, що 2017 року закінчився термін експлуатації «хрущовок», то це ж не означає, що абсолютно всіх будинків такого типу це стосується? Бо деякі з них мають значно ширші і міцніші стіни, ніж у 9-поверхових «панельках» пізнішого часу забудови.

 

— Так, звичайно. Але в якому стані той чи інший будинок, насправді одному Богу відомо. Вже неодноразово говорив про те, що держава, як це вимагають нормативні документи, має провести загальнодержавний аудит цих будинків. Насамперед обстеження несучої спроможності. Адже в більшості випадків їх можливо реконструювати так, що вони ще 50-60 років прослужать. Проте такого реєстру немає. 

 

Якщо капремонт або навіть модернізація коштуватимуть до 100 дол. за 1 кв.м, то новобудови — від 500 дол. Ось і рахуйте, зважаючи, що оновлювати треба до 400 млн. кв.м. 

Держава і відповідні її органи не бачать цілісної картини і, напевно, не хочуть її фіксувати, бо ситуація, м’яко кажучи, катастрофічна. Лише наукова база дає змогу заявляти про десятки тисяч квартир, мільйони квадратних метрів. Такими цифрами собі гарного політичного іміджу, однак, не заробиш. 

 

— За чий кошт мають реконструювати будинки і проводити реновацію?

 

— Із поняттям приватної власності прийшла і відповідальність за неї. Станом на зараз ви є власником квартири і маєте відповідати за її стан, навіть за стан зовнішньої стіни. І, не дай Боже, від вашого балкона відірветься і впаде шмат бетону комусь на голову. Ви відповідатимете за по­страждалого як власник цього майна, який неякісно його експлуатує. Тому переконаний, хоч воно і непривабливо звучить: кожен мешканець має бути причетним до реконструкції та реновації своїх будинків. 

 

Попередньо спеціалісти оцінили мінімальний вклад — це від 100$ за квадратний метр. Для незахищених верств населення, зокрема для пенсіонерів, які й без того на межі виживання, — непідйомна сума. Отже, мають бути запроваджені державні програми відшкодування для таких категорій людей, повинен бути створений державний фонд, котрий буде забезпечувати право надання кредитів для населення. Щоб ініціативна група чи ОСББ, котрі мають документи відновлення, змогли втілити те все. Суттєвим поштовхом для такої програми має стати новий будівельно-експлуатаційний кодекс, що обговорюють зараз у Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України. 

 

На майбутнє при будівництві нового житла, я вважаю, мають складатися спеціальні карти його експлуатації. Наприклад, нормативно має бути прописано, що кожні три роки проводять обстеження будівлі, щороку перевіряють мережі тощо. Також вкрай важлива якість надання послуг у проміжках часу експлуатації. Із початком будівництва в інвестиційні програми кожного будинку мають закладатися пункти і про реконструкцію, і навіть про утилізацію. Лише з повним комплексом «від А до Я» життєвого циклу будинку можна буде зрозуміти, на якій стадії людина купує об’єкт. 

 

У цивілізованому світі не продають кота у мішку — людина бачить, що, приміром, купує нерухомість у будинку, якому залишилося до утилізації 20 років. Таким чином покупець регулює діапазон вартості й має можливість вибору. 

— За якими критеріями потрібно визначати, щоб приймати рішення: зносити «хрущовки» (це, як правило, квартали)?

 

— Найголовніше — це стан конструкції. Рано чи пізно сама конструкція застаріває та підлягає знесенню. Чим краще її експлуатують, тим довше вона протримається. Аварійний стан — це саме про конструкцію, адже вона тягне за собою руйнацію інших елементів будинку. Місцева влада у таких ситуаціях відразу має бити на сполох і в правовому полі організовувати відселення мешканців, шукати варіанти компенсації моральної та майнової. Це невдячний, складний, енергозатратний процес. Звичайно, легше робити вигляд, що проблеми не існує. Але це шлях в нікуди, ходіння по лезу ножа. Ціною затягування можуть стати людські жертви. 

 

— Чи розглядають будівельники чи інвестори варіант надбудов на п’ятиповерхівки у процесі реновації? І які цьому пояснення?

 

— Тільки індивідуальний підхід до кожного об’єкта. Колись будували з доволі потужним запасом міцності. Тут надбудова одного чи декількох поверхів із більш легкою конструкцією можлива. Але вже виникають інші нюанси. Більше п’яти поверхів — ліфт обов’язково повинен бути. І чи буде розумно добудовувати? Адже при такій реконструкції потрібне облаштування ліфтових колодязів, розширення сходових майданчиків, інші пожежні норми спрацьовують. Треба тоді зважувати комерційну доцільність додаткових квадратних метрів у такий спосіб. 

 

— Мешканці «хрущовок» дуже насторожено ставляться до інформації про реновацію. І це зрозуміло, бо довірливих простих українців не раз обманювали. Ви висловлювали думку, що убезпечити права власників малометражного житла міг би закон про те, що кожен є і власником частки землі, на якій стоїть будинок iз його квартирою. Чи є хоч якісь перспективи прийняття такого закону і хто його має розробляти?

 

— Так, законодавчо мають бути внесені зміни і враховані всі ці нюанси. Адже в Україні існує багато специфічних «але». При будівництві багатоповерхівки, як правило, замовник є або власником землі, або користувачем землі. А от коли земля в оренді й термін оренди закінчується? Як діяти? Тому потрібний концептуальний перехід до нового рівня взаємовідносин інвестора та забудовника. Деякі фахівці слушно пропонують, аби земля і будівля були у комунальній власності, а квартири — у приватній.

 

— Хто і що, на вашу думку, може пришвидшити затвердження Генплану столиці й Історико-архітектурного опорного плану Києва, які б допомогли припинити вакханалію незаконного будівництва? 

 

— Це просто справа честі столичної влади. Київ — європейське місто, тільки в якому місці? Хто знає, як має воно виглядати за кілька років? Які пріоритетні інфраструктурні напрями його розвитку? Чому з такими потугами народжуються документи, покликані продемонструвати прозорість його розбудови? Запитань більше, ніж відповідей. І це ненормально для міських керманичів, які позиціонують себе як прогресивні керівники сучасного мегаполісу.